保障房项目成了开发商争夺的“香饽饽”。

        据悉，北京市2008年推出的首块“限价房”用地—丰台区花乡纪家庙地块，在3月19日竞标出让。一些开发商正摩拳擦掌，准备争夺这个建筑面积高达9万平方米的保障性住房项目。此前，大型国有地产开发企业、地产行业明星上市公司都曾踊跃竞标保障房地块，不惜砸下重金以获得保障房项目的开发权。

        自1998年“房改”以来，房产商对高利润率的商品房乐此不疲，而对经济适用房为代表的保障性住房兴致不高。现在，他们口味变了，利润微薄、过去常被以鸡肋视之的保障房项目转而成了要必须争而食之的“奶油蛋糕”。

        争夺战正在上演
   
        一直以来，由于政府参与保障房的定价，开发保障性住房的利润率与商品房不可同日而语。公开数据显示，开发保障房的利润率不超过3%，而高档商品房的毛利率动辄超过50%。例如，根据华侨城2007年年报披露，主题旅游地产的毛利水平达到了70.4%。
  
        建设部政策研究中心主任陈准向记者透露：“由于保障房项目的利润犹如鸡肋，此前很多企业都不愿染指，为了完成国家分派下来的任务，国有房产企业不得不承担了经济适用房的建设任务。” 

        因此，经济适用房的开发建设都落在了大型国资地产商头上。据北京房屋服务网数据显示，目前北京市在售的56个经济适用房项目中，金隅嘉业就开发了12个。据了解，1999年，北京市推出的首批19个经济适用房项目，城开集团就承担了其中的两个。
  
        随着政策的不断完善，保障房的开发已不再是国资房地产企业的专利。早在2005年，万科就开始尝试建设廉租房，2006年11月，其廉租房项目—万汇楼破土动工，预计今年6月建成并对外出租。

        “万科自发建设廉租房，是盯上了保障性住房市场这块大蛋糕。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。此前，万科集团董事长王石曾公开表示，“开发廉租房同样可以赚钱”。他透露，2007年万科已接到深圳和武汉保障性住房的项目大单。

        此后，随着保障性住房政策的不断出台，开发商纷纷对保障房项目开发产生了浓厚的兴趣，并开始抢滩保障房市场。

        2007年7月11日，北京推出的清河小营和丰台宋家庄限价房地块，分别引来了9家和14家开发商参与竞争。最终，华润置地以4.9亿元和6亿元的最高价将这两个地块揽入怀中，分别比底价高出1亿元和2.48亿元。

        紧随其后的争夺更是激烈。同年8月，北京市推出了朝阳区常营限价房地块，更是引来了首开、富力等20多家房产大鳄的较量。

        12月底，北京中关村甲三号地块公开招标。据悉，该地块面积高达5万平方米，规划建筑面积为18万平方米，其中包括配套建设6000平方米的廉租房。当日，重庆龙湖、保利地产、SOHO中国等房地产商出现在竞标现场。最终，龙湖以22亿元竞得该地块。
  
        对此，阳光100常务副总裁范小冲在接受记者采访时表示：“开发保障性住房是今后的一大趋势，而且竞争也会越来越激烈。”他解释说，在保障房市场上，政府对企业是积极鼓励的，虽然开发利润不高，但总量非常大，因此市场前景非常广阔。

        面对广阔的市场前景，中房集团成立了保障性住房开发办公室，专门对进入各个地区的保障房市场进行研究部署。中房集团副总经理韩旭升表示，2007年，公司已完成100万平方米的保障房开发，预计未来在保障房上的投资将超过100亿元。
“虽然这个市场的利润率很低，但拿地成本不高，而且建完房后直接交给政府，企业也没有销售负担，因此实现规模化、产业化后，利润空间也不小。” 韩旭升说。

        不断做大的蛋糕

        开发商争夺保障房项目，不仅因为其有利可图，而且政府也在不断加大对保障房的投入，因此，保障房市场的蛋糕将不断做大。

        根据日前公布的2008年住房建设计划，北京市今年规划新建住房2750万平米，其中限价房为450万平方米，经济适用房为300万平方米，廉租房为50万平方米，如此算来，保障性住房超过了30%。同时，三种保障性住房合计供应总面积高达800万平方米，比2007年增加了270万平米。

        在上海也是如此。1月24日在一次会议上，上海市市长韩正表示，未来5年内上海将兴建30万套、总计2000万平方米的经济适用房。

        深圳最近出台的《深圳市保障住房发展规划》也提到，未来3年内，该市的保障性住房建设将达到490万平方米，保障性住房和商品房市场的比例将达到3∶7。

        随着保障性住房市场份额的不断增加，国家对其的投入也在节节攀升。据悉，2008年，中央财政将投资68亿元用于廉租房建设，这比2007年增加了17亿元。

        陈淮认为：“随着越来越多的保障性住房入市，它对商品房市场的影响也会越来越大。因此，政府将会出台相应的优惠政策，鼓励更多的企业加入到保障房建设的行列。”

        日前，由央行和银监会联合出台的《经济适用住房开发贷款管理办法》，证实了陈淮的观点。该办法明确规定，用于经济适用房的开发贷款，在基准利率的基础上，可下浮10%；贷款期限从原来的3年延长至5年；同时借贷银行除了国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他金融机构。

