2007年1-10月北京住宅租赁市场整体状况
根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明： 2007年1-10月的北京住宅租赁市场整体交易状况十分活跃，交易量同比增长了近13%，全市租金均价为1995元/月。套，同比去年同期的1839元/月。套上涨了8.48%.城八区的租赁均价达到了2301元/月。套，与去年前十个月的价格相比上涨了267元/月。套，增幅为13.13%.其中，普通民宅租赁市场租赁价格自今年以来一直保持在稳步增长的上升通道之中，而高端租赁市场的租赁价格下降趋势并未发生太大改变，但随着奥运的日益临近降幅有所减缓。我爱我家市场研究中心认为：北京住宅租赁市场交易量的增长主要是得益于07年的北京租赁市场中租房需求的大幅增长所致。奥运的临近、外来人口增多、保障性住房的预期、轨道交通的日趋完善以及股市基金的融资效应都为北京的租赁市场提供了更多的市场需求。面对需求的激增以及房价的加速上扬令部分租赁业主将房屋抛售所导致的市场持续出现供不应求，全市的租赁市场租金价格升幅明显。再加上租赁市场局部热点区域内的租金价格持续走高，从而拉升了今年整个住宅租赁市场的平均租金水平。
2007年1-10月北京住宅租赁市场成交量状况
2007年1-10月的北京住宅租赁市场交易十分活跃，总体成交量较去年同期上涨了近13%.成交量的上涨主要是因为今年以来租赁市场中需求的大幅增长所致。奥运、政策的预期、投资市场的走势等因素都为北京的租赁市场需求的增长提供了支撑。相比于增幅明显的租赁需求， 北京住宅租赁市场房源供给数量并未得到明显增加，反而却因为今年加速上扬的房价走势令部分租赁业主将房源抛售，在一定程度上减少了市场中的房源供应数量。此外，过往的市场存量被新增加的需求消耗殆尽，令1-10月的市场持续出现供小于求的市场态势。
图表：2007年1-10月我爱我家北京住宅租赁市场供需状况分析（供应量/需求量）
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1月 |
2月 |
3月 |
4月 |
5月 |
6月 |
7月 |
8月 |
9月 |
10月 |
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2007年各月供需比 |
1.16:1 |
0.92:1 |
1.07:1 |
0.91:1 |
0.86:1 |
0.79:1 |
0.78:1 |
0.78:1 |
0.86:1 |
1.01:1 |
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2006年各月供需比 |
1.78:1 |
1.52:1 |
1.46:1 |
1.29:1 |
1.13:1 |
1.12:1 |
1.20:1 |
0.87:1 |
1.00:1 |
1.29:1 |
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数据来源：我爱我家
根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明：前10个月的住宅租赁市场业累计主登记量和客户需求量分别比去年同期增长了-5.09%和27.22%。
图表：我爱我家北京住宅租赁市场供需状况分析
去除淡旺季影响，同比去年同期而言北京的租赁市场需求增长明显。针对这一现象，我爱我家市场研究中心认为，目前的北京房屋租赁市场已经发展到了一个较为成熟稳定的阶段。随着城市发展的不断向前以及08年奥运会的不断临近，城市的居住状况以及就业机会相应有所提升，吸引了大量的外来人口。截至2006年末北京市常住人口1581万人，比2005年末增加43万人。其中外来人口383.4万人，增加26.1万人，占常住人口的比重达到24.3%.今年1-10月份外地人群进京势头依然不减。伴随着北京宏观经济的良好发展，奥运会的日益临近，良好的发展机遇吸引了大量的外地人群进京求学、工作、经商。根据我爱我家市场研究中心的统计数据表明： 2007年1-10月成交的租赁客户中77.89%为外地人，今年新进京的人群中约有83%通过租房解决住房问题。在春节后的3、4月份租赁高峰期，租赁成交量增长了20%，新增加的租户部分中约有50%为新进京人群。正因为如此，城市中对房屋有租赁需求人群也随之逐年增加。
