2008年，房地产“限外”政策在继续，外资的中坚力量依然在中国大陆上沉默；2008年，房地产宏观调控在继续，信贷的紧缩依然使房企在资金严冬里煎熬。这一年，缺乏外资和信贷的左膀右臂，房地产融资又犯难了吗？
但是笃信资本市场的人们都看到，在中国内地，一股金色的力量已经跃然升起。那就是本土房地产基金的盛行。联信精瑞基金型信托、领锐基金等以私募为蓝本的基金产品，不断开阔着房地产直接融资的视野，也赋予大型投资客们极大的投资想象空间。这不但是政府对房地产私募基金的承认和引领，也昭示着地产基金管理者和投资者的磨合与共赢。
巧妙投资——工业地产基金与廉租房基金
“领锐基金第一年的发展速度就已经很快了”。在西环广场高层明亮的办公室里，领锐资产管理股份有限公司总裁严清看着窗外，高瞻远瞩，非常自信。自2008年12月28日在天津滨海新区落地成立至今，领锐基金就投资了4个项目，比一般基金管理公司多一倍。
这是一个比较另类的私募基金。目前的私募基金主要是做股票、二级市场和IPO的投资，领锐则是定位于以房地产基金管理为主的基金管理公司，在房地产宏观调控的风口浪尖上，领锐资产在2008年打出4种资产运作模式，即物业增值基金、工业园开发基金，房地产机会投资基金和廉租房基金。
领锐资产投资工业园区，是一直以来坚持的重点。在成立之初，领锐基金的资产物业打包对象主要是滨海新区研发中心和工业厂房，其主要募资主体则是拥有或计划开发这些物业的大型企业。
领锐基金大力投资工业物业，是因为工业地产领域政策相对温和，能够正面避开房地产概念，使投资获得更好的政策支持。2008年领锐准备在全国选择6个GDP超过1000亿元的大中型城市设立工业园区投资基金。严清表示，如果国家政策允许REITs上市，领锐的第一批成熟资产就会拿出来。
在廉租房取得政策支持的今天，领锐基金又把基金目标放在廉租房上。
在天津和南昌，领锐基金都作了廉租房REITs试点。严清告诉记者，确切地说，这种基金的物业类型叫做“经济租赁房”，包括了廉租房在内，是经济适用房的替代产物。现行的经济适用房的弊病在于，低收入家庭的收入水平会变化，“贫富调换”时有发生，穷人也可能变成富人，政府却不能做到动态管理，每年为新增贫困人口供给住房，都需要耗费大量经费和土地修建住宅。
用经济租赁房取代经济适用房，低收入家庭付较低的租金租住房屋，没有房屋产权。当该户居民不再属于低收入家庭时，就需要搬出住房。今后，只要经济租赁房能够达到社会住房的20%，低收入家庭的所有住房问题就能一次性解决，实现“居者有其屋”，并且政府不需要每年再盖新的经济适用房屋了。
这是一个新的投资品种，其盈利模式是：领锐资产管理公司持有经济租赁房，收取房屋的租金，以这些固定的租金收入发行REITs，解决资金问题。国家和地方政府建设单独廉租房，解决全部低收入家庭住房问题需要10000个亿，资金压力会很大，领锐经济租赁房基金的出现，使得政府只需要每年投入不超过1%的租金补贴， 即每年拿出100亿，就能够通过这个REITs产品实现10000亿的保障性住房投资。
目前，政府在这个产品的税收政策、土地政策还需要出台新的管理办法。严清表示，只要政府让经济租赁房RETIs上市，这个保障性住房基金就能够实现。
即使监管部门没有批准REITs在国内上市，领锐也打算用私募基金做试点。“不上市，我们也能解决融资渠道的问题”。严清说。
稳健收益——资产管理优于上市企业
严清告诉记者，房地产基金管理的实质是：为基金投资者的资金控制风险，使投资者获得稳健收益。严清指出，基金管理和房地产开发、企业上市的不同主要表现在以下几个方面：
第一，房地产开发公司的现金流是不稳定的，前面几年都是在投入，只在销售的时候有现金流，收益不确定；基金主要是投资收益确定的房地产项目，以资产配置为主，以开发为辅。第二，房地产开发公司一般不分红，上市公司分红比例是50%，基金公司90%以上盈利用于分红。第三，房地产上市企业的负债率一般都比较高，不上市公司的负债率更高；但是地产基金负债率是严格控制在45%以下的。例如领锐在资产运营时，达到正常负债率之后就不会再举债，通过公司内控使负债率保持在45%以内。第四，资产管理公司对投资保护的监管比上市公司还要严格。前者的信息是公开透明的，领锐每个月都要向基金投资人进行公告，而房地产上市公司只受到一般上市公司的条例监管。第五，在内部监督上，领锐公司设有投资决策委员会和风险控制委员会；在外部，物业管理外包，有独立的资金托管人、管理人对资产进行管理，可以达到相互监督。
完美曲线——通过SPC搭建REITs天桥
