一份“2007年度工作总结”静静地躺在办公桌上，首页仅用简单的数字、图表和寥寥不多的几段文字，便清晰勾勒出这家商业顾问公司两年来的主要战绩。

        成立仅短短两年，它就先后为30多个项目提供商业领域的咨询顾问，招商代理及营运管理等服务，代理商业面积超过300万平方米，委托经营管理面积达到90万平方米，成为商业地产领域的领航者；它拥有号称“梦之队”的核心运营管理队伍，各部门之领导者均为地产行业内各领域精英；2007年，它已基本完成一个全国范围内的地域性扩展，未来将以北京为中心覆盖京津塘地区，以上海为中心覆盖华东、华中地区，以深圳为中心，覆盖广州、西南地区，以沈阳为中心覆盖东北三省区域。
设想一下，如果你掌管着这样一家公司，接下来你需要做什么？

        这对于上面那份工作总结的主人，华夏柏欣（北京）经营管理有限公司执行董事、业务主导者谭华来说，只有一件事他是不会做的，“陶醉，并轻松地满足，而后小心地固守着目前的江山。”
不仅谭华不会这么做，华夏柏欣号称“梦之队”的团队核心成员们也不会这么做，他们的思维总是绷得很紧。因为在商业地产这块炙手可热的战场上，一刻不息的变化可以轻易改变你的处境。

        引擎

        2005年，中国商业地产刚刚起步。同年9月，将东方广场一手打造成商界标杆的谭华组建了华夏柏欣。

        初成立的华夏柏欣“成份”简单，人员：15个；分支办事处：1个，重庆；工作内容：2个，招商及营运顾问服务。不过，接手的活却不简单：签订了北京中关村广场和重庆龙湖地产的顾问协议，并为龙湖地产在重庆的5个商业项目提供顾问服务。

        其中，华夏柏欣对重庆北城天街整个项目进行了全方位调整，包括整体定位、业态、室内装修及导示系统各个方面，并提出了打造“时尚中心”的模式。随后，项目的重装亮相取得了巨大的成功，俨然成为重庆的时尚地标。

        良好的开局让华夏柏欣的启航颇为顺风顺水，也为刚刚起步的商业地产带来了严谨科学的理论风尚。他们至今对每一个服务的商业项目仍然保持这种作风：通过科学统计和分析手法，适时地对商家品牌结构及项目内部各业态比例进行调整，并根据市场接受及反馈情况作合理的补充，使得项目业态比例及品牌结构更加符合消费需求。并通过良好的不断推陈出新的各类推广宣传及促销活动，来逐步提高项目在商业市场的知名度，吸引符合项目定位消费人群，逐步培养定向人群在项目内的消费习惯，品牌和商业之间的互补作用才能得到良好体现。

        “成功商业需要良好的经营管理”，华夏柏欣为懵懂时期的中国商业地产输入了这样的观点，而其全国业务版图也开始加大：2006年9月，上海分公司正式成立，业务覆盖华东、华中各省市。

        梦之队

        商业地产的操作绝对不是简单的方程式。它必须要面对的3个群体：经营者、消费者、投资者，研究透彻它们之间的架构模式，据说是玩转商业地产的“通关”必修课。

        华夏柏欣却有一个堪称“梦之队”的人才团队，全力协助它“通关” 商业地产。

        谭祐华和他“梦之队”主要构建者大部分来自于香港地区，均为地产行业内各领域可独当一面的高手。这个豪华组合另一大特点，就是极为强调“本土化”。

        包括谭祐华，这支队伍每个成员都已在北京“安家落户”平均6年以上，在公司“本土化”的背景下，香港已经成了“第二故乡”；

        人不但“背井离乡”，而且成员们在有成功操作、管理著名国际性项目经验的基础之上，还须兼具操作本土成功项目的经验。仅这一点，华夏柏欣在竞争中就击败了不少“地道老外”组成的海外军团。谭华有些得意地轻轻微笑：“因为本土化可以克服地产地域性的局限，同时也为内地市场带来先进和创新理念。”