同时，近年来北京房地产价格增幅很快，不断攀升的房价在一定程度上削减了人们的购房需求，部分经济基础较差的购房者通过选择租赁市场解决自身的住房需求。我爱我家的统计数据显示，今年1-10月成交的租赁客户群中约有6%的人群原本打算购房，但持续走高的房价使得他们暂时取消了购房计划。另外市场需求量的增长很可能还会与政府的保障性住房政策有很大关系。政府保障性住房制度的推出提升了大部分消费者对于购买新房的心理预期。这部分购房者的购房需求被暂时搁置，他们通过租赁市场进行过度，从而间接地带动了今年以来的市场需求量上升。
近两年来股市、基金市场的持续向好，也令一部分准备购房的人群在目前这个阶段选择相对成本较低的租房居住来解决自身的住房需求，这也在一定程度上增加了目前市场中的活跃程度，刺激了成交增加。今年1-10月份，约有3%的人群受到股市或基金良好收益的影响，将资金转入股市或购买基金，以租房代替购房。针对这一状况，我爱我家认为目前股市、基金等市场的收益十分巨大，这部分购房者购买房产会调动大量的资金，因此购房者会丧失在这些投资市场的获利能力，相对而言并不划算。而且他们一旦投资成功，便在很大程度上提升自身的购买力，可以购买多套或者面积更大的房产。
2007年1-10月北京住宅租赁市场成交价格状况
2007年1-10月的北京住宅租赁市场整体租赁价格指数稳中有升，市场租金均价同比去年同期上涨了8.48%.其中普通民宅租赁市场租赁价格指数上扬明显，涨幅接近14%.在高端租赁市场方面，其租赁价格下降趋势并未发生太大改变。虽然随着奥运的日益临近，承租人群有所增加（增量人群以国外记者为主，约占增量部分的37.81%），但高端租赁市场租赁价格指数在经历了年初几个月的价格反复之后，下降幅度于7月份出现加速。较之年初，高端租赁价格指数下跌了约9%.虽综观整个租赁市场，中关村、亚奥、CBD、方庄、崇文门、金融街、望京、西坝河、东直门、六里桥以及和平里等热点区域租金上涨明显。
从城八区的住宅租赁市场来看，2007年1-10月城八区的租赁均价为2301元/月。套，较之去年同期的2034元/月。套，上涨了267元/月。套，涨幅为13.13%.从各具体区域来看，东城、西城以及崇文区的上涨幅度十分明显，其涨幅速度高于同期内整体市场水平。
图表：2007年1-10月北京城八区住宅租赁市场租赁价格状况（单位： 元/月·套）
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东城区 |
西城区 |
崇文区 |
宣武区 |
朝阳区 |
海淀区 |
丰台区 |
石景山 |
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2007年1-10月租赁均价 |
2280 |
2278 |
2001 |
1711 |
2431 |
2115 |
1691 |
1581 |
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2006年1-10月租赁均价 |
2082 |
2057 |
1848 |
1614 |
2253 |
2044 |
1569 |
1497 |
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增幅 |
9.52% |
10.75% |
8.30% |
5.98% |
7.92% |
3.47% |
7.79% |
5.59% |
数据来源：我爱我家
我爱我家市场研究中心认为：旺盛的租房需求是导致今年1-10月租金上涨的主要原因。奥运的临近、外来人口增多、保障性住房的预期、轨道交通的日趋完善以及股市基金的融资效应都为北京的租赁市场提供了更多的市场需求。面对购房需求的激增以及房价的加速上扬也令部分租赁业主将房屋抛售，导致了今年租赁市场持续出现供不应求的现象。虽然前十个月来租赁房源的供给也有一定程度的增长，但其幅度远小于租房需求的增长。热点区域房源供给明显小于需求，导致租金持续上涨，从而抬升了整个租赁市场的平均租金水平。
同时，今年的北京二手房市场价格依旧保持了很快的增长速度。今年10月北京城八区的二手房售价为10125元/平方米，同比于去年同期涨幅达到了20.41%.正是因为租金和售价差距的不断拉大以及相对滞涨的租赁市场，使得市场中的业主本能的提高租金价格保证收益。最后，今年央行持续性加息，CPI指数一路走高，为了缓解自己因为受到通胀影响而损失的租金，一部分以出租房屋来获取收益的投资者也选择了增加房屋的租金价格。
从各月的市场走势来看，今年前十个月的租赁价格指数走势延续了过往北京住宅租赁市场的季节性成交特征：1-2月份，随着春节的临近，离京返乡人群逐渐地增多，租赁需求相应地出现了下降，从而导致整体市场租赁成交量的小幅下降。而部分业主为规避房屋空置风险，出租欲望较为强烈，他们通过降低租金的方式以求成交，这也在一定程度上拉低了本月的租赁价格指数。
