在这个2008年的春天里，美国房地产市场在泥潭中越陷越深，难见谷底；内地在为是否面临“拐点”争论不休，价量双缩，调整已成事实；香港楼市却这边风景独好，陆续披露的各类统计数据不断刷新十年新高，顺利步入上升轨道。
在受1997年金融风暴和2003年SARS重挫后，香港地产曾一度跌至低谷，市值比1997年最高时最多跌去了7成，此后终于在2003年第四季度开始回升，进入相对平稳的增长状态，直到2007年出现突破性增长。中原集团副主席黎明楷在接受记者专访时表示：“如果按股市术语，香港地产已经进入了牛市，而现在只是牛市的第一期”。
10年新高
2008年2月28日，香港特区财政司司长曾俊华公布，2007年香港GDP增长6.3%，高于原来市场预期的6%。在联系汇率制下，香港自去年9月以来就跟随美联储不断降息，今年1月香港在两周内将基准利率下调了125个基本点。1月31日，香港金融管理局将基准利率由5%下调至4.5%。
香港一方面依托中国大陆高速增长的经济迅速发展，另一方面则在联系汇率制下不断减息。正是受惠于强劲的经济增长和不断下调的利率，楼市也从持续多年的平稳增长中突破，于2007年出现大幅攀升，数据全面飘红。据香港特区政府土地注册处资料显示，2007年楼市整体物业注册宗数和注册金额都创下10年来新高，截至去年12月27日香港整体物业注册宗数14.39万宗，注册金额5184.4亿港元，全年整体楼价上升15％。
而2007年第四季度香港整体楼市成交量开创历史新高，注册量接近4.7万宗，总成交金额约2000亿港元，大幅超越1997年同期的1455亿港元，成为历来整体楼市成交金额最高的第四季。
全球最大的商业地产服务公司之一世邦魏理仕在其1月22发布的《香港地产市场年度回顾与展望》中指出，2007年香港投资氛围浓厚，2007年共有330宗成交额超过1亿港元的地产投资交易项目，较2006年大幅增长78.4%。2007年总成交金额超过942 亿港元，较2006年增长约53%。其中，涉及本地投资者的成交金额占77.8%，其余22.2% 来自外来投资者。
据香港《文汇报》3月10日援引美林集团消息，香港每月住宅累积贷尾单位连续11个月下跌，2月份更首度跌穿4000，到3922伙水平，成为1999年有记录以来的9年最低。2月底推出的近2000个单位的大型新盘甫一推出便几乎售罄，与此同时，市场持续吸纳各区尾货项目，显示出市场的旺盛需求。
豪宅和普通住宅的两极化和涨幅差距开始越拉越大，据香港中原地产研究部发布报告显示，2007年香港豪宅买卖的数量和涉及的总金额均创回归10年来新高，2007年香港全年价值逾千万港元的豪宅(包括一手及二手)买卖合约登记录得6569宗，总值约1489亿港元，较2006年的2500余宗及558亿港元分别增长1.6倍及1.7倍，是继1997年的9500余宗及1768亿港元后的新高。
而香港写字楼租金更是一跃成为亚洲之冠，仅次于老牌金融中心伦敦。国际物业顾问公司高纬国际在其发表的报告中指出，香港中区写字楼目前１平方（约等于0.0929平方米）每年239美元，即每月平均租55港元，取代东京成为亚洲之最。
1月份租金达到10年新高，大型地产代理商美联集团的研究报告指出：今年1月份全港50个大型屋苑平均租达到17.44港元（1平方米接近10），已创下1997年12月后的10年新高，比起两年前，劲升24.6％。去年整体租务市场表现理想，全年租金平均升幅20％。
“香港失业人数持续下降，收入增加，本地生产总值和消费物价指数上升，显示出香港经济已经复苏并继续健康增长。”世邦魏理仕研究部副董事尹沛斌在接受本刊书面采访中介绍道，更重要的是香港政府削减物业印花税和多次减息都为住宅物业市场带来额外利好。
2007年2月28日，香港政府宣布削减印花税，港元200万以下物业更只须缴纳100元港币象征式的印花税税款，此举大大增加了买楼的吸引力。
尹沛斌认为，由于市民对住宅物业的负担能力有所提升，加上在通胀的环境令负利率重临，物业投资更成为部份人士的对冲工具，港人对住宅物业的需求亦随之而增加，
踏入第四季，香港人就业情况持续改善，失业率更下降到10年新低的3.4%，各行各业都宣布员工们将获得可观的加薪幅度及发放花红，令港人购买及还款能力明显地有所提升，这也是为何香港楼市在第四季度会有突破性增长的原因。
