一、中原（北京）租赁成交领先指数--全市指数

　　2008年2月北京中高档住宅的租赁指数为113点，单位平均租金为42.9元/平方米·月，环比1月上升了0.81%。其中一、二、三居室的租金分别为2816元/月、4370元/月和6003元/月。与1月比较租金绝对值明显上涨，从涨幅来看有0.85%的上升。而从二手商品房的租赁成交量变化上看，2月成交量与1月相比有明显上涨，并呈现出极强的地域特征。

　　租赁市场随着春节过后而逐渐的回暖，表现在价格方面是较前几个月持续冷清的大幅上涨，分析原因如下：

　　1、春节过后，外地务工者陆续返京，为房屋租赁市场带来极大的需求量，再加上房屋租赁到期的换房人群，都促使大部分区域的租赁市场需求大于供给，从而带动价格的上涨。

　　2、租金的变化趋势更明显的表现在地域方面。奥运场馆周边及轨道交通沿线的二手商品房租赁价格持续走高，同时，该月CBD区域的二手商品房租赁价格上升明显。尤其在奥运场馆周边，预租奥运期间房屋的案例继续增多，带动周边房屋租赁价格上涨。

　　3、6月又将迎来一批新的大学毕业生，外地的毕业生在年后陆续的进京找工作，首先要解决的住房问题给租赁市场带来极大的需求，而返校的京城学生也对周边的房产租赁市场形成新的需求，从而带动个别区域的租金价格上涨。

图一：

（以上图表由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考)

二、中原（北京）租赁成交领先指数--城区指数

（以上图表由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考)

    从以上图表可知，2月上涨幅度明显的四个区域是朝阳区、海淀区、丰台区和崇文区，上涨幅度都明显的高于同区前几个月。同时，除石景山区和宣武区租金略有下降外，其它区域也都呈现不同程度上涨变化。

　　涨幅较大的区域中，除继续延续上几个月的涨幅趋势外，春节过后的来京人口激增和返京打工者房租到期换房市场火爆再次带动了租赁市场的需求，从而促进京城房屋租赁市场的活跃。而相反，石景山区租金相对有所下降，主要是该区域内以远洋山水为主的项目在2007年底有一期新房交房，众多的投资客对房屋简单装修后在2月投放到租赁市场，租赁房源的增加促使呈现略有供大于求的市场表现，从而表现为租赁价格的略有下浮。

图四：

（以上图表由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考)

　　如上图表数据显示，2月9大城区平均的1、2、3居室租金分别为2816元/月、4370元/月和6003元/月。各居室均高于其平均值的区域仍然为朝阳区、海淀区、东城区。但同时也可以看到，西城和崇文区的各居室价格也都接近或超过平均水平。

　　按照居室价格比较，1居室最高的是东城区3810元/月，最低的是丰台区1742元/月；2居室最高的是东城区6576元/月，最低的是亦庄区域2908元/月；3居室最高的是东城区9545元/月，最低的是丰台区域3899元/月。

　　三、中原（北京）租赁成交领先指数--典型板块指数

　　（一）朝阳区

　　图五：

（以上图表由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考)

　　从以上图表可知，涨幅较明显的区域为太阳宫、劲松等区域，环比上月上涨了7.06%和7.53%。下降的区域有燕莎、双井区域比较明显，降幅分别为1.74%、0.87%、。其它的区域与1月份持平或有显微的变化。

　　太阳宫区域的租赁价格上涨明显，主要是由于2008年春节后租房客户激增，众多的业主在此时报出房源的价格都比较高，并考虑2008奥运年的特殊时期，该区域距离奥运场馆比较近，业主要么仅短租到奥运前，要么做长租但月租金价格增加很多，再加之6月即将开通的地铁10号线经过太阳宫区域，更提升了业主对于租赁价格上涨的信心。因此，在2月的后半月二手房屋租赁市场的活跃带动租金价格的上涨。

　　燕莎和双井区域本月租金微有下降，主要是处于CBD区域的房屋租赁客户一般都比较固定，在该区域租房的外企白领、高层管理人员租赁房屋也比较稳定，一般都是到期续租，而不是频繁的换房租赁，因此该区域的节后租赁市场较其他区域不够活跃。因此，持续1月份的租赁价格水平，且微有下浮。