3月份的北京房屋租赁市场呈现出"价量齐升"的态势。随着春节之后大量外地人返京高峰的到来以及新增求学、就业等人群的进京，北京的房屋租赁市场需求量增长十分明显，另外随着租赁旺季的到来，大批的业主也将自己手中的房源推向市场之中，市场的交易状况得以迅速升温，成交量大幅上升。此外3月一手房价格走势仍不明朗，看多和看空房价的分歧依旧严重，部分观望人群放缓了购房计划，从而转入租赁大军之中。而待租的房源总数量相对于过往变化并不很大，尤其是旺季中的热点区域，更是一房难求。在旺盛的租房需求的支撑下，本月无论是普通租赁还是高端租赁市场的租赁价格增长速度十分迅速。
4月份租赁市场的新增需求有所回落。但由于房价的居高不下以及股市的大幅走高吸引了大量资金流入，众多购房者放缓了其购房计划，选择继续租房过渡。因此市场之中的需求人群没有出现明显的下降。同时在经过上月的租赁高峰期后，4月进入市场的房源供给有所减少，使得本月北京租赁市场出现了小幅的量价齐跌，租赁价格指数随之回落。
5月的北京房屋租赁市场继续着春节租赁高峰后的逐步衰退，北京的房屋租赁市场需求量缩量十分明显，市场逐步恢复了平静。新增租房需求放缓明显，在一些非热点区域租房人群明显减少，但热点区域租赁市场依旧非常活跃，价格小幅上升。
6月份，伴随高考、中考等考试的结束、暑假的即将到来以及大学生毕业的高峰开始，部分毕业生和有求学需求的租房群体为避开租赁高峰期，从而选择提前租房，使得租赁价格指数再度上涨。
7月北京房屋租赁市场进入到全年最为火热的成交旺季，各区域成交量均出现了不同程度的上升。这一时间内市场的主要热点为求学入校型租赁和毕业离校型租赁，市场中的需求量十分巨大。再加上由于部分承租者因为房价的持续走高故而选择了与业主续签租约，以及近期持续增高的房价另部分业主将其手中的房源转向了二手房买卖市场，造成了租赁市场中的房源数量释放较慢。市场中出现了明显的供不应求现象，这在一定程度上促进着房屋租金价格的持续上扬。
自7月租赁市场达到本年最高峰后，本市8、9、10月份的租赁市场成交量出现持续下滑的趋势，市场步进入了传统的租赁淡季。淡季的来临，令租赁市场的需求量随之下降。进入到九月份以后，随着毕业生和新大学生的居住问题基本已经得到解决，下半年来北京找工作的人相对减少的因素。使得北京房屋租赁市场呈现了一个租赁旺季过后的回落期，市场也逐步开始进入传统的租赁淡季。在租金方面，无论是普通租赁市场还是高端租赁市场均受到了交易转向平淡的影响，各区域价格有所小幅回落。
2007年1-10月北京住宅租赁市场成交区域状况
从今年1-10月住宅租赁市场成交区域分布来看，朝阳区占整个租赁市场成交量比重最高，约为37%；海淀其次，约为25%.朝阳、海淀依旧是租赁市场的主体区域，二者合计比重占整个租赁市场成交量的六成多。此外租赁成交第三大区域——丰台区成交比重上升到了近11%.造成这一现象的主要原因是：一方面朝阳区、海淀区、丰台区由于自身面积较大，存量房相对集中，区域内可供出租的房源数量较多。作为租赁市场的主体，这三个区域租赁市场的活跃程度直接反映了整体租赁市场的状况。另一方面，虽然租赁热点区域伴随着轨道交通的建设有向郊区扩展的趋势，但朝阳区、海淀区、丰台区整体区域交通便利，配套完善，目前仍是承载绝大部分租客的重要区域。并且丰台区更是以其较为便宜的租金吸引了大量的经商和上班人群聚集在此。
图表：2007年1-10月与2006年1-10月北京住宅租赁市场区域成交量比重状况
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区域 |
2007年1-10月 |
2006年1-10月 |
比重变化幅度 |
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朝阳区 |
36.74% |
35.17% |
1.57% |
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海淀区 |
25.11% |
26.94% |
-1.83% |
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丰台区 |
10.90% |
10.19% |
0.71% |
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西城区 |
6.76% |
7.93% |
-1.18% |
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宣武区 |
6.48% |
6.57% |
-0.09% |
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通州区 |