为了开展REITs业务，领锐特发起“特殊目的公司”（SPC），作为REITs上市的主体。SPC运作的方式为，领锐联合各专业投资者，共同将各自拥有的物业资产换成REITs股份，成为SPC的股东；SPC通过不断募股扩张，形成一定规模的优秀物业资产池，达到良好收益；通过领锐的专业管理，提升资产价值后。SPC经过一定时间运营，待“REITs”政策出台后，即可向市场公开发行REITs。
严清解释，SPC是一个特殊目的公司，是国际上资产证券化产品采用的惯例，其主要目的是实现风险隔离。
通过SPC实现资产证券化，最大的优势就是在物业投资和出售中的风险控制和交易便捷。从交易上说，一个存量的物业很难流动起来，但是到了证券市场就很容易流动了。严清举例说，比方有一个价值4亿元的物业需要出售，如果是实体资产，这个物业就必须整体出卖，不得分割；但如果装进了SPC，资产持有者就可以卖出它的一部分股权。如果要上市，可以拆得更细去买卖，灵活处理证券化资产。此外，要购买一栋写字楼或商业物业需要花几个亿，一般投资人不可企及。但如果变成SPC的投资人，不管目标资产有没有上市，他们都可以花100万元或1000万元拥有一批物业资产包的部分股份。并且，投资人委托领锐资产管理公司购买物业，领锐站在集合投资的优势上，购买物业的议价能力相当强，一般可以谈到7折以下。
从风险控制上说，投资者个人购买商铺来经营会存在风险，如果由领锐管理物业，个人就没有经营风险。个人购买商铺后，当他想卖掉物业，出手一般不容易，往往是有价无市并且要打折出售。投资SPC后资产变现就变得很简单，只要把股票卖掉就行了。投资者单独购买一个物业风险较大，但购买SPC股份就是买了一篮子资产的组合，通过专业的投资帮他们挑选的物业，未来增值潜力会比较大。
综合来看，SPC的优势有三点：第一，以资产入股SPC，再通过出售股份，从而达到出售资产的目的，比起直接出售资产，可以为投资者节省营业税、增值税等大量赋税；第二，SPC分红收益不低于投资者自己经营的收益；第三，REITs发行上市后，投资者将获得高额股权增值收益，变现净收益比直接出售房产高。
积极扩募——没有控股大股东的公司治理结构
领锐基金是2006年底成立的一家私募基金，成立时注册资本8.5亿元，2007年年底，领锐新增资本2个多亿，2008年一季度还会再新增股本4个亿，今年的目标是净资产额达30亿元。这样的基金募集成绩，更多地来源于领锐的公司治理结构。领锐资产的股东不是传统意义上的公司股东，它是一个以股份制形式存在的基金的持有人。对领锐来讲，增资扩股是比较容易的，因为领锐没有控股大股东，没有一股独大，也没有哪个股东一定要保持自己的控股地位，因此股东大会也就很容易批准公司增资扩股的申请。此外，监管部门也坚持不同意基金由大股东控制。“大股东的胃口是填不平的”，严清说：“而没有大股东的基金，管理层决策相对独立，管理层只有把公司做好，才能得到他们的期权、股份，因此管理层目标与基金利益一致。
在领锐，国有股权占有主导优势，严清表示，即使今后要引进外资，外资份量也不会超过25%。“因为中国实际上并不缺钱，缺的只是先进的治理结构。”严清透露，领锐已经从一家世界排名前五位的地产基金管理公司引进了整个团队参与管理，这个团队整个建制的到来将会使领锐的专业管理水平提升一个台阶。“由境外有经验的优秀基金管理人员来管理本土的资金，是一个很好的办法。把境外的优秀团队引到中国来，从而有效解决困扰中国本土基金发展的“合格管理人”问题，可以形成本土基金的核心竞争力。”严清笑着说。
2008——本土房地产私募基金突破元年
严清告诉记者，2008年，本土私募基金将成为房地产开发企业的新融资来源。一方面是房地产企业对资金的需求仍然旺盛，为了生存和发展壮大，开发商们都愿意付出比以往更高的融资代价。另一方面，限外政策使很多强势外资对进入中国的门槛都望而生畏，项目投资审批的时间也加长；次贷风波使很多老牌基金管理公司自顾不暇，也削弱了它们的投资实力，国际化竞争力变弱。2008年中国信贷紧缩政策必然还要持续，银行放贷收紧，基金将是一个很好的直接融资渠道。
对于本土基金公司来说，国家保护民族产业，保护本土基金的发展，本土基金也会为民间资本带来更安全、更多元的投资渠道。“这也是国家希望看到的局面”。严清说。老百姓是必须要有一个投资导向和投资渠道的。一方面是还要投资，另一方面是要降低风险。基金是一个很合适的投资渠道。
对于业内跃跃欲试的REITs上市，领锐却并不急于求成。“我们不会着急地要让REITs上市，”
我们可以不断地通过私募拥有优质的项目，即使不上市，我们也会有很大的扩张。中国的民间资本很丰富，和上市的REITs相比，不上市的REITs更加灵活，更加有生命力。做REITs一定要选好优质物业，注重好的地点、好的品质和足够的体量，并且做长期经营，今后可以上市时，就是水到渠成。”严清微笑着说。