此外，在美国经济发展不明朗及国际股票市场较波动的情况下，部份外来投资基金转投亚洲新兴市场寻找出路，而香港物业亦为其中之一。
如南韩投资基金Mirae Asset于2007年10月以18.6亿美元向盈大地产购入薄扶林贝沙湾最后一期分层住宅Bel-Air No.8其中的第6座全幢，计划以作长线出租用途。总括在众多利好市场因素及消息的情况下，造成香港整体楼市成交量出现突破性的增长。
重回负利率时代
在联系汇率制下，香港自去年9月以来就跟随美联储不断降息，今年1月香港在两周内将基准利率下调了125个基本点。1月31日，香港金融管理局将基准利率由5%下调至4.5%。
继美联储在1月份连续降息后，香港多家银行跟随。目前，香港汇丰、中银香港以及恒生银行的最优惠利率已由6.75%减至6%。渣打银行(香港)以及其他香港银行的最优惠利率也减至6.25%。
目前香港各大银行的最优惠利息在6％上下，分析预计香港到4月底将把最优惠贷款利率降至5.25%-5.50%。而房贷利率一般是在最优惠利率的基础上减去3％左右，各家银行幅度不一。尹沛斌介绍，目前买房的按揭利率已经不足4%，加上香港通胀持续，负利率情况开始出现，部份住宅物业出现“供抵过租”。
据香港政府统计处1月22日公布,去年12月香港通胀率为3.8%，处于10年来的高点，此次减息也使香港存款负利率处于-2.8%至-3.05%之间，同时此次减息还将贷款利率拉入负值，减息后贷款实际利率为-0.65%。香港实际上已经再次进入负利率时期。
在负利率的情况下，房产投资最适宜成为高通胀风险的对冲，从而刺激房地产市场的投机。而亚洲金融危机时正是由于过高的负利率诱导市民过度借贷，从而形成资产泡沫，导致1997年香港房地产市场的崩盘，当时负利率达到2%至3%。
对于负利率是否催生了新一轮地产泡沫的担忧，目前看起来似乎是杞人忧天。无论是代理行、中介公司或是研究员都普遍相信，香港楼市尚未出现如1997年的过热或泡沫，香港楼市目前还处于健康状况。
“现在的香港楼市没有泡沫”，黎明楷肯定的对本刊记者说：“判断楼市有没有泡沫的一个主要方式就是比较：持有房子的人多？还是持有现金的人多？如果市场上的人都是没钱有房的，那就接近泡沫崩溃的边缘，大家都只有楼没有钱，楼市已经无以为继。但我观察到现在并不是这种情况，目前市场上很多人还是持币待购，没房的人更多”。
目前香港市民每月供款相对收入的比率约为39%，还不到50％的临界点；而1997年，香港市民平均以90%的月薪供房。
尹沛斌也认为目前香港楼市还处在一个健康水平：根据香港金融管理局数字，香港银行的港元贷存比率曾于1997年年底录得113.3%，表示香港银行内的存款未能填补借贷款项，资产泡沫严重。虽然现在部份物业价值经已回复甚至超越1997年水平，但据2007年12月底的港元贷存比率，香港金融管理局只录得71.0%，远远低于1997年水平。
“这说明香港银行体系现时情况仍属健康，未有借贷过度，表示香港资产未达泡沫，而银行资金充裕，亦欢迎港人继续借贷。即使银行借贷利率再进一步下调，刺激楼市，可见问题不大”。
“香港房地产市场现在没有泡沫，因为大部分人都还没有买房，因为1997年的金融风暴让很多人记忆犹新，一夜之间成为负资产的经历让他们不敢再轻易投资地产”黎明楷向记者解释道。
负资产一词在1997年金融危机中首次出现。上世纪90年代中期，香港地产正处于泡沫，倒卖楼花盛极一时。很多投资者及置业人士不惜借贷过度投资房产，部份更超越还款能力。
在经历1997年金融风暴和2003年SARS后，香港物业价值大幅下调，做成大量负资产个案，
据尹沛斌介绍，政府在2003年第二季登记的负资产最高累积总数为105,697宗，涉及金额高达1,650亿港元，很多投资者一夜之间成为“负资产”。
“大家以前没有想过有负资产这么一回事，以为最多就把身家输掉就是一无所有了，原来不止一无所有，你买楼除了输掉身家之外还会背负一身债，大家于是不敢买楼，不敢投资地产了，变得很恐慌”，黎明楷苦笑道。
自金融风暴重击后，香港可算谓处于经济萎缩期，薪金裁减、公司裁员等屡见不鲜，2003年SARS更是雪上加霜，拖累楼市再次下跌，直至2003年第四季开始，香港楼市才开始脱离“谷底”。
尹沛斌认为这次该市香港人重新树立对楼市信心的时候了，他在给记者的书面回复中说到：虽然香港人自1997年楼市大调整后，对资产泡沫的忧虑可以理解，“但不应将其无限放大，而事实上，一个健康楼市同时有一定泡沫是不足为怪，只要升幅是有秩序及温和，适量泡沫亦未尚不可”。
