上市和不上市就是不一样。半年前潘石屹在香港上市融资百亿，便从营销高手变成了财务专家。近来他一路拎着年报，满嘴速动比率、净负债比率，含沙射影，臧否同行，引得同行侧目，媒体关注。

        抛开潘石屹的动机不论，2007年这个亢奋之年的年报确有必要研读一番。因为就业绩而言，2007年一定是超常之年，鉴往而知今，我们需要知道超常的原因，以及不超常的情况下会怎样。

        本期我们对63年家房地产上市公司的年报进行了梳理和分析，并选取了总营业收入、总资产净利率、货币资金与总资产之比、预收账款与总资产之比4项指标，列出了前20强。之所以不是常见的10强，主要考虑到中国的房企尚属成长性企业，至少在主观上是这样。比如，以往的孙宏斌，现在的许家印，短期目标不是全国第一，就是中国首富。

        从最重要的企业营收指标上看，总营收排名的前20家公司，2007年合计营业收入达1489亿元，比2006年的799亿元增长86.27%，离翻番去之不远。而榜首的万科，即使是在“合理藏利”的情况下，总营收增长也近1倍，高达98.27%。

        业绩固然可喜，但对增长原因进行排序时，发现排位第一的是去年房价的迅猛上涨，比如万科的销售面积增长90.1%，销售金额增长却是146.6%。第二是主流房地产企业过去并购运作初见成效，从而使其营业规模急剧放大。第三才是企业自身的正常增长与扩张。
换句话说，去年的业绩喜宴，主要来自于天时和地利，如高涨的房价、购房者对房价继续上涨的预期、资本市场形势大好以及对巨量土地储备的偏好等等。
但今年天时地利转瞬走向了其反面，犹如盛夏直接转入寒冬。宏观调控不仅趋紧，而且渐至命门，令购房者对房价的预期逆转，这使得去年有房就卖，有房就涨的局面不会再现。而美国次贷及全球股市的跳水，使得投资者呈现出明显的风险厌恶性，企业的融资会难上加难，即使能融到钱，条件也会更加苛刻。

        天时地利的变脸使得中国房企2008年的业绩难以复制2007年的辉煌，甚至持盈保泰亦不乐观。万科今年的口号是：“虑远积厚，守正筑坚”，防守求稳姿态尽现。这或许也应成为今年大多数企业的基本动作。倘能如此，在今年外围因素不发生灾难性巨变的情况下，大部分人将安然“过冬”。

        真正存在隐患的将是那些基于2007年大好形势选择了进取性战略的企业，特别是在确定发展目标时，又超越了自身实力。比如制定出数倍于前的经营目标，大量买地，买高价地，全国拓展区域突然加大，产品线紊乱难以管理到位等等。

        这种不当的进取性战略将使得企业陷入恶性循环。首先，降温中的楼市和骤然加大的资金链压力，会使得企业降价的压力和冲动更大。而在只顾锦上添花，从不雪中送炭的资本方面前—不管这个资本方是国外投行、国内非银类机构，还是放不到台面上的各类放贷者—企业的融资谈判能力都将大大弱化，融资成本急剧高企。这些反过来又会进一步加剧企业的经营风险。

        一般说来，房地产的6字箴言是位置、位置、位置(location ,location, location)。但如果你选择一条超常规、进取性的发展之路，那么你的箴言就是时机、时机、时机(timing, timing, timing)。

        2007年大家享受到了时机得当带来的成果，2008年则要防范时机不当可能带来的后果，甚至恶果。

        来年今日，2008年年报会告诉我们结果。