        “保障房市场的不断壮大，势必会压缩商品房市场，因此房产企业不得不紧跟市场形势，扩大各自在保障房上的市场份额。”华高莱斯一位分析师表示。

        实力开发商近水楼台

        事实上，房地产企业之所以对保障性住房开发“趋之若鹜”，是因为保障性住房的用地供应将成为未来土地供地的主流。

        据消息人士透露，在即将公布的北京市2008年供地计划中，保障性住房供地将占到住宅供地总量的40%以上。据了解，2007年，北京市住宅用地供应中，廉租房和经济适用房的用地高达416公顷，比预计供地计划超出196公顷；而两限房的实际供地量比计划供地量多出了116%，达163公顷。
北京市国土资源局相关负责人表示：“2007年的前11个月中，北京市住宅总供地量为1347公顷，其中，经济适用房、廉租房、两限房占住宅用地供应量的85%以上。”

        陈淮告诉记者：“不仅北京如此，2008年，各个城市的供地都会向保障性住房倾斜。”
在保障性住房项目拍地过程中，实力雄厚的大型房地产企业往往稳操胜券。例如，北京2007年8月公布的朝阳区常营乡三个保障性住房地块中标结果显示，北辰实业耗资11.5亿元拿到了面积最大的A地块；保利地产则以9.1亿元拿到了B1地块；而广州富力则以6.5亿元拿到了面积最小的B2地块。这三家房地产开发商，都是国内综合实力靠前的上市公司。
此外，参与北京保障性住房项目的房地产公司还包括北京建工集团等大型国资房地产开发企业。“中小开发商要想在保障性住房项目上分得一杯羹，并不容易。”一位业内人士指出，一方面，政府在评标过程中，对大型房地产公司有一定的倾向性；另一方面，在当前银根趋紧的背景下，中小企业在资金上难以与大企业抗衡。

        “目前，土地供应趋紧，使得很多房地产企业开发量都在减少。”陈淮指出，“因此，争夺保障性住房的开发，既是企业自身社会责任的体现，更是生存的需要。”

        同时，在范小冲看来，众多品牌开发商积极参与保障性住房建设，通过解决中低收入人群的住房问题，可以进一步树立企业的品牌。

        多方位的融资优惠

        在货币政策从紧的背景下，很多开发商正在遭受着资金紧缺的煎熬。“商品房开发贷款越来越艰难，而保障性住房开发贷款的条件相对宽松。”陈淮说：“只要拿到地，参与保障性住房建设是没有资金压力的，而且还会享受到贷款利率等方面的优惠。”

        《经济适用住房开发贷款管理办法》还规定，申请经济适用房开发贷款的资本金不得低于项目总投资的30%，而一般商业性房地产项目则不得低于35%。“虽然降低了5%，但对资金紧缺的开发商来说，意义重大。”范小冲如是说。

        “有关保障性住房开发贷款政策的出台，让开发商最担心的资金问题得到了解决。”陈淮指出。

        据一位信托公司项目经理介绍，开发商目前融资途径主要有三种，其中最重要的是通过银行贷款，但在目前缩紧银根的情况下，12%的年利率都不一定能争取到银行贷款；信托虽然审批较快，但开发商的资金成本都在15%-20%之间，而且必须以土地为抵押，抵押率在50%以上；另外一种是通过资本市场融资，但证监会已经收紧了房产商的上市和增发。
 
        而有报道称，在严控房地产企业上市融资的同时，证监会还是有区别对待：鼓励开发保障房的企业上市融资，以便解决保障性住房建设所需的资金问题。同时，国家开发银行在向商业银行转轨中，也希望在保障房贷款业务上施展拳脚。

        房地产企业资金链紧张是行业普遍情况，对开发商来说，融资是关键问题。而参与保障性住房开发，不但会获得银行的贷款，而且还可以免除相关费用，这在很大程度上缩减了企业的开发成本。

        房企转向两条腿走路

        “今后，保障性住房在房地产市场上将会占有举足轻重的份额。”范小冲表示。2008年，住宅用地将向保障性住房不断倾斜，房地产公司要学会两条腿走路—不但要不断扩大在商品房市场上的份额，而且也要在保障性住房领域占有自己的一席之地。

        因此，众多房地产品牌公司争夺保障性住房开发不仅是为解决中低收入人群的住房问题，更重要的是为将来的生存早做筹划。

        目前，中国内地的住房保障体系正在建立当中，政策性住房的总量还远远不够。据了解，目前新加坡有87%的人群住在政府提供的公屋里，香港有50%的人群享用政府提供的住房，与之相比，中国内地目前投入市场的保障性住房数量远远不能满足中低收入人群的需求。因此，这一庞大工程仅仅依靠政府运作，是非常困难的。
 
        一位业内人士指出，对政府而言，资金仍然是推进保障性住房建设的一大瓶颈，只靠财政拨款和社保资金，是难以填补这个空缺的，因此，企业参与其中，也能够推进保障性住房的发展。

        对政府而言，缩短了建设周期，而且在成本控制和质量上都得到了控制，也满足了中低收入人群的住房需求。而对企业来说，不付高昂的地价，只付配套费，企业的收益率可提高到10%左右。

        “在保障性住房建设中，企业和政府的合作是一个双赢的过程。”陈淮表示，开发商对保障房展露出了热情，也表明他们不再局限于高回报率的商品房项目。

        “政策层面的调整将会给房地产行业带来机遇和挑战，对房地产企业而言，要能够把握环境的变化，才能不失时机地做好战略调整。”一位业内人士指出，争夺保障性住房开发，充分说明了一些房地产企业迅捷的市场应变能力。