而香港金融管理局总裁任志刚2月14日撰文指出，目前造成香港楼价上涨的主要原因是供求失衡问题，而非按揭负利率。
香港政府自2002年实行的勾地制，意图在淡季时调节土地供应，避免土地流拍，打击市场信心，而事实上，由于勾地法力图方便政府而对发展商限制较多，开发商偏向审慎和惜地，去年政府放在勾地表中的47个项目，仅有9个项目成功拍出。而2007年香港楼盘新单位落成量不足1万个，创10年来新低。
房价大涨使得各家发展商待价而沽，推迟出售新楼盘，目前香港房地产商普遍偏向惜售，有的甚至封盘。在楼盘供应吃紧的情况下１月份成交较前几个月有所放缓，主要的原因是业主普遍看好鼠年楼市，提高了叫价，有的甚至将售价上调了１５％至２０％，包含了未来半年的楼价升幅。负利率加剧，加上本地新楼供应不足，均为楼市火上加油。
牛市仍将继续？
瑞信、摩根大通、高盛的报告皆认为，2008年香港楼市的升幅应约为两至3成；雷曼兄弟的判断则更进取，估计升幅约为35%。瑞信亚洲首席经济学家陶冬预计香港今年全年平均的CPI通胀为5.1%,今年香港的住房价格会上升20%到30%。各大行均认为，豪宅和中低价楼的升幅差距将会扩大，走向两极。豪宅升幅将远远快于普通住宅。
香港楼市目前看起来是已顺利进入上升周期，但由于香港第一大贸易伙伴美国经济的不确定性，目前也有人开始质疑香港地产是否能顺利前行。
花旗集团(Citigroup)2月在其发布的一份报告中称,一贯作为香港经济的风向标的美国经济正步入衰退,香港经济或已经达到拐点处。最近全球股市的大幅震荡发出了清晰的警告信号,即过去3年半导致香港经济繁荣的有利因素正在消失。
除此之外，去年1-9月份,香港银行的未偿还楼按贷款的增幅超过2%,估计全年增幅达4%,是2001年以来的首次增长。据预计,今年香港银行的未偿还楼按贷款有机会取得双位数增长。
尹沛斌认为，美国经济有回软或甚至衰退现象等，亚洲经济将面对不同程度的影响。再加上中国持续性的宏观调控、通货膨胀及最近雪灾后对内地经济所诱发之变量，相信对香港经济表现有一定程度的挑战。
由于香港经济一贯较受外来因素影响，更由于港元与转趋疲弱的美元挂钩，香港银行减息差不多是无可避免，但香港有部份银行已经表明，因本港利率已经颇低，只要美国不是大幅减息，香港银行短期内未必跟随。
所以，如果香港银行减息，对香港楼市必定有正面影响，因为现在物业价值上升，而楼宇租金上涨压力增加，相对供楼成本因减息而下降，“转租为买”的个案预计将会增加，虽然香港或会因外来经济因素影响，2008年楼市可能较为波动，但总括来说香港楼市于2008年整体将会上升。
香港经济持续增长，就业情况理想，加上香港政府2月底所公布的财政预算中，有大量对本地经济良好发展影响措施(如降低薪俸及个人入息税、提高免税额、扩阔税阶、2008年一次性的退税措施、一系列对本地民生支持及支助、对基建投资及旅游业宣传等方案)，将能抵消市场部份波动。另外，部份国际基金转移投资亚洲市场，香港将会因此而直接或间接得益。所以，他认为2008年将是个波动较大的年头，但仍然对2008年香港地产市场的展望持审慎乐观态度。
黎明楷同意“2008年市场将出现波动”，但他判断这个幅度并不会很大，他对记者说：“去年楼市激增了15%，速度比较快，所以我们估计在年中的时候可能会有一些调整，但很可能根本没有往下走，只是平走一段时间，但后面还是会往上走的”。“在我看来，这只是牛市的第一期，香港地产在这一轮上会持续5年的时间，中原地产将会在资源、资金上支援香港，做好这一轮市场。”黎明楷信心满满。
中原地产主席施永青曾在2月21日撰文，指出2008年的香港楼市将会一枝独秀。在文中他分析到，从供应的角度去看，由于之前勾地的成功率不高，未来两三年的楼宇单位落成量，大约只有15000左右，属历史性的偏低水平。楼宇的生产期长，即使政府肯增加土地供应，一时间亦无能为力，因此，他判断“供应不足已是死症”
而2月28日，香港政府对外公布的2008年勾地名单中，将候选土地由2007年的47增加到62块，其中42块为住宅用地；但香港政府同时对外宣布，为稳定市场，暂时无意修改勾地政策。
供给不足，而需求却远远没有完全释放。施永青写到：买楼不能靠一时的收入，而是靠长年的积累。楼市的升跌取决于有资金积累的人如何投放他们的资金。“而我估计，他们会增拨资金投放在楼市”。