有人钻牛角尖，说“拐点”在数学上仅仅表示转折，不表示上升或下降，因此“拐点”是个伪命题。当然，说伪命题的人也有两类，一类是认为“拐点”说法是把房地产问题简单化的麻醉剂，对正确认识房产目前暴涨的机能有掩盖的作用；还有一派是认为根本就不存在“拐点”的问题。
“房地产的拐点”这个提法，在2007年底爆发，成为中国一个极为流行的话题，我在Google上搜索这个词，居然有接近800万个相关条目，可见话题的流行程度之高。所谓“拐点”，意思是说房地产在2007年疯狂暴涨，由于中央联系出台一系列宏观调控的政策之后，在年底开始被压制，出现去泡沫化的价格下降的趋势，因为下跌，用数学名词“拐点”形容。从2007年年底开始流行，好多人都认为房地产价格要下降了，买楼的人因而多抱观望态度，导致几个楼价奇高的城市的成交率直线下降，但是到元旦之后，这个话题似乎有“风云突变”，出现了一些反对这个提法的人，甚至说“拐点”之争，在新年里出现了“拐点”。
2007年经历了急速攀升和放缓的过程
因为工作关系，我在2007年12月份和2008年元月份，在深圳、北京、苏州、天津、成都、重庆、广州、武汉等城市和一些大房地产公司的负责人开会，主要讨论规划和建筑问题，会议间也自然涉及到销售议题，的确知道楼盘销售出现压力，出现了停滞不前的情况，很多地产商告诉我一两个礼拜里面一套都销售不出去的情况，是他们多年来没有遇到过的，房地产商的确遇到压力，但是我也看到，尽管面临着严厉的宏观调控，大部分城市的楼市并未出现大规模的降价现象。好像深圳、上海、北京的一些楼盘都维持了高价，深圳个别楼盘出现了降价现象，但整体还是维持着缩量价高的局面。
买楼的人少了，是在持观望态度，其实地产商也在观望，价格并没有降下来。一些人认为， 从紧的货币政策将会结束开发商暴利的好日子；处于上行通道中的利率走势，也将进一步加大楼市投资者的成本，二手房的卖家不得不掂量惜售的代价；而买家则必然考虑贷款成本增加后的承受能力，买房行动也可能因此趋于理性；人们的房产投资和消费的预期正在改变。不过，提出“拐点”这个说法的人之一，应该是万科的王石，具体的时间我不太记得了，好些是在2007年12月初在中央电视台的一个经济论坛中回答记者问的时候说的，之后坊间流传甚广，并且有人说万科要降价的幅度是每平方米三四千元。12月17日和18日，我在云南丽江的“悦榕庄”参加万科的一个小型会议，20多个人，王石主持，也谈到拐点的说法，并没有坊间流传的那样具体，仅仅是一个对宏观调控下价格过高城市的预期意见而已。
2007年是房地产“井喷”的一年，头三个季度房地产的增长幅度和价格涨得惊人，各地楼价普遍的快速上涨让地产商从楼盘销售中获得巨大利润回报，国内最大的房地产公司万科就增长得很惊人的，截至2007年11月止，这个集团全国20多个城市开发项目总销售额约460亿元，比上年的212亿元翻了一番多。而同期万科资本市场上的表现更加惊人：2006年底万科市值约800亿元，而2007年11月初万科A股价最高超过40元，市值达2800亿元，虽然目前股价随大市震荡回落至28元左右，市值仍接近2000亿元。资本市场的增值比销售总额增长高出一大截。保利地产上市时间约在一年左右，其公司的股价涨幅在800%左右。广东碧桂园也是增长惊人，掌控公司过半数股权的创始人杨国强20多岁的女儿，一夜之间成为中国首富。这个公司于2007年4月20日在香港上市，半年内最高市值一度飙升至2200亿港元，近期受低价圈地调查等负面消息及地产股整体回落影响，市值依然在1500亿港元左右，2007年借香港上市脱胎换骨的内地房企不下10家，包括SOHO中国、远洋地产、奥园集团等。12月中旬，一家名不见经传的河南房地产公司“鑫苑置业”还跑到纽约证券交易所挂牌上市，融资3亿美元，成为首家登陆美国股市的国内地产商。
专家分析说在这一波境外上市大潮背后，有众多国际投行基金在推波助澜，它们或作为战略投资者先期购入中国房企股权，或上市时以机构认购方式吃下大部分配售股份，然后通过其影响力和市场操作，推高目标公司股价，吸引中小投资者，伺机套现。这就是国际资本为中国房地产资产重新定价的一个典型过程，中国房地产市场的井喷，是国际投资者给中国成功的地产商们发奖金的表现，原因是他们看好中国经济发展前景，看好中国房地产市场成长空间。国际国内资本的热烈追捧，国内中小散户股民的奉献，造成了房地产商的巨大爆增财富。
