“一线城市的市场面基本处于正面，但‘拐点’之忧已在深圳市场出现。”在价格上，黎明楷认为，一手住宅销售均价增幅比较大，尤其是深圳，增幅更是迅猛，其次是北京。“从全国的定位上来看，上海应该是全国第一大城市，经济方面应该算是最活跃的，但是上海的房价其实在全国并不算高，比北京、深圳都低，为什么呢？因为2005年的宏观调控，对广州、深圳的影响是有限的，唯独对上海影响较大，所以到现在上海房价的整个走势是比较健康的。”
业界对“拐点”的讨论此起彼伏。那么，一线城市的楼市是否已经有拐点出现呢？
2008年1月4日，在“2007－2008第三届中原中国房地产市场年度总结发布会”上，中原集团副主席、中原（中国）物业顾问有限公司董事总经理黎明楷在接受《地产》专访时表示，整体而言，近年来由于我国资金流动性过剩，房地产投资过热，房地产价格上涨过快，但是当前我国经济正处于一个相对稳定的高度增长期，国内外投资者对中国的投资信心依然高涨，且国内城市化进程正在迅速加快，房地产投资和刚性需求仍然旺盛。
“因此，中国楼市依然处于供不应求的态势，发展尚属稳定，所谓‘拐点到来’为时尚早。但在一线城市，由于城市发展的外在推动因素及城市内在特征的差异，北京、上海、广州的市场面基本处于正面，但‘拐点’之忧已在深圳市场出现。”黎明楷说。
土地供应放量
“由于中国特殊的国情，在土地供应方面，政府一直以紧缩的态度来对应房地产市场的急速增长。而从2006年开始，政府开始意识到如果土地供应不足会导致房价飙升，所以开始加大了土地供应。”黎明楷说。
2007年，上海、广州土地供应放量，1-11月份，土地供应面积已远远超过2006年全面水平。2007年，上海加大了土地供应力度，全年计划工地2000万平方米，其中住宅用地为1100万平方米。2007年年底，大量土地集中上市，1-11月，供地面积接近1500万平方米，远远超过2006年全年的供地量，但住宅用地明显供应不足，实际供应与计划供应量仍然相差甚远。
“2007年上海工业用地实施了‘招拍挂’，出让的土地中大多数为工业用地，住宅用地占地比重比较低。”黎明楷认为，稀缺的住宅用地引起了众多开发商争夺土地，造成住宅用地的价格一路上扬。
在广州，情况也是如此。2007年，广州年计划供应土地500万平方米，这已是2005年和2006年土地供应量的两倍。2007年下半年，广州明显加大了土地供应量并加快了土地供应速度，规模较大的单幅土地的出现频率密集。1-11月份，推出土地超过600万平方米，已超过了全年计划供地面积。在土地新增供应中，住宅用地放量明显，接近总体供地量的一半。
黎明楷指出：“广州2007年年初出台了‘穗七条’，重点就是加大经营性商品住宅用地的供应量，多渠道增加住房供应，缓解了住房供需矛盾。”
在北京，土地实际供应持续紧缩，已连续三年未完成土地供应计划。2007年1-11月，北京供应土地800万平方米，不足2006年2200万平方米供应计划的一半。“主要原因是拆迁工作难度增加、银行信贷紧缩以及开发前期工作周期较长。”黎明楷说。
同时，北京住宅市场供需矛盾由来已久，为缓解不断恶化的供需矛盾以及增加住宅的供应量，北京市政府加大住宅用地的供应力度，2007年1-11月，北京土地新增供应中，住宅用地占总供应量的70%，但住宅用地的增幅比2006年大幅减少。
而在深圳，近年关内可开发的土地日益稀缺，90%以上的土地供应集中在关外。“2007年，由于大量的房地产企业跑马圈地，全国地价普遍上扬。”黎明楷指出，一线城市作为中国房地产的标杆城市，是众多大型实力开发商重点关注的城市，地价上涨尤为迅速，例如，上海新江湾地块在短短四个月间上涨了60%，广州、深圳、北京的“地王”纪录频频被刷新。
住宅新盘供应短缺
