2月29日，《财富》500强企业澳大利亚国民银行高调宣布，正式参股联华国际信托投资有限公司20%股权。

        借道联华信托，国民银行获得了进入蓬勃发展的中国金融业的一张牌照，联华信托也成为了同行业第一家引进境外战略投资者的信托公司。

        国民银行是以受让原股东股权的方式进入的。当日在北京钓鱼台国宾馆举行的新闻发布会上，尽管有包括路透社在内的记者多次提问，合作双方都拒绝披露联华信托20%股权的交易金额。

        对联华信托来说，国民银行的入股是旧股东套现，这无助于资本金的增加，它更在意的是国民银行在结构性融资产品方面的成熟经验。获得信托业创新业务试点资格的联华信托，期望在REITs运作、房地产信托基金上有所作为，而这正是国民银行的长项。

        房地产信托迎风飘扬
 
        最近几年来，开发企业对信托融资一直情有独钟。去年4月，华侨城与工商银行深圳分行和中信信托合作，发行“租赁收入财产信托”，融资6.5亿元；同月，江苏国投为新城B发行股权投资信托计划，募集不超过2亿元人民币对南京新城项目进行增资；去年9月，阳光100与杭州工商信托签订战略合作协议，发行“阳光100集团无锡项目结构化股权投资集合资金信托计划”募资4亿元，为阳光100在无锡拿下的1800亩大盘提供项目融资；今年1月，招商地产借助上海国际信托有限公司成功募集资金6.5亿元，年综合成本为募集资金总额的7.72％。

        开发企业热情参与各种信托计划，源于房企融资渠道步步受阻的不利处境。虽然在融资绝对额上，房地产信托可谓是杯水车薪，但比起其他融资方式，信托还是成本相对较低、募资速度相对较快的一种途径。不论是上市公司还是非上市公司，大型国企还是中小型民营企业，都可以在不同的发展阶段得到一定数额的信托融资。
 
        目前，信托行业发展大好，自身的一些积极变化也能够进一步满足开发商的需求。借道银信合作，集合类信托可以进行股权投资。将银行理财资金引进到集合信托产品之中，共同在私人股权投资领域施展拳脚。

        信托与房企的灵活合作，也为房企融资带来便利。北国投曾经在天津做过“法国欧尚天津第一店信托计划”，成功募集资金1.2亿元。这个信托计划仿效了国际流行的REITs运作模式：北国投通过租金倒算，计算天津欧尚超市有限公司在天津峰汇广场1－3层商铺的未来租金收益，按这个价格把这些商铺买下来，投资者则从向欧尚超市收取的租金收入中得到投资回报。

        “当时我们做这个项目的时候就考虑到了期限的问题。”北国投总经济师时宝东告诉记者，“这个项目含有住宅物业，开发商把住宅卖掉之后就回笼资金了。他又把项目赎回，长期租给法国欧尚，我们只是替他持有3年。当开发商重新持有这个物业之后，就可以获得一笔持续的、稳定的现金流入。这种运作对于开发商和信托公司来说，都是有益的尝试。”

        救急不救穷 

        现有政策环境下，单纯的房地产信托还不能成为开发商融资的“救命稻草”。业内人士认为，开发企业目前不要过于依赖信托融资这个渠道，房地产信托还是一个“长不大的孩子”，并且大多数情况下只能用来“救急”。

        当前很多开发企业开始转型做商业地产，然而资金瓶颈成为他们的一大梦魇。在商业地产开发、招商和培育的不同阶段，需要不同的金融产品支持。

        在国外，REITs是最符合商业地产的结构性融资产品，但在国内却一直在夹缝中艰难求生。目前国内商业地产的融资渠道，除了开发贷款就只有后续的抵押贷款，要想通过信托融得所需资金，除非是拥有成功运营项目的超大型商业地产企业。大连万达过去卖过很多商铺，卖掉之后出现了一系列问题，现在，万达也已经改作只租不售。

        信托计划的关键，是如何能够向社会持续性地募集到大量的资金。“信托现在的瓶颈就是不能公募，只能私募。私募又不能超过50份，所以在资金规模上很难突破。”时宝东告诉记者，“除非能让大量机构投资人参与投资，但是，目前在国内还没有真正意义上的机构投资人。普遍意义上的公司和企业，资金顶多只有半年、一年的闲置，不适合投资信托产品。保险资金、社保基金、企业年金和慈善资金是真正的机构投资人，然而，在中国是不允许它们承担风险做投资的。” 

        现在信托融资计划多是一次性的募集资金，没有后续动作。只有当信托产品或基金型信托能够持续增发，不停扩大规模，具备复制性，才能产生真正的融资效应。需要强调的是，房地产基金开始入股的份额更多是项目基金或启动基金，又不允许公开募集，所以缺乏放大功能，这已经成为房地产信托的死结。

        另外，信托缺销售产品渠道，信托份额流动性差等因素，也造成了信托产品融资困难的局面。

        目前，信托业投资地产还不能大展手脚，开发商不要对信托融资抱有过高期望值。只有允许公开扩募，解决流动性问题，即发行REITs产品，国内房地产信托才会有一个全新的转变。被国家列为两家REITs试点单位的联华信托和中信信托，仍然在研究这个产品的运作细节。

        在REITs这项崭新的业务上，引入国际金融市场的成熟经验，不啻为迅速入行的捷径。正如国民银行资本市场部首席执行官约翰·胡珀在入股联华信托的新闻发布会上所说，房地产是联华信托的重头业务之一，这使国民银行有机会将地产结构性融资方面的专业知识，带到蒸蒸日上的中国市场。