        我们不妨来看看华夏“梦之队”是怎样良好协调，发挥协同效应，为项目服务时候是如何充分高效配合的。

        在整体业务流程中，“摇羽扇”的研策部，走的是“出谋划策”路线。董事邓俊文毫不掩饰对部门业绩的骄傲：“我们可以做出最好的、最可行的调研报告，而且天衣无缝。”

        研策部大部分成员都曾在开发企业从事开发业务，他们在前期开发时为项目认真做好市场分析。：“有了真正的可行性论证报告，等于就告诉你项目能不能成功开业了。”邓俊文道。

        研策部为做好市场调查，从市场、硬件、消费者这3个角度去分析整个市场：了解市场竞争，市场上有哪些竞争者；了解当地人的生活水平和习性；了解当前高端硬件条件的程度。随后先定位再做产品设计；接下来“以大量实际的、多方面的市场调查问卷为支撑点”，确认可行性方向、修订定位；最后在“对未来预测的同时为改变做好准备”前提下,出3到5套方案，让开发商从财务、开发理念、自身条件的角度出发，选择一套方案。

        与其他公司不同之处在于，研策部的工作会贯穿后面其他工作环节，每个部门都需要他们参与前瞻。在邓俊文和研策部把前锋道路趟开后，填充商业项目空间，与品牌打交道的任务交到了招商部董事张良灿手上。

        “招商和营运管理是互相关联的，品牌组合最重要，两方面都配合好才能成功。”因此张良灿的工作，是一个并不容易的平衡挑战。

        他要摸透品牌的选址心理，还要“让产品与消费者建立起感情上的联系”，同时，还必须把开发商，品牌商和消费者关系全连起来，“构造出3方都满意的环境”，让开发商得到投资回报，让品牌商得到利润回报，让消费者得到体验回报。

        而有没有丰富的品牌资源，还是“招商”的最大资本所在。

        张良灿每年都会抽出时间去各国考察各种品牌需求，将新面孔引入中国。而且还会重点拜会某个地区或国家的主力租户和品牌。他们刚刚派出人员专门去了韩国考察，拜会包括世界影院、乐天百货以及易买得等几个主力租户，张良灿半开玩笑的说：“我们很擅长与品牌谈感情，很主动的拜访是希望未来能有更好的合作。”

        摆在华夏柏欣前面的，经常是市场变幻的风云和跳跃的基因，因而“梦之队”在思考如何在新兴市场上不落俗套的同时，还必须尝试走各种路线。

        奢侈品浪潮席卷了整个地球，中国也不例外，且发展前景良好。高贵陌生的奢侈品另一些商业顾问公司无从下手。但华夏柏欣业务发展部董事卢楚麟却没有放过这个机遇。

        “我很早就开始关注一些未进入中国的品牌，但它们可能已经在亚洲很多年，由于华夏的公司背景，我们同这些品牌一直保持联系，维持良好关系。这些都是我们华夏柏欣的品牌资源策略。”卢楚麟笑道：“有的都是我们伍步昂董事的老朋友了。”

        凭借“老战友”关系，华夏柏欣在接到一个新的、定位合适shopping mall后，卢楚麟就会去找一些还未进入中国的品牌，一方面为高端品牌提供适合的舞台，一方面也为国内的商场带去一些新鲜面孔。

        在高端诱惑前，很多商场都把眼光定在奢侈品上，盲目地试图引进以提高自身档次。对于这种现场，卢楚麟认为“这是国内开发商普遍存在的通病”，不过，“奢侈品牌对选址的要求也是很高的”，他们往往非常重视项目的营运团队、营运经验、以往的操作项目等等。而华夏柏欣在这股热潮中，能够提供的就是一个有操作经验的实战团队。
基金在商业地产中，是个热门话题。在执行董事伍步昂看来，有实力的外资基金的参与将能提升整个行业的水平，“也有利于商业项目的招商。”伍步昂表示，目前各大国际品牌纷纷在北京开店，而内地的商业地产开发商在项目运营上普遍经验不足，有外资基金背景因而在营运管理方面更胜一筹的开发商会保证商业项目与国际接轨，更容易获得品牌方的青睐。