　　（二）海淀区

　　图六：

以上图表由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）

　　海淀区的典型区域中中关村和万柳区域的中高档二手商品房租金价格有明显上涨，涨幅分别达到2.91%、1.43%，其他区域也微有上涨或与上月持平。

　　中关村、万柳等区域的商业、生活配套和教育资源都比较丰富，春节过后中关村商圈的外地人口返京，周边各高校的学生返校，带动中关村周边房产项目的租赁市场异常活跃，本来在1月市场清冷期的该区域租赁价格就微有上涨，此时租赁需求增加，房源略显不足，更加带动租金的继续上涨。相比较，海淀区的其他区域交易不够活跃，因此表现在租金价格方面是微有上涨或与上月持平。

　　（三）丰台区

　　图七：

（以上图表由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考)

　　丰台区租金上涨的典型区域是方庄和马家堡区域，上涨幅度分别为1.41%和1.43%；其他区域除西罗园微有下浮外，其他区域均微有上浮或与上月持平。

　　方庄区域的价格上涨明显，得益于自身所处的南二环到南三环的优越地理位置，商业、医疗卫生等相关配套设施完善齐全，本来租金价格就比东西北其他三方向房产项目低，就更受到众多租赁客户的偏爱，包括许多在朝阳CBD区域工作的人都在方庄区域租房，因此，随着春节过后，返京人员的陆续回来，带动该区域房屋租赁市场的活跃，也带动价格的上涨。如该区域的时代紫芳项目二居室的一月份租金价格是1540元/月，二月份的租金价格上涨到1680元/月。

　　其他区域的租金市场也只有西罗园区域有微弱的0.28%的下降幅度，是由于西罗园区域的珠江骏景等项目的投资客受到整体房地产市场冷清的影响，急于回收资金，而大量业主报房源出租，造成出租房源放量较多，略显供大于求导致租金价格下滑；但从丰台区域整体来看，方庄、西罗园地区的二手商品房价格仍然位于该区域之首。

　　丰台区高于区域均价的典型区域是西罗园和方庄板块。

　　（四）中心四城区（东城、西城、崇文、宣武）

　　图八：

（以上图表由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）

　　从中心四城区（东城、西城、崇文、宣武）的租赁价格对比来看，崇文新世界的涨幅最为明显，涨幅达到2.90%，西城黄寺大街和东城朝内大街都有不同程度的微弱涨幅，宣武广安门外有0.28%的微弱下浮，其他区域基本与1月份持平。

　　崇文区新世界板块的租金在2月份是四大城区中涨幅最为明显的区域，这除了其优越的二环地理位置，完善的各项配套设施外，地上交通及不断完善轨道交通所能给人们提供便利的交通条件是不可忽略的原因，但最主要的是春节后，在该区域工作的白领和高层管理人员陆续返京，节前没有解决房屋租赁问题的他们带动租赁市场的活跃，从而带动区域房地产租赁价格的上涨。

　　同时，东城和西城的租金价格在2月份也都有不同程度的微弱涨幅，宣武区的租赁市场却由于节前租赁到期的房屋较多，房源比较旺盛，而节后的需求不足，导致价格微弱下浮。

　　在中心城区中，租金最高的区域仍然是东城区朝内大街，最低的是宣武区马连道区域。

　　（五）石景山、亦庄区域

　　图九：

（以上图表由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考)

　　2月石景山地区租金下浮0.30%，是由于该区域居住的大多打工者返乡过节回来较晚，大多是正月十五过后才陆续返京，从而表现为该区域的房源供给持续富余，尤其是该区域内以远洋山水为主的项目在2007年底有一期新房交房，众多的投资客对房屋简单装修后在2月投放到租赁市场，租赁房源的激增造成略有供过于求的市场表现，从而表现为租赁价格的略有下浮。但随着三月返京打工者的陆续回来，租赁市场会逐渐的活跃起来。

　　四、中原（北京）租赁成交领先指数--租金回报率分析

　　图十：

（以上图表由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）

　　2月北京市中高档住宅的租金回报率为3.81%，与1月相比持平，这说明随着买卖价格上涨趋缓（本月买卖环比仅上涨0.66%，涨幅比1月下降0.56个百分点）的同时，租金上涨的幅度在该月却持缓。同时可以看出，进入2008的2月份，二手房租赁市场已经回暖，买卖市场的回暖却仍旧缓慢。表现出来的租金上涨的幅度略高于买卖价格上涨的幅度，但是投资客因此而想要依赖租金来达到预期的投资收益，仍旧不是很有把握的时机，还需静观三月二手房买卖市场的变化。

　　五、中原（北京）租赁成交领先指数--下月租金预测

　　2月租赁市场随着春节的过去而回暖，因此三月的成交量和租金价格方面预计会持续二月底的市场回暖变化而呈上涨趋势。但不可忽略的是个别区域的地域性特点，加之房地产项目自身的优势，会在三月表现出各区域的不同变化特点。