2008年北京写字楼市场将有153万平方米建筑面积入市,预计新增供应量有望超过2007年，再创历史高峰，并带动市场整体空置率出现较大幅度的上升。

        随着奥运会所带动的城市基础设施的提高，北京的经济持续两位数的增长，加之WTO的逐步开放，都使得写字楼市场表现持续活跃。从租金走势上看，北京写字楼市场持续强劲的需求使得租金水平总体稳定，但未来大量的新增供应量也对部分商圈的租金造成了一定下降的压力，尤其是放量集中的CBD商圈。

        2008供应再创新高

        来自高纬环球研究部的最新统计数据显示，2008年北京写字楼市场将有153万平方米建筑面积入市。原定于2007年入住的约48万平米的甲级写字楼新供应量因故推迟至2008年入市，即28.6%原计划2007年入住的新增供应量推迟了入住时间。因此，预计新增供应量有望超过2007年，再创历史高峰，并带动市场整体空置率出现较大幅度的上升。
受部分项目推迟入市的影响，2008年，北京写字楼市场上将有42%的甲级写字楼新增供应量来自于CBD商圈，达到近65万平方米。其次，是东二环商圈，约有43万平方米的甲级写字楼供应量入市。此外，金融街商圈约有12万平米的甲级写字楼供应量投放市场，中关村商圈约有11万平米的甲级写字楼供应量入市。大部分现有及未来供应量主要还是集中在四环以内的市中心区域的5大核心商圈：中央商务区（CBD）商圈、金融街商圈、燕莎商圈、东二环商圈及中关村商圈。

        回顾2007年，大量的甲级写字楼供应为企业办公选址提供了很多的选择机会。据高纬环球研究部统计，截止到2007年年底，北京市甲级写字楼存量已突破480万。其中，2007年当年的甲级写字楼新增供应量突破历史高峰，达到121万平米，是2006年的1.9倍。然而，在庞大的写字楼集中放量的情况下，办公需求也较往年有明显增长。最突出的金融街商圈和中央商务区商圈仍然是最受欢迎的办公首选地。

        考虑到奥运会期间的安全因素，从2008年5月开始直至奥运结束，北京市消防局将暂停对于写字楼装修的批复。该规定使得在2008年有搬迁意向的客户必须提前展开行动。来自戴德梁行最新的统计数据显示，2007年第四季度甲级写字楼的市场氛围并未受到传统淡季的影响而转淡，各项目的客户看房活动依然活跃。另一方面，虽然本季度市场并不乏大面积成交，但更多的客户仍然在考察和沟通过程中。需要指出的是，本季度内甲级写字楼市场上没有新增供应。由于缺乏新项目的拉动作用，本季度的总体吸纳量为12.2万建筑平方米，相比上季度有较为明显的下降。空置率则降至9.6%，降幅为1.3%。

        表现最为活跃的依旧是金融业、咨询业和律师事务所。由于CBD和金融街商圈更加受到上述行业的青睐，它们在吸纳量方面仍然领跑甲级写字楼市场。此外，中关村区域由于过去一年没有新增项目入伙，平均空置率已经降到历年来的最低点。一些位于该区域的优质项目，如融科资讯中心等，也凭借这个机会调整客户的组成结构，以便进一步提高项目的整体品质。

        租金何去何从

        定于2007年和2008年完工的甲级写字楼的数量，要比前7年里竣工的甲级写字楼的总数还多。2008年和2009年北京写字楼市场总的租金水平预计将会微幅下降。在北京奥运会召开前，预计将有总建筑面积近200万平方米的新增供应投入市场，因此，无论部分物业的需求有多强劲，租金有多高，整个市场的空置率都将大幅走高，平均租金水平将出现一定程度的下滑。

        不过，这种平均租金下降的态势不会导致市场崩盘或者造成所谓泡沫的破裂，而仅仅是对暂时性的供过于求状况的一种正常反应。那些优质物业的表现将持续看好，但质量稍次的物业将遭受竞争加剧的压力，从而将使市场总的平均租金水平走低。到2010年或2011年，市场需求将逐步跟上市场供应，北京写字楼的空置率也将回归至13％－15％的正常水平，租金水平将逐步趋稳，此后再继续稳步攀升。

