“新金山”的英文名为“modern  sanfrancisco”，由此可以看出它的雄心：像美国旧金山一样，成为现代人掘金的圣地。

        雅宝路，一个普普通通的地名，身后却有着中国改革开放以来的一整部商业传奇。

        它没有任何风景，却早已名扬海外，几乎享有与长城、故宫等同的知名度；它地域狭小，贸易范围却覆盖俄罗斯、乌克兰、格鲁吉亚、中亚五国、东欧、东南亚、阿拉伯、非洲、西欧、北美诸国，它的商铺多半门面简陋，每日的交易金额却足以令人目瞪口呆。“2006年，雅宝路的交易金额超过50亿美元。雅宝路有多少家商户呢？一共5780家，这一平均下来，每个商户一年的贸易额100万美元！”麒麟房地产总经理于福生列举了一组极有说服力的数据。

        风雨20年，雅宝路成为名副其实的世界“金门”，创造了一系列经济奇迹；而在“雅宝路光环”不断扩大的同时，以新金山等项目的诞生为标志，正式拉开了一场“金门”的升级运动。

        雅宝历程：如何实现“质”的提升

        “我们是一个雅宝路的项目，必须考虑我们拿什么回馈给雅宝路，我们能为雅宝路提供什么新的东西。这其实也就是我们项目的核心竞争力。我们在反复思考这些问题：雅宝路将向何处去？我们的项目对雅宝路精神、对雅宝路会有什么影响？”作为新金山项目的负责人，于福生从一开始考虑的就是颇为宏大的命题。他们不惜费时费力，通过大量的市场调查、专家研讨，去深刻理解雅宝路的商业发展、商业模式、商业文化，去揣摩、提炼“雅宝精神”的内核，并将之融入自己的项目中。

        在于福生看来，雅宝路的发展经历了两次升级：首先是“练摊”；在吉利大厦、天雅大厦等落成之后，雅宝路的商业活动“进楼”了，这是第一次“升级”；第二次“升级”则以日坛广场等新项目为标志，在硬件设施上有所提升。“这两次升级并没有实现‘质’的提升。目前，雅宝路‘量’的扩张已近极限，它迫切需要的整条商业链、整体商业氛围的提升。”而这，正是新金山项目有信心实现的。

        于福生认为，雅宝路的未来的运作模式将更加规范，贸易容量将更为广泛，它的内涵和外延也会进行更大的延伸。雅宝路迫切需要更完善、更高端、更多元的贸易平台和配套设施：兼容外贸与内贸、商务与办公；不仅仅是货品买卖的商铺，更包含商务谈判、产品展示等一系列元素。新金山就是这样一个项目：酒店式公寓、品牌中心、商贸中心、配套服务中心四大单元紧密结合，集商业、写字楼、展示、公寓、餐饮、娱乐于一体，使它成为雅宝路第一个真正的建筑综合体，也使它真正实现了功能的分解与协调、融合与共赢。

        “到新金山里来的都是做生意的，而我们可以满足生意人的一切需求：可以买东西、可以办公、可以住、可以吃、可以进行商务交流和谈判。产权式酒店的人气提升了商场的活力，商场的人流丰富了酒店的客源。这样一来我的整个项目就是一盘活棋，目前，这样的项目在雅宝路上是绝无仅有的。”于福生自豪地介绍。

        新金山对于雅宝路商业发展的另一贡献则是在商业运营方面。“酒店式公寓50%的面积是自己持有，商贸中心我们不散售商铺，而是整售；这就使新金山能够坚持统一经营、统一招租、统一业态、统一管理、统一运作的模式，这也就决定了我们的品牌，决定了我们项目长久的生命力。”

        雅宝商道：立足雅宝路，跳出雅宝路

        “雅宝路现在的业态主要是以裘皮、服装为主，如果新金山还继续做这个裘皮的话，可是我们的资源、人脉关系还不如别人。如果费心费力地把别人杯子里的水抢过来，最终只会导致恶性竞争，对大家都没有好处。”以“共赢”为原则的新金山，要走的也是一条“创新”的道路。

