2008年农历春节前，在房价是否要“拐”的争辩声中，一只此前鲜有听闻的房地产企业悄然登陆深圳中小板，这就是合肥城建发展股份有限公司（002208.SZ）。合肥城建上市发行了2670万股A股，每股定价15.60元，融资3.9亿元人民币。

        合肥城建是一家号称“有20多年开发资质”的房地产企业，但事实上，多年来影响力较大的项目只有琥珀山庄一个。“合肥城建这两年拿了一些地，但最近3年累计竣工面积其实也只有27万平方米，销售24万平方米，在火爆的房地产市场，这样的成绩不能算优秀。”合肥的一位知情的开发商告诉《地产》。不乏业内人士质疑，就是这样一家企业如何拔得了2008年房企IPO的头筹？

        首次上市受挫

        “合肥城建的上市之路看上去挺美，其实也是一波三折，现在终于熬过来了。”一位知情人士透露，2004年合肥城建就向证监会递交了上市的材料，但最终却宣告折戟，该人士曾是合肥城建的上市保荐人(主承销商)平安证券股份有限公司的高层。本次上市已经是合肥城建第二次尝试敲开资本市场的大门。合肥城建总经理王晓毅曾公开表示，近8年来他们一直致力于公司的上市工作。

       对于第一次上市申请未能获准通过的原因，合肥城建董事会秘书张金生解释说，主要是由于公司当时的资金投向中，“一个计划收购的项目和主营业务没有太大的关系”。因此未能通过相关监管部门的审批。

        合肥城建的上市保荐人、平安证券股份有限公司一位不愿透露姓名的高层却向《地产》透露，合肥城建其时定位不清晰是失败的主要原因，“那时候没遇到好时机，而且最主要是因为公司的发展战略很不明确，甚至想转攻污水处理系统。”
资料显示，合肥城建的前身——合肥市城市改造工程公司在成立之初，就一直致力于合肥旧城改造，并相继改造和建设了安庆路、义仓巷等 19 个住宅区，累计开发面积约 220 万平方米。其中，合肥城建在上世纪90年代初，开发的总建筑面积达65万平米的琥珀山庄，是全国第二批城市住宅试点小区，现在仍是安徽省目前最大的居住小区。1994年7月，在建设部全国城市住宅小区综合评比中，琥珀山庄曾囊括了规划、设计、施工质量、科技进步、优秀领导和优秀管理等全部最高奖项和鲁班奖，一举成为国家样板小区，并受到安徽省政府通令嘉奖。“琥珀山庄”同时也是全国范围内第一个配套建设城市住宅小区污水处理厂的房地产项目，这似乎跟平安证券“合肥城建曾想发展污水处理系统”的说法暗合。

        为什么又是“中小板”

        一位上市保荐人认为，合肥城建之所以能二次通过上市审核，“应该是遇到了好的时机，企业的战略方针也跟国家的政策导向相同，比如政府提倡房企做普通住宅，提倡‘70/90’政策，提倡建设保障性住房，这都给合肥城建赶上了。”他认为，与此前同样在深圳中小板上市的广宇集团和荣盛发展相类似的是，合肥城建能够成功上市的重要原因就在于，作为地方性企业，它所开发的项目主要位于二、三线城市，这些地区的购房者主要以自住型需求为主，投资炒作的泡沫成分较少，因此受宏观调控的影响较小。“加之大多数二、三线城市的本地房地产公司实力较弱，像合肥城建这样的地方龙头企业就具有明显的发展优势。”

        “中小企业板具有上市门槛低、定价高和流动小的特点，因此证监会发审委对于部分优质房企在中小板上市放行，也就在情理之中。”对于合肥城建在深圳中小板成功上市，一位不愿具名的分析师告诉《地产》。

        中信证券房地产分析师丁勇才告诉《地产》，“中小板开板近3年来，尽管中小板企业的业绩令人满意，但偏重制造业的结构特征，使得中小板第三产业企业严重不足，行业的多元化成为中小板的必然选择。”现如今迎进多家房地产企业，对于深交所中小企业板而言，也能进一步改善中小板行业结构。正因为如此，深交所一直开始“为中小型金融业、民营房企拨开一条中小板上市的门缝”。

        但另外一位不愿透露姓名的上市保荐人告诉《地产》，在中小板上市的房企并不代表着监管部门对房企上市态度的转变，“中小板与主板在融资上并无显著区别，在审核条件是完全一样的，能不能上市，关键是看企业自身有多少能力。”该保荐人曾经促成多家房企成功登陆A股。

        受益国资背景

        除了二线城市受青睐、融资规模较小、选择中小板等有利因素以外，中信证券的房地产分析师丁勇才还认为，合肥城建能够顺利上市的另一重要因素在于其控股股东的国资背景。从合肥城建的招股书发现，其最大股东为合肥市国有资产控股有限公司。在上市之前，合肥国控公司持有合肥城建80.25％的股份，发行完成后其持股比例仍高达60.17％。

        《地产》从平安证券提供的资料中发现，合肥城建是由 1998 年7月18日成立的合肥城改房屋开发股份有限公司更名改制后组建的（前身是 1983 年 9 月成立的合肥市城市改造工程公司），具有国家一级开发资质，其董事长燕永义曾历任合肥市建委处长、合肥市城改办书记，公司其他高层如总经理王晓毅、董秘张金生等都曾在合肥市城改办身居要职。

        “合肥市房地产市场现在还很不成熟，合肥城建的国资背景就决定了其在本地区拿地方面比较便利而且成本较低，这样的先天优势让我们望尘莫及。”合肥市一位具有一级开发资质的开发商向《地产》抱怨。他同时透露，合肥城建能够上市，“政府在后面起了很大的推手作用，因为安徽省每年都会去主推一些行业的龙头国企完成改制并上市。”

        2月29日，杭州滨江房产集团股份有限公司在国内A股IPO的申请也获得通过，这是继广宇集团之后，杭州第二只在A股市场登陆的房地产企业，同时，这也是今年以来第二只获准即将公开发行的房地产类股票。据资料显示，滨江房产如同合肥城建一样，是当地最早以城市运营的观念参与旧城改造的开发企业之一。

        一位分析师向《地产》表示，合肥城建和滨江房产只是个案，并不能改变行业自身发展规律，也不能代表监管层对房地产上市的管制有所松动；相反，中央政府最近出台了针对囤地房企的“国3号文”，似乎意味着今后监管部门更会严格地把好房企IPO这道大门。