妈妈的电话

        前几天妈妈从老家打来电话，提到我们在北京那套出租的房产。她算了一下，按现时该套房子的市场价，收租金的回报率不到3％，而如果把房子卖掉，所得款项存入银行的定期，一年利息将超过3％。因此，她建议将房子卖掉变成存款。

        妈妈的电话使我意识到，对于置业而言的负利率时代已然结束。而且这一变化已被最广泛的人民大众所知所觉，这意味着支撑房价上涨的一个支柱被抽掉了。

        但有人说，中国处于快速发展时期，买房收益主要来自于长期增值收益，而非租金收益，租金利息比的逆转可以忽略不计。如果做此打算的话，长期而言，应该有两个大前提：一是至少投资性买房的人不缺钱，或是全款购房，或即便是按揭买房，也是由于资金配置的原因，根本不惧资金成本；第二个大前提是房屋投资的收益肯定会高于其他大部分的投资方式，即在大多数情况下，买房都比其他投资方式优越。

        这两个前提是客观的吗？会长期存在吗？

        我们看第一个前提，在房价越来越高的情况下，完全不用借钱就买两三套房子的人，仍然只处于金字塔尖，不占投资性购房的主流。大部分投资性购房仍然要以按揭贷款的方式进行，那么提高首付，加息周期开始等因素就会极大影响这些购房者的收益率。比如第二套房贷的差别性利率一项，就使购房者的利息成本高出近30%（详见本期封面报道《北京开始进入观望期？》一文）。大部分投资性购房人群的资金能力因之将大为削弱，投资风险也将大增。

        第二个前提同样虚渺，因为一种产品或资产如果能成为收益好的投资品，基本条件就是要稀缺（即使是人为造成的）。但在中国地少人多，城市化任务繁重的情况下，政府会允许房屋这种基本生存产品长期处于供不应求的状态，沦为社会的主流投资品吗？如果金融工具仍不奏效，那么加重长期持有成本的措施就会出台，比如以物业税为代表的各种税收，挤压未来住宅的投资功能。

        如果以上两个前提不存在，那么不管从需求还是供应上，都难以形成房地产长期稳定高额获利的投资前景。

        其实险象已然出现。据一位代理行的朋友告知：现在有些沿海城市的新盘销售量惊人地低，甚至处于短期的“休克”状态。“一些海滨城市里的Townhouse，是全国最知名开发企业的产品，才一万两三千的价，但没人问了。”这位朋友摇摇头，“不知道这股风会不会吹到北京？”

        现在我开始犯愁，到底该听谁的话。主管部门？业内外专家？还是妈妈？

        听主管部门的，越调越涨，前车之鉴不堪回首；听业内人士的，屁股决定脑袋，人不糙理儿也糙。还是让我们来看一个最大基数上的现实：在中国持有房产的数亿业主中，是懂流动性过剩的专家多，还是只懂租金收入比的普通人多？

        所以，决定市场走向的最主要因素，并非政府的单方意愿，也非各路高人的指点江山，而是还有多少人像我妈妈一样，掰着手指在算诸如租金和存款利息之类的小细账，并据之做出取舍。

        写到这儿吧。电话响了，又是妈妈打来的。