        北京写字楼的租金自2007年以后将呈下跌走势，对租户来说，一个自然的反应肯定是等到2009年租金水平探底时再采取行动。然而值得注意的是，该数据代表的是北京整个写字楼市场的状况，对于那些新开业的写字楼来说，其租金水平将会呈现一个完全不同的走势。

        仲量联行指出，入住优质甲级写字楼是越早越好，但同时必需意识到，这些物业可能有过高的期望值。对于那些关注于优质写字楼的租户来说，被动等待、指望写字楼市场的租金在北京奥运会举办后大幅下跌的策略，可能难以奏效，这是由于一旦北京新的甲级写字楼租用率出现增长，其租金水平从长期来看仍将保持上升的势头。

        很多人推测北京房地产市场在2008年奥运会后可能出现崩盘，事实上其它一些奥运会主办城市，如首尔和蒙特利尔的房地产市场确实出现了这种情况，在这些城市中，房地产市场在奥运筹备年中迅猛发展，但仅仅是为了满足当时极度不足的市场需求。

        在北京，很多类型的房地产市场新建项目同样如火如荼。不过，北京服务业的快速增长，加之市场对优质写字楼空间受到抑制的需求，以及新增供应质量的显著提升，将使北京的写字楼市场表现为一种全新的类型。

        不过由于新增供应量十分巨大，将需要大约两年左右的吸纳时间，在此期间，市场总体租金水平可能小幅降低。然而，各个新建成的优质写字楼项目中最早入住的租户们将拥有谈判的筹码，这也正是目前这些优质写字楼吸引大量租户进行大规模的扩租和改迁的原因所在。

        两大要素保驾

        2007年和2008年是北京写字楼市场发展的关键年份。这不仅因为在这两年里有300多万平方米总建筑面积的新增供应进入北京写字楼市场，而且因为上述新增供应的的品质将引领市场向更加高档、更加优质的方向发展。

        按照经济学的原理，在这种情况下，如果需求不能大幅增加以吸纳新增供应量，市场空置率就会大幅攀升，竞争也将加剧，从而推动平均租金水平走低。这3种影响中的第一种影响已经显现，2007年第四季度，市场空置率从2006年第四季度的12.9%上升至13.53%。不过，平均租金水平仍然持续平稳增长，新增供应量的影响极小，也使北京房地产业的众多业内人士大跌眼镜。

        那么，推动北京写字楼市场需求的主要因素是什么？随着越来越多的新增供应投入市场，未来12个月内市场将作何表现？

        仲量联行的研究结论得出：两大要素为北京的写字楼市场蓬勃发展保驾护航。第一大要素，北京第三产业的持续快速增长，以及在政府的扶持下北京经济继续从重工业平稳地转向高科技产业和服务业。第二大要素是，2007年和2008年投入北京写字楼市场的新增供应的总体质量很高。

        北京第三产业的快速增长对写字楼市场的影响十分显著。国内从事服务业的公司，尽管不一定要在优质写字楼中办公，对质量稍低的写字楼空间的需求也十分巨大。而从事服务业的跨国公司则是北京众多甲级写字楼物业的主要租户，同时也往往是写字楼市场中租用面积最大的租户。

        比如，安永公司（Ernst &Young）就表示计划在2017年前，将它在中国办公的员工数量从目前的8000人扩充至30000人，由于公司的业务增长，其对写字楼空间的需求也日益增加。

        到2007年，优质物业极低的空置率，使类似安永这样的公司的扩张望而却步。因而，市场仍有大量受到抑制的需求需要得以释放。鉴于今年有大量新增优质物业投放市场，这些公司绝大部分得以租下那些能满足其期望值、面积也足够大的写字楼空间。这种扩张正是2007年净吸纳量高达100万平方米，成为北京写字楼市场有史以来吸纳最高的一年的主要原因。

        2008年，北京新增供应在租金方面的一个主要特点是，尽管竞争激烈，很多写字楼的租金报价仍然高于目前市场的平均水平。戴德梁行指出，随着更多业主选择持有高品质写字楼，销售市场上现存的供应更加稀缺。一些高端项目如CBD的北京国际中心3号楼和金融街的凯晨广场，在满足客户购买需求的同时，售价也将维持在较高的水平。新增物业租、售价格的提高，恰好抵消了大部分因市场空置率上涨给租金带来的下跌压力。