从来没有任何一个税种像“物业税”一样，引起如此广泛的关注和如此矛盾的意见；仅仅从2008年1月至今，各媒体对于物业税何时开征就给出了若干种自相矛盾的说法。要么是“北京最快将在今年6月份开征物业税”，要么是“最近两三年之内，还不到考虑物业税出台的时候”，而且都号称是官方发布的可靠消息。

        2008年3月5日，国家税务总局税收科学研究所所长刘佐在天津举办的第二届地产峰会上透露，相关部门正在推进包括物业税在内的已经确定的一系列税收新政，“历时几年的调查，试行征收物业税已成定局。”这条“最新”的消息在人们看来，依然没个准信。

        自从中央于2003年十六届三中全会推出税改的任务，“物业税”就成了最难啃的一块骨头：理论界不同意这个名字，实务派不理解这个做法，税收机关看法不统一，开发商心存惶恐，普通百姓也对此议论纷纷。“物业税一出，楼市必崩盘”的惊人言论，“物业税实行，老百姓连房都住不起”的悲观预感，物业税，到底带给我们什么？

        住自己的房还要交税？

        说句实在话，记者所接触的人中，大部分不赞成物业税。有房的不用说了，想到花费巨资买的房还要上税，谁不肉痛？没房的呢，虽说期望物业税能控制房价，但是，真有这种可能吗？如果房价没降下来还得交税，那岂不是冤枉？物业税，也许最终受益的只是政府。

        “百姓长期习惯于住房是不交税的，物业税的出台等于改变了这样一个思维定势。所以一个最关键的问题就是大家对物业税这个税种从观念上不认可。”中央财经大学税务学院副院长、北京市政协委员刘桓告诉记者。

        不过，自住型的房屋根本不用担心。因为每个人都会有一定的“免税面积”，比如一个人40平米，那么一家三口120平米的房子是无需交税的，高于120平米呢？在一定范围内“超标”可能征收很少的税收，比如1%或者2%，那么远远高于这个标准呢？既然您有能力住那么大的“豪宅”，也不会在乎交点税钱吧？

        其实，刘桓认为，物业税主要针对投资型的房屋。“我认为房地产开发的首要目标是让大家去住，买首饰黄金字画古玩是可以增值的，但是将房屋作为投资品是违背市场目标的。”投机需求的存在会使得房地产市场趋于恐慌，因此房子价格的上升会造成弹性无限。住房是天赋人权，但炒房不是，政府在控制供给的同时目前要控制需求。在目前市场失灵的情况下，政府加以干预也是无可厚非的。

        物业税真能降低房价？

        业内人士认为，物业税开征是降低房价的良药。第一，对于投资者来说，政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利，这将导致房产市场中的投资、投机客户减少,房产市场非刚性需求锐减,人们的购房需求趋于理性。

        第二，拥有多套住房的房产持有者,必然出售手中不必要房产,以降低持有成本，房产市场的空置房源受物业税影响将被激活。

        第三，物业税实施以后，大户型房产的潜在客户将考虑持有成本问题，因此，大户型的市场需求将减少，无利可图的户型也必然被开发商所“抛弃”，符合多数购房者需求的户型将成为主流，房产市场的住宅供应结构将回归理性。

        刘桓告诉记者，在市场经济比较发达的国家，政府对住房的控制十分严格，目前中国的政府在这方面是失职的。“在今后的房地产市场改革中，政府的手段应该硬起来，要对人们真实的需求加以保护，对投资投机性的需求加以限制。”很明显，征收物业税便是一记重拳。

        当前，物业税是在买卖过程中实现的，在市场供不应求的情况下，开发商会将税负转嫁给买方，从而促进房价上升。税赋调整当中很重要的一条就是，要改变征收环节，买卖过程中的税负降低，但是空置房产将要付出高昂的税负。

        物业税开征，困难重重中前行

        “目前物业税在中国之所以命运多舛，是因为这个税种本身和中国目前税制体系的衔接较低。”财政部科研所刘宇辉告诉记者。在世界范围内税收分为三大类：流转税、所得税、财产税，目前中国的税收体系有一个很薄弱的环节就是财产税，国外财产税主要是两种形式：遗产税和房地产税。在中国遗产税没有开征，由于房地产产权的分割使得产权是不完整的，地是国家的，房子是个人的，两者之间的有机结合很困难。中国目前房产独立于土地之后形成一个单独的税种可能会造成产权上的很大问题。展开一个新的思路，避免产权不清是一个很重要的问题。

        “中国的房地产市场起步较晚，征税的一些基础条件目前不太具备。”刘宇辉表示，作为计税依据的房产市场价值评估有三个不确定的因素：一是如何准确合理地评估不断变化的土地和房屋价值，以确定物业税应纳税额。评估机构的信用水平、评估的准确性和权威性。但从目前国内信用缺失的中介市场来看，能满足此需求的单一的专业评估机构很少，官方也没有建立起有权威的、令人信服的物业价值评估体系。二是不同类型房产的价值如何处理的问题。我国目前的住宅建设形式很多，如商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等，由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值总量存在巨大差异，这处理起来还很棘手。三是对不同用途的房产如何适用税率的问题，比如自住房、出租房、商业房等的区别，我们知道，对于不同用途的房产在适用税率上因该差别对待，但是如何甄别它们的真实用途就那么不容易了。

        部门的利益之争也成为物业税方案出台的障碍之一，刘宇辉解释，物业税一旦开征，包括物业管理费、土地增值税、土地使用费等项目必定被整合，这就意味着，一些与国土资源部、建设部、财政部相关的收费项目会因物业税的开征而告终。除此之外，物业税属于地方税，主要由省级以下单位收取，如何平衡协调中央和地方的利益分配，也是一个悬而未决的问题。

        那么，物业税近期究竟能否实施？目前，已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、天津等10个省市进行房地产模拟评税试点。刘桓认为，关于“实转”试点的猜测声音已久，应该充分考虑地方政府及有关部门的意愿，“像北京、上海这样的城市已具备实转能力，近期内应可以实现。”