在这种庞大的资金涌入的背景下，当然地价飙升到令人难以置信的地步，10年前我开始当万科的顾问的时候，几十万一亩就很贵了，去年上千万元一亩也不是什么奇怪的事情了，所谓“地王”的天价地拍卖层出不穷，这样的资金投入，刺激了通货膨胀的压力增加，政府不得不采用强硬的手段来抑制，存款准备金率多次上调，房贷政策收紧，加息频频，廉租房等相关政策陆续出台，一系列稳定长期发展趋势的政策正在陆续出台，流动性泛滥的现象得到初步控制。万通的冯仑说这标志着地产行业进入了一个市场结构调整的阶段。两年前政府出台了很多抑制房价过热的政策，其针对的重点是开发商，希望开发商能够降低房价，舆论也开始对开发商发起道德谴责，因为他们认为房价是开发商炒起来的。近两年政府意识到房价的问题是一个很综合的问题，个别开发商可能导致个别楼盘价格上涨，但全国性的市场看涨不可能是房地产商合谋造成的。更何况单个房地产商占的市场份额非常小，最大的地产公司也就占全国市场份额的2%，根本不足以影响整体价格。因此现在是综合的调控时期的开始。
因为房地产在2007年经历了这样从急速地攀升到放缓的过程，因此引起社会各方面的关注，2008年会如何发展，也是一个很大的议题。有些媒体找我写文章，是希望我从自己的角度谈谈看法，这篇文章就是在这样的一个背景下写的。我不是房地产方面的专家，仅仅是因为设计的缘故，从规划、建筑、景观、策划、广告等方面和房地产开发有关系而已，所以自己的看法仅仅是很非专业的个人观点而已。
2008年稳步朝上走
首先，我看房地产会保持增长态势，速度会减慢。我认为国内的房地产市场不会出现崩盘的情况，依然会有一定的增长，不过速度和幅度不会再和2007年一样了。之所以这样说，是因为住房需求依然存在，资金投资的倾向依然存在，国家也需要保持房地产这个国民经济的大行业适度发展；
其次，我认为政府会持续公布新的调控法令，进一步综合控制这个产业，中国的房地产开发走向成熟的方向；
其三，我看政府对土地控制会日益严格。政府在土地的批用方面会越来越谨慎，对于大规模囤积土地的开发商会采用更加严厉的管理方法，那种利用手头资金大量囤积土地的情况会越来越少，而已经囤积了的土地，或者会很快开发，或者会不得不拿出来拍卖，那些大量囤积土地而不开发的开发商会很快减少；
其四，我认为这次的调控，会导致总体开发水平的提高。在开发方面，因为土地日益稀缺，政府管理越来越严格，开发商会逐步摆脱现在这种潦草的高速开发模式，走向比较精细、注意质量、注意城市整体的开发方向，也就是说在规划和建筑、景观设计上走向日益成熟的方向。
在建造住宅这种产品上，我认为精装修会日益成为主要产品方向。大规模的开发，对环境、资源都造成很大的负面影响，比如毛坯房的方式，直接造成因为业主装修的第二次污染，在发达国家基本没有毛坯房的开发背景下，精装修是必然发展方向。万科已经把逐步扩大精装修房发展为产品的主要方向放到议事日程上了，国内的开发会越来越朝这个方向发展的。
而在住宅建设中，环境、生态保护、节能等因素越来越突出，开始超越仅仅挂在口头说的阶段，走向实施的水平，能够在这方面有作为的开发商会是赢家，而真正的赢家是居民、城市。
住房在几年前走的纯产业化是有问题的，因为这样基本取消了照顾低收入群体的住房的政府公共产品的供应，不利于和谐发展，不利于社会矛盾的舒缓，因此政府会进一步提高中低水准的住房投放量，政府和开发商开始结合来解决社会低层的住房困难问题，政府会一方面通过70/90（ 开发项目中有70％的住宅是在90平方米以下的）的这类法令来强迫开发商负担部分低收入住房问题的解决，我估计政府自己也可能会走向或者自己开发（普遍性不高），或者以让核定的开发商代为开发，来建造低收入住房，因此会涌现一些朝这个方向发展的开发公司，配合政府的低利润廉价住房的开发。
大量的外部资金涌入房地产市场，造成一定程度的投资刺激的泡沫化，因此，政府对投入房地产市场的国际资金的管理会越来越严格，保证政府在宏观方面的调控能力，不至于失控而造成崩盘的情况。
因此，说2008年的房地产发展，我看还是飙升逐步放缓背景下的稳定进步，少数几个存在泡沫的城市，特别是深圳、北京、上海会出现局部的价格轻微下跌，而从全国来看，总体情况还是会在现在的基础上稳定地朝上走的。
2008年1月14号，于洛杉矶