如果以前两月的销售进度计算，万科今年很难顺利完成去年的销售业绩。

                开发商在跟政府宏观调控较劲，购房者在和开发商较劲，楼市在观望中焦灼对峙，经历着严重的交易下滑。

               上海。2月新建住房成交7426套，约72.1万平方米，较1月减少8191套，成交面积降幅高达54%，比去年同期减少27.3万平方米，比前年同期减少9.9万平方米。

        北京。2月住宅期房日均销售为121套，同比下降了近30%，成为近两年来住宅销售量最少的一个月。

                深圳。中原地产深港研究中心市场调查分析显示，今年2月深圳一手住宅成交量仅有781套，环比1月减少65.5%，同比减少86%，成交面积仅为7.29万平方米。另外，2月房价环比再降1.3个百分点，深圳楼市寒流持续。

                广州。1月广州十区的一手住宅成交量同比下降了53.6%，而中心六区成交量同比降幅则接近六成，达到58.5%。1月全市十区新建商品住宅交易登记面积为34.95万平方米，与去年12月的成交量42.88万平方米比较也较为萎缩，环比下降了18.4%。

                 2月18日，万科公布了1月份销售快报：实现销售面积23万平米，金额18.5亿元，分别比2007年同期增长11.65%和11.72%，与2007年12月76.7万平米、61.7亿元相比，几乎萎缩了七成。通过简单计算，投资者惊讶发现，万科1月份销售面积和销售金额的增长基本同步，1月份的销售均价竟然回到了一年前！这旋即引起万科股价的进一步跳水。

                应记者采访要求，万科对此做出了解释：跨地域、多项目操作的住宅企业，其销售均价受当期在售的楼盘组成比例影响很大，而各个时点在售楼盘的组成存在比较大的偶然因素；一般来说，除非用年度作为计算均价的时间尺度，否则销售均价的参考意义不大。

        销售均价不容乐观在另一只白马股保利上，表现得更为直观。根据保利公开披露，2008年前两个月实现销售面积24.3万平米，认购金额15.7亿元，而且，销售面积104.28%的同比增长要略高于认购金额的103.85%。在不考虑地域和项目构成的情况下，保利前两个月的销售均价相对去年同期甚至还有略微下滑。

                 3月6日，万科公布了从总量来看比1月份更为“惨淡”的2月份销售快报，实现销售面积和销售金额为19.6万平米和15.7亿元，不过相比2007年同期分别增长51.94%和70.65%。

                 把数据叠加，万科前两个月共完成销售面积42.6万平米和认购金额34.2亿元，不足2007年全年617.3万平米、523.6亿元的1/10。如果以这样的销售进度计算，万科今年根本不能完成去年的销售业绩。

                当然，房地产市场各个月份的成交量存在一定的季节性。受施工/推盘节奏、节假安排等因素的影响，季节波动较大。万科副总裁肖莉告诉记者，1、2月份是传统的销售淡季，2007年1月份的销售面积只占全年的3.4%，销售金额占全年的3.2%，“单看一月份的数据代表意义并不大。”

                在行业趋冷的情况下，万科取得这样的成绩已实属不易。虎杰投资首席分析师张寅已经留意到，以万科为代表的全国性开发企业的市场占有率急剧提高。从北京、上海、广州和深圳四个一线城市前两个月份的成交数据来看，相比去年同期萎缩幅度惊人，但万科还是实现了面积和销售的同比增长，“这无疑是从中小开发商那里抢出来的市场占有率。”