4.03% |
2.61% |
1.42% |
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东城区 |
3.77% |
4.57% |
-0.80% |
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崇文区 |
1.90% |
2.05% |
-0.15% |
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昌平区 |
1.69% |
1.65% |
0.04% |
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石景山区 |
1.57% |
1.56% |
0.01% |
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大兴区 |
0.83% |
0.61% |
0.23% |
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门头沟区 |
0.20% |
0.13% |
0.06% |
数据来源：我爱我家
从今年1-10月的市场表现来看，办公区聚集地、学校、医院附近以及轨道交通沿线等传统的租赁热点区域住宅租赁市场依然保持较高的活跃度。中关村、亚运村、CBD、望京、东直门、和平里以及西坝河区域租金水平上涨比较明显，平均上涨了约15%左右。此外，南城的方庄、木樨园、马家堡、六里桥等区域在今年以来的住宅租赁市场中表现也很抢眼，成交量和成交均价都有较大幅度的增长，其中成交均价上涨幅度约为8%。随着近几年南城环境、交通条件有明显提升，尤其是地铁5号线地开通，再加以相对便宜的租金水平，吸引了众多的经商、上班人群在这些区域选择租住。
由于北京的住宅租赁市场淡旺季明显，在旺季中东城、海淀区在整个租赁交易量中比重的增幅速度较快。相比于其他区县而言，这些区域内的求学效应十分明显，大量学校周边的辐射区域内需求量增长迅速。个别二级区域甚至出现了一房难租的状况。而海淀区则集中了北京乃至全国的主要著名大专院校，面对即将来临的新学期以及相对短缺的房源数量，一部分大学生提前进入租赁市场。像中关村区域周边的房源由于受到大量需求的刺激，租金价格得以持续上涨。
郊区方面,轨道交通使得郊区的住宅租赁市场在近几年内有了长足的发展，由于受到了10月开通的地铁五号线的影响，今年前十个月通州、昌平等区域租赁市场表现良好。这两个区域内本身就存在轨道交通，再配合地铁五号线、二号线的串联作用，交通优势更加明显。此外，区域内较为低廉的租金吸引了部分租客。但在这些区域内房源供给相对比较充裕，今年以来的租金上涨并不明显。我爱我家市场研究中心认为：从近年前十个月的住宅租赁市场的区域表现来看，租房者在选择不同的区域租房时，交通和租金是其主要考虑的最重要因素。
2007年1-10月北京住宅租赁市场成交户型结构状况
2007年前10个月的北京住宅租赁市场居室结构上没有太大变化，二居室成交量在总成交量中的比重保持在50%以上。一居室的成交比重出现了小幅下降，三居室在整个交易结构中的比重有所小幅上升。这一状况反映了具有良好的性价比的二居室依然是北京房屋租赁市场中的绝对主力户型，是目前大部分租赁客户的主流选择。而部分大户型的成交比重上升则是因为市场中合租人群增多所致。从普通租赁租赁市场来看，两居室的市场比重接近57%。三居室的增幅状况大于整体市场的走势。高端市场方面与总体市场走势基本相似，三居室的增幅大于高端市场中两居室的涨幅。
图表： 2007年1-10月与2006年1-10月北京住宅租赁市场居室成交量比重状况
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综合租赁市场交易居室比重 |
普通租赁市场交易居室比重 |
高端租赁市场交易居室比重 |
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居室 |
2007年1-10月 |
2006年1-10月 |
比重变化幅度 |
2007年1-10月 |
2006年1-10月 |
比重变化幅度 |
2007年1-10月 |
2006年1-10月 |
比重变化幅度 |
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一居室 |
32.69% |
34.58% |
-1.89% |
33.10% |
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