        品牌中心就是这样一个极富独创意味的亮点。从诞生之日到今天，雅宝路的市场都是传统意义上的“铺子”，最多30平米，在摆放货品之外，老板和客户连身都转不了。谈价格、签合同都在一张小桌子上进行，而大部分的货品也得不到展示的空间。“雅宝路的商户，现在很多都是身家数亿的巨贾，他们已经开始重视自己的品牌形象，有了品牌以后他们的利润才能增长，他们的企业才能做大。而目前的雅宝路商业项目没有提供这个空间。”

        新金山正是抓住这一需求，与其他的同类项目拉开了差距。品牌中心位于新金山南塔楼的7楼到12楼，单元面积从80至200平方米不等，一共有88个席位，预备吸引全国各地的实力厂商。“这样一个空间，基本满足了雅宝路商人几方面迫切需求：第一是办公的功能，80平米划分一个办公区，足够了；第二是展示功能，80平米周边怎么打扫，怎么装修、怎么摆放都可以。第三个功能是商务会谈的功能。雅宝路商业地产，也从此超越了简单的商铺阶段，创造出展示企业形象、洽谈办公、经营等多功能于一体的产品。”

        于福生强调：“我们不仅要立足雅宝路，还要跳出雅宝路。”现在，有许多在俄罗斯、东欧等地做生意的商家迫切需求在北京有一个“据点”，雅宝路无疑是他们的首选，新金山要做的就是主动去吸引这些商家。“目前，有商家已经有意向整购我们的商贸中心，预备以北京为中心，把生意做到东欧等地。这里将成为新金山亚欧贸易中心的新起点！”

        雅宝财富：酒店式公寓筑起“新金山”

        新金山项目中，令于福生骄傲地还有北塔楼的404套酒店式公寓。“这也是新金山的一大创新之处，是整个雅宝路区域的投资亮点！”

        雅宝路的商铺不少，但与之相适应的配套设施，如酒店则是极其稀少，除了朝外大街上的昆泰酒店，其余的酒店如日坛宾馆等都在三星级以下，建造年代久远，设施陈旧，但就是这样的设施，这几年常年出租率都是120%，每年除了春节这几天，其余的时间都不可能在当天订到房间。

        从未来来看，酒店类产品的市场潜力更为巨大，朝外——雅宝路商圈有四个特点：第一，老板云集，来自世界各地的商户都聚集于此；第二，金领云集，区域内有大量的高档写字楼，是高层商务活动、商务交流的核心区；第三，记者云集，外交部新闻中心就在此处，因此这里也成为世界性新闻机构活动最密集的区域之一；第四，几大部委办公人员云集，区域辐射范围内有外交部、司法部、文化部等，仅仅从全国各地来此公务的人群数量就相当可观。北京的交通状况并不乐观，如果住宿的地方离目的地较远，将极大地提高时间成本。几方面的因素共同决定了“新金山酒店式公寓将来的出租前景来看是无可限量的”，于福生肯定地说。

        于福生还告诉记者，新金山酒店式公寓的优势第一就是“纯粹”。“从前期定位到后期的运营管理，都全是纯粹的酒店产品。”“品质”则是新金山酒店式公寓另一大特点。“我们是按照四星级酒店的标准来配备的，家具、设备、电器全部配到位，咱们说句夸张的话，就是就连卫生间里都配了电视，这个档次在周边是没有的。”110平米的套房则更加豪华，卫生间甚至设有桑拿房，这即使在一般的四星级酒店也是罕见的。

        而我的套房里面的配备标准是豪华套房，里面每个房间里都电视就不说了，洗浴采取的是干蒸房也就是桑拿房，而整个酒店式公寓是单独安装了一套新风系统，上次访谈时跟开彦老师谈的时候，新风系统是很环保的。人进到房间里是不会闻到有异味的，它会定期根据你的房间大小采取排气、换气，始终换新风，定期把屋里的空气和室外的进行转换，这一套系统应该说在周边的酒店式公寓里几乎是很少的。”