土地供应的不足，直接导致了四大城市住宅供应的偏紧。2007年，北京、上海、广州住宅开发投资额微幅上涨，深圳略有下降。竣工面积基本与往年保持平衡。
对此，黎明楷表示：“住宅用地供应不足，开发商囤地、捂盘等举措都加剧了供求矛盾。随着各大城市加大土地供应，切实打击囤地、捂盘现象，相信供应不足的局面将有所缓解。”
但在销售价格上，2007年四大城市一手住宅价格迅速上涨，其中北京、深圳房价涨幅超过40%。北京住宅供应现象相当突出，加上开发商的捂盘和恶意炒作，住宅价格不断上涨。上海住宅市场自2007年初全面复苏，刚性需求带动房价上升，引发投资需求进入，房价进一步推高。广州、深圳由于受2005年宏观调控影响较小，大量投资性需求转向两地，加上住宅供应不足，造成两地房价上升。
对此，黎明楷指出：“从销售上来讲，北京的销售面积是在下降，当然，北京销售面积下降不代表全国。我们都知道好多人想买房，但由于供应不足，导致销售面积不足，所以，销售也没法上去；上海方面应该说保持一个比较良好的供应量，销售方面一直保持接近上千万平方米；广州的供应量一直都在增加，所以，销售面积也一直增加；深圳仿佛还在往下降，这是因为供应的问题，并不是销售问题。但从深圳、广州、上海这几个地方来讲，历年来本身的销售面积都是高于竣工面积的，以前如果曾经有空置的，其空置量也开始慢慢缩减。”
在价格上，黎明楷认为，一手住宅销售均价增幅比较大，尤其是深圳，增幅更是迅猛，其次是北京。“从全国的定位上来看，上海应该是全国第一大城市，经济方面应该算是最活跃的，但是上海的房价其实在全国并不算高，比北京、深圳都低，为什么呢？因为2005年的宏观调控，对广州、深圳的影响是有限的，唯独对上海影响较大，所以到现在上海房价的整个走势是比较健康的。”
二手住宅交易趋缓
一手住宅价格在上扬，二手住宅价格更是一路飘红。据中原二手交易数据显示，2007年年初，北京、上海、广州、深圳二手住宅价格突飞猛进，但是从第三季度开始，央行5次加息、第二套房首付及利率的提高以及物业税试点等一系列政策的实施，使得北京、上海、广州二手住宅价格涨幅趋缓，深圳二手住宅价格甚至出现了下滑。
对此，黎明楷认为：“上海、广州二手房交易量占总交易量的35%-40%，涨幅不大，而深圳占到了50%。这主要是因为一手市场在萎缩，并不是二手市场增长快，我想和一些比较成熟的城市相比，这是一个比较奇怪的现象。例如香港，通常是二手市场的交易量远远高于一手市场，欧美国家二手市场和一手市场的交易量之比是9∶1，而香港是8∶1。”
黎明楷解释说，在国内，二手市场和一手市场的交易量达不到一半，几乎就停了，所以二手市场的潜力很大，但在二手市场上，由于政策不足，而制约了其的发展。
以上是2007年全年的一些情况，那么，最近几个月，二手房市场面临着一个什么样的状况呢？黎明楷认为：“从深圳市场来看，在交易量上，深圳是率先下跌的城市，在2007年7月，深圳出台了一系列政策，其中一个比较重要的政策就是新的限外令。而北京、上海在限外政策上都不例外，但在深圳的香港地区人不在少数，所以限外政策对其市场营销比较大，因此，这个政策一出台，其效果就立竿见影——整个市场出现了一个急速收缩的情况。而在6月份，是一个高峰期，这个月深圳二手市场的交易量达到12000套，而现在只有3000多套，因此整个市场收缩了70%左右。”
而在价格上，2007年6月，深圳没有明显的下调，当银根收缩后，其价格也开始下跌。“目前，虽然价格下调了一些，但下降的幅度不大，毕竟临近年底，期货存量比较多的人，还有在观望，因为过了2008年，银根可能会有所放松，所以抛售的压力不大，因此，有没有一个较大的调整，今年年初是一个关键的阶段。”黎明楷说。
