中介行业开始风吹草动，上海楼市整体是否依然坚挺？

        自称“全国规模最大、网点最多、实力最强”的创辉租售近日因发生拖欠工资、网点撤并、职工内部集资纠纷等，被认为是下一个“中天置业”。

        长宁路1828号的上海总部已被保护；各路人马深夜从各门店搬走设备也在情理之中。近两个礼拜，闵行区、黄浦区等原本密集的门店几乎被搬得一家不剩。

        创辉租售2007年5月进入上海，5个月开张280家门店。其问题到12月下旬已在圈内流传。由于12月15日应发的工资＋提成延期后只发了基本工资，百度吧早已乱成了一团。起先传说上海的门店将保留15家，这意味着上千人的裁员规模。其实不光是上海。创辉的深圳总部去年年中开店到700家，现在收缩到400家。

        到了2008年1月上旬，拖欠的提成补发了，以外地打工者为主的员工迅速消失在人海。入职不到半年的他们无心追究企业不办社保的责任，补偿金也要不到。等日报把消息捅出来，问题已初步了结。没根基的创辉租售想在上海滩扬名立万，结果砸了牌子。

        成交量下滑未拉低房价

        中介行业开始风吹草动，上海楼市整体是否依然坚挺？

        由于需求萎缩，2007年11月全市新建商品房成交1.9万余套，205余万平方米，环比减少1762套、26.4万平方米。最新数据显示，2007年12月上海商品房市场新增供应量为184.4万平方米，成交量为157.6万平方米；共有116.7万平方米的商品住宅（剔除动迁配套房）入市，成交量约111.7万平方米，12月由此成为全年唯一商品房、商品住宅双双“供过于求”的月份。

        环比价格下降也已出现。策源机构数据显示，11月公寓成交价8598元/平方米，环比下降11%。问题是，成交均价受阶段性房源的影响。近期房源集中在中外环，均价下降不等于房价下跌。截止到12月20日，上海高档公寓当月成交量50.4万平方米，环比下降近七成，这才是均价出现跌势的真正原因。事实上，12月商品住宅成交价格依然在11044元/平方米高位。

        供应放量可能未必持久，连带对房价的压力也未必持久。上海商品住宅供应量自2007年10月和11月连续下滑，12月供应量回升主要是因为大小房地产公司要完成全年指标而推盘。

        就有实际意义的具体楼盘降价而言，全市此类楼盘屈指可数。

        羞羞答答的“降价”也有。万科新里程、金谊河畔、夏朵小城有打折促销活动，万科一次性付款九八折，当天下订加上会员再优惠1.2%；金谊河畔送“价值8000元”的业主卡；单价16000的中环滨江大厦每平方米优惠500元；上海康城买顶层复式每套优惠8000元......

        就住宅市场的整体降幅和比例而言，上海开发商的降价基本上如同“假摔”。“真摔”的难度有多大？要把当前售价平均降下三成，才能回到2007年初。

        上海开发商似乎对寒冬具备了抵抗力。大家对2005年的萧条记忆犹新。既然那次被证明是虚惊一场，降价楼盘误判了形势；既然捂盘比慌里慌张降价好得多，那么面对成交低迷，捂盘或者吊着卖，静待下一轮大涨就成为理性的决策。

        政策“限外”以“保内”？

        树欲静而风不止。到了2007年末，传言称上海将出台限制外来人员购房。在12月底的一份公文中，上海宣称“市房地、发展改革、公安等部门要研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策，合理引导跨地区购房。”

        但是，公开报道所谓以“居住证”形式限制“两外人员”（外地、境外）购买力其实是没有力度的“虚招”。与购买房产办理房贷手续相比，“两外人员”办理居住证的门槛并不高，如此作为不过是增加了一道手续、抬高了门槛而已。除了增加有关部门办理居住证的收入，对楼市需求无甚影响。

        没过几天，澄清新闻也出来了。2008年1月3日，市房地局负责人表示，上海不存在限制外省市来沪人员购房的政策。“限外”是虚惊一场。

        近5年来，上海政府对于房地产市场一直保持温和的“无为而治”，不干预、少干预，除了“期房限转”和“普通、非普通”界定增加交易成本之外，没有对供求双方“触及灵魂”的招数。强征20％利得税的政策推行3天收场，对开发商的普遍捂盘也没什么惩治。“90/70”小户型就像水龙头被拧紧了一样，千呼万唤挤出秀气的几股。

        2007年7月，上海市房地局表示：已经按规定集中清理了一批未开工楼盘，增加90平方米以下房屋的比例，面积约有2700万平方米。考虑到全市商品住宅的月平均供应在百万平方米上下，也就是说，预计投放市场的小户型“主力部队”还在月复一月地吊胃口。

        在各方的配合下，大小开发商对楼市供应进行“紧缩调控”，其结果是：行情平安无事，没有出现类似南方开发商抛盘的“不和谐现象”。
2007年末沪上各银行房贷政策因指标用磬而紧缩，现如今只要资料齐备，审批房贷又可以在“4个工作日”搞定。只要上海开发商对楼市供应继续保持控制，长期价格走势不问可知。

        反应灵敏的房产中介市场也在从传统淡季恢复生气。以松江九亭为例，虽然公寓成交量仍在低谷，近期经济型别墅成交及价格则持续攀升。此地两个在售老盘夏州花园、九州大唐花园品质不高，2007年10月均价仅13000元左右；到了年末，借助于复地爱伦坡、招商依云郡、上海公馆等项目的惜售，九亭别墅终于接过公寓涨价的接力棒，向均价20000迈进。当前中介热衷撮合六七百万元的别墅成交，100〜150万元的公寓只能“靠边站”，业务员一季度促成一单就足够吃喝了。用他们的说法，“物以稀为贵。国家限制了价格就会越来越高。”紧缩推动涨价，政策的脉搏已被各方搭牢。

        尽管公寓市场中低端购买力还在痛苦地挣扎，有钱人依然把上海别墅当成不错的投资品。经过一轮房价飙升，2008年1月的行情走势微妙。预计上海楼市短期内房价微幅震荡，中长期则依然是稳定的牛市行情。短期走势与中长期存在背离。

        没有证据显示上海将在2008年尝试物业税。加息、重税虽然能带来成交量下滑、名义房价走稳，并不意味着真实房价的稳定和理性回归。与权宜之计相比，房地产市场迫切需要治本之策。