        资产管理是现代商业被相当重视的一块，已经成为一种金融工具。华夏柏欣也将其作为一个新的业务范畴。

        而对于资产管理部董事唐耀来讲，“商业资产管理者能否迅速将项目带出培育期，进入成熟及发展的新时期，这才是真正考验一个商业资产管理者是否专业的新课题。” 唐耀谈到了自己的看法，他认为，怎样给商家一个经营的平台，给消费群体一个美好的购物环境，这是资产管理所要关心的内容，也是让商业项目升值的基本条件。

        他解释说：“关键还是平台的搭建。了解项目的最初市场定位，以及开业后使用人对产品各个环节需求的情况下，才可能使产品真正同使用人有一个零距离。”

        唐耀对此还特别强调，管理策略是没有定律的，管理的程序是有一定原则的。他说：“清楚的知道商场的定位，找出一个适合的管理策略。并结合市场不同时期不同环境，对商场进行调整和改造。这种在开业前、开业中、开业后的一整套的我们才称为完整的资产管理。”

        “华夏3.0”的分水岭

        如果根据业务范畴对华夏柏欣进行断代划分，2007年无疑是“华夏2.0”和“华夏3.0”的分水岭。

        从这一年起，华夏柏欣告别了简单的商业招商，顾问的业务范畴，依靠丰富的实践经验，扩大业务专业范围，开始为企业提供策略和资源的最佳整合，提供从商业地产开发模式制定、财务分析、招商代理，到开业后的市场推广、商业管理、资产运作等运营的全程顾问服务；而且，对于已成为国内最具影响力的商业顾问公司之一的华夏柏欣而言，它已经在全国10余个省份、300多万平米、30多个项目上积累了相关的数据和经验。

        这次升级，诞生了“华夏3.0”版本。然而，华夏柏欣是否真的需要这次升级变革？

        答案取决于华夏柏欣对于自己的认识和对处境的判断。

        “很大程度上这是市场推动的结果。华夏柏欣需要重塑自己，变成更全面、更善于营销的公司。”华夏柏欣执行董事谭祐华说道。他坦言，商业地产市场突显出来的需求和竞争，开始让创新变得更加迫切、需要更精确、更全面的链条衔接。为了面对新兴者的竞争，以及随时变化的市场，“你需要预备多种武器”。

        华夏柏欣开始进行强势的外部资源整合。除去拥有丰富的品牌资源之外，还不断将世界知名建筑设计公司、机电公司、景观设计公司、品牌设计公司、导视设计公司及宣传推广公司等资源整合到客户项目中，共同为所服务的项目提供最优良建议。

        在商业地产的金融属性被发掘，全球金融一体化的背景下，提升资产回报是投资商和开发商关注的核心，投资回报取决于有效融资、商业规划、设计、特色招商、开业前期准备以及物业管理等阶段的执行力。华夏柏欣制定的最新经营目标是帮助投资者增强资本价值的投资回报，并且在达致物业最佳收益和使用效益方面竭力超越客户的期望。

        华夏柏欣还难能可贵的掌握着金融层面的资源；跟各大基金机构紧密合作，为开发商提供更多的金融支持，以配合开发商坚持贯彻始终的经营理念。

        目前华夏柏欣代理的北京中关村购物广场已经成功开业，策划及招商中的北京项目包括优唐生活广场、国瑞崇外购物中心、金宝汇等项目都将在2008年开业，还有很多项目处于前期策划过程之中；此外外地的项目分布于上海、南京、宁波、重庆、成都、沈阳、南昌，大连等。华夏柏欣还通过与国际基金的良好合作，为开发商提供了各种金融支持。

        “我们希望将来成为房地产基金、资产的管理人”。谭祐华与华夏柏欣又将开始进行全新的创新尝试，再次进行新一轮的搏击。