其次，广州二手市场也随着深圳的收缩也在下调。“2007年8月，虽然广州迎来了交易的小高潮，但深圳市场的下滑，让很多投资基金跑到周边城市进行交易，其实广州市一个获利比较大的城市，所以8月份广州的整体状况良好。但银行房贷新政出台后，广州也开始了下跌。”黎明楷指出，但下跌并不明显，只有10%左右。
同时，北京、上海的二手房交易量也是收缩的，最近几个月与高峰期相比，下降了50%左右。对此，黎明楷认为：“北京、上海虽有下跌，但没有深圳、广州下降快。以北京为例，未来供应量仍然不足，尤其是银根的紧缩，会给需求带来一定的影响，但北京以前买房子的人，对按揭方面的需求没有南方城市大，所以在这方面受到的影响比较少，加之供应量的不足，北京的价格还可以保持，甚至会有一些小小的涨幅。”
在上海，据黎明楷预测，其房价会保持稳定。由于需求比较旺盛，但供应量和北京相比比较正常，而且价格基本稳定。所以上海房价在2008年会与去年持平，但没有下跌的可能性。
甲级写字楼稀缺，商铺供过于求
在写字楼方面，2007年，四大城市继续保持较高的供应水平，上市楼盘数量和规模基本与2006年持平。受奥运经济的推动，2007年北京写字楼上市楼盘数量较多。“由于北京市区写字楼用地减少，写字楼供应逐渐向次中心区集中，从近两年新增写字楼来看，大部分为乙级写字楼，甲级写字楼供应持续不足。”黎明楷表示。
而随着国内大型企业的积极扩张、新企业的成立、金融行业的兴盛以及国外企业的加速进入，四大城市的写字楼租赁市场异常活跃，2007年，四大城市的甲级写字楼租金保持着上升的态势。
2007年前三季度，北京、上海、广州、深圳每平方米销售价格分别为14308元、14252元、12922元和23696元，同比分别上升了10%、15%、25%和58%。
“旺盛的写字楼租赁需求，促进写字楼成交价格上涨。”黎明楷指出：“四大城市住宅市场价格的飞涨，造成住宅与写字楼物业之间价格倒置，促使许多投资者转向写字楼市场，从而推高了写字楼价格。”
与此同时，由于四大城市经济持续向好，利好消息不断，如奥运、世博、亚运等，促使各地零售商业迅速发展。2007年，四大城市的商业供应较2006年大幅增加，主要类型为大型集中商业和住宅底商，位于城市次级中心区及郊区。
目前，其交易市场依然活跃。2007年前三季度，北京、上海、广州、深圳销售表现突出，销售面积分别为92.77万平方米、97.46万平方米、27.5万平方米和27.47万平方米，同比涨幅分别为44.4%、0.07%、15.11%和13%。
“由于受紧缩银根政策影响——商业地产首付提高至五成，利率为基准利率的1.1倍，这对后市销售会造成很大的压力。”黎明楷指出。
在销售价格上，由于北京奥运临近，使得商业市场价格上涨较快，2007年前三季度成交均价涨幅高达24%；深圳由于上半年投资需求比重较大，售价被抬升，2007年前三季度成交均价涨幅达42%。“但在上海和广州，由于商铺主要分布在郊区，受成交结构的影响，成交价格基本持平甚至有所下降。”黎明楷说。
一线城市拐点隐忧
“综上来看，如何看楼市拐点呢？从‘拐点’的定义来看，如果拐点表示的是一个大趋势的逆转，比如以前楼市是节节攀高，如果拐点出现后，就会节节走低，我想这个机会出现的可能性应该不大。”黎明楷认为：“从深圳的楼市来看，虽然调整的力度比较大，但整体上还处于一个上升的趋势。从全国来看，也是如此，因为整个中国经济，没有恶化，没有出现逆转，如果中国经济走下坡路，很可能会导致楼市出现逆转。”
“因此，随着土地市场理性回归，一方面是由于开发商年度购地目标已经完成，加之从紧的货币政策，开发商暂时放缓了拿地计划；另一方面，也从侧面反映了开发商对后市态度的转变。因此随着城市间的观望对比效应日趋加强，深圳、广州的降价风潮，将对北京和上海的楼市短期造成一定的压力，后期市场更趋于理性。”黎明楷最后指出，从这个意义上来讲，只能说楼市会不断地趋于理性，而不会出现一个急转弯，即所谓的“拐点”。