随着万科率先在几个城市的住宅项目实行优惠房价的销售方式，以及全国范围内出现成交量大幅度下降的现象，有关房地产市场是否已经进入拐点的讨论越来越激烈。目前持币观望的人明显增多了，大家好像对这个投资市场开始抱有怀疑的态度。

        由于房地产市场的价格原本就一直是众多媒体所关注的问题，最近的政策导向和公众舆论又有较强的倾向性，房地产市场的未来走向就成为不仅是自用客户还是投资客户的一个必须考虑的问题。

        投资看的是内在价值

        然而，记得在去年的这个时候，我在朝阳门附近被北京电视台随机抽到了一个街头的采访。采访的主要内容就是投资品种的选择——究竟是投资股票或者基金市场，还是投资房地产市场。在当时，这两个市场都在以不可思议的发展速度向社会展示自己在那一段时期之内的投资价值。投资方向的选择也是当时媒体所引导的核心话题之一。当时恐怕没有人站出来说其实我们的钱不应该用来投资，而且好像很难听到有声音去怀疑这个市场的投资价值。

        仅仅一年的时间，为什么在投资时所考虑的问题会有这么大的变化呢？那么在现在这样一个社会和市场背景下，房地产市场是不是仍然具有投资价值呢？这恐怕需要重提“理性投资”这个概念了。

        投资和投机是有本质的区别的。投资是要衡量一个标的的长期内在价值，而投机则是仅仅考虑目标物在短时间内的价格走向。相信价值和价格的概念以及两者之间的相互关系我们在中学的时候都会在书本中涉及。价格是围绕价值上下波动的。投机就是在价格波动的时候尽量在低点买入，在高点卖出，来赚取短期差价。

        投资，尤其是房地产投资，一定是要首先考虑这个标的的内在价值，衡量它在长期时间段的保值或者增值的能力。由于不动产投资的变现能力相对于其他形式的投资要差，把希望寄托在短时间内赚取差价的方式是非常危险的，也是与房地产投资的性质相违背的。我们不否认有一部分人通过短期的炒房获得了较高的收益，但是这并不是一个能为我们的生活提供保障性收入的一种方式，而且这需要投资者承受风险的能力较强。也就是说，在房地产市场并不十分理想的情况下，投资者有能力长期持有物业，而不会影响到基本的生活质量。说的明白一点，就是不会因为手里的房子卖不出去而破产。

        北京房价未透支

        那么怎么去衡量一个物业是否还具有投资价值呢？一般我们有以下两种简单方式来考量。
首先就是投资回报率。我现在投出去的项目是不是每年能够给我带来一个稳定的现金流收入。这个收入所占投资总额的比例就是一个简单的投资回报率。正像前一段时间某位地产界的焦点人物所说的那样，只要这个比例比我存在银行的利息高，就存在投资价值。北京现在的租金水平并不高，这直接导致在用这种方式衡量一些项目的时候不能够完全的体现有些物业的长期价值。随着北京的国际化，许多方面要和国际接轨，租金会成为未来具备调整潜力的一个重要方面。因此，在未来的投资回报率会有拉升的可能。

        其次就是用比较法。2008年奥运会就要举行了，北京的国际影响力也在逐步提升。作为中国的首都和北方的核心城市，北京可以说是2008年向外展示中国的最重要的窗口。可以预计今后北京会因为世界对她的进一步了解而增加她对世界的吸引力。如果横向与其他同等规模与国际地位的城市相比，北京目前的房地产市场的价格远远没有达到一个同等的位置。这就是为什么现在那么多的外资打破头都希望在北京的房地产市场投资的原因。对于国内的很多有关房价过高的抱怨，他们总是一笑置之。因为他们所看到的是北京今后强大的发展动力和广阔的上升空间。