        新风系统、同层排水......可以说，新金山的酒店式公寓，利用了一切手段提高居住者的舒适度，“这是城市发展的必然趋势，也是雅宝路升级的必然途径。”

        酒店的后期管理直接决定其品质，新金山的酒店式公寓总共404套，其中170多套是完全的自持，由专业的酒店管理公司团队进行经营。“我们选择的是总公司的一个兄弟公司，叫做清能酒店管理公司，它在三亚、深圳、武汉、宜昌等地运营着7个酒店，其中4家为四星级，经营管理的专业水准非常强。”而买了新金山酒店式公寓的客户，也可以委托酒店管理公司来经营。“这对于我们的客户来说是一个绝对的利好消息。众所周知，酒店的出租收益比一般散租要高得多，其增值潜力也大得多。”

        如此稀缺的高端产品，目前的价格却是相当平易。“我可以负责任地说，在整个东二环区域，我们应该是性价比最高的项目。目前的均价仅仅为24000元左右，而每平米的装修标准就达到3000元。即使不考虑以后的升值空间，仅仅从目前同类产品的投资回报率来说，我们的客户已经拥有非常可观的利润空间。”于福生说。记者了解到，新金山的酒店式公寓，目前已经销售了将近一半。“成交的客户80%都是雅宝路区域内的商户，我们并没有做太多的宣传，他们对区域价值了解得非常透彻。”

        雅宝精神：将文化融入商业地产

        与一般的地产经理人不同，于福生不仅谈项目，也谈文化，而他对于“雅宝路文化”的理解，更令人称叹。“雅宝路是中国新一代商人的一个缩影，我一直在思考：从改革开放到今天，有一种精神在推动着雅宝路的前进。我们可以将它命名为‘雅宝精神’。其实，从广义来说，这也是中国商人的一种精神。共赢、诚信、执着、责任——这些应该是‘雅宝精神’的重要内涵。”

        “雅宝路有了这样的一种精神，我们的新金山就要成为雅宝精神的领跑者。”于福生简单几句话，呈现出商业地产开发的另一种境界。以往，商业项目或者在设施上更新，或者在概念上炒作，但很少有人真正深入到商业文化、商业精神的层面。实际上，每个国家、每个城市、每个区域乃至区域发展的不同阶段，其商业文化都会有微妙的差异。雅宝路不同于王府井，更不同于木樨园，如果没有体悟出其中的“魂”，商业项目也不过是一组钢筋水泥的混合物。应该说，在商业文化与商业地产的融合方面，新金山做出了有益的尝试。

        比如，新金山的业态深深植根于雅宝路的优势资源，却又与其他项目形成了差异化竞争。“这就是秉持‘共赢’的原则。许多商户跟我说，他们不会放弃天雅等原有的市场，但会进驻新金山的品牌中心，将这儿作为展示和谈判的基地。我们不想挤压别人的空间，而是要与其他项目一起把市场做大。”

        更令人敬佩的是，新金山还在孜孜不倦地追求对雅宝路商业文化的提升，一方面，新金山大力宣传“雅宝精神”，使“雅宝路”的概念更加深入人心；另一方面，新金山正在尝试如何提升雅宝路的“商业软环境”，引导雅宝路商户去学习、遵循、利用国际贸易的准则。请专家学者来培训？与各国大使馆建立合作关系？一切都有可能，对一个商业项目来说，这种想法本身就是巨大的创新。

        于福生的信心来源于强大的实力后盾，麒麟地产公司的母公司是湖北清江水电开发有限公司，一个有着湖北国资委及长江电力、国电电力等大型水电巨头背景的纯国有企业。雄厚的资金实力，使新金山项目底气十足。“各方面的条件都已经齐备，我们有信心把它做好，把新金山培育成一只‘会生金蛋的母鸡’，让我们的物业不断增值，让所有的经营者、投资者都能够挣钱，促进雅宝路甚至北京的商业环境发展，当然，我们开发商也会从中获利。”在“共赢”基础上建造的“新金山”，将发挥多大的能量，让我们拭目以待。