2007年北京二手房买卖市场状况回顾

       2007年1-10月北京二手房买卖市场整体状况

        图表：2006年1-10月与2007年1-10月北京二手房市场交易状况分析

        根据我爱我家市场战略研究中心的统计资料显示，2007年1-10月北京市二手房市场交易总量为70332套，与去年同期的交易总量相比向上大幅提升了12.27%；交易价格方面，今年前十个月二手房整体交易均价为7880元/平米，较之于去年同期增速同样迅猛，涨幅速度高达19.79%，量价齐升的市场走势充分说明了二手房市场在未来整个房地产市场中巨大的上升空间和发展潜力。

        我爱我家市场战略研究中心指出：进入2007年以来，北京二手房市场的宏观环境进一步向好，随着经纪机构备案管理和动态监管工作的不断加强，加之网上签约以及资金监管等政策的"落地"，二手房市场的交易秩序得到了极大程度的规范和加强，行业的自律和整体服务水平的提升也在很大程度上增强了买卖双方对于二手房市场的信心，促进了交易量的稳步上扬。其次，住宅一级市场不断高企的房屋价格以及新增住宅面积的日益减少也在客观上迫使一部分刚性需求客群将目光转移到二手房市场。不仅如此，在股市跌宕起伏的走势之下，房产投资的稳定性相对较强，相对于一手楼市价格置顶的状况而言，二手楼市巨大的升值空间也吸引了相当一部分投资性客群的加入，由此使得大量房龄较新、布局合理的次新房涌入二手房市场，进一步增强了其在整个房地产市场中的竞争地位。再次，随着居民价格消费指数的连创新高以及年内数次加息所带来的连锁反应，较之于总价过高、户型偏大的一手楼盘而言，二手小户型房源的需求量达到了飞跃式上涨，由此推动整个二手房市场的强劲攀升势头。最后，轨道交通对于京城房地产市场的影响效力日益凸显，便捷的出行极大的缩短了各城区之间的距离，有益的解决了中心城区居住过于密集、交通拥堵的现状，同时也催生了外围城区二手房市场的快速发展。由此我们不难想象，在政府大力倡导二手房市场健康发展的前提下，今后的整体交易状况将继续保持稳步上扬，其与住宅一级市场间的相互竞争也将日趋白热化。

        2.2 2007年1-10月北京二手房买卖市场成交价格变化

        2007年1-10月二手房交易均价为7880元/平方米，与去年同期的交易均价6578元/平方米相比，大幅上涨了1302元/平方米，增幅高达19.79%.细分数据方面，从城八区的二手房买卖市场来看，2007年1-10月城八区的二手房销售均价为8633元/平方米，较之去年同期的7143元/平方米，上涨了1490元，涨幅为20.86%；而远郊区县方面，二手房销售均价则为4651元/平方米，较之去年同期的3982元/平方米，上涨了669元，涨幅为16.81%；此外，从具体区域来看，在全市交易价格普涨的情势之下，海淀、通州等区域的上涨趋势尤为明显，其涨幅速度均高于同期市场平均水平。

图表：2007年1-10月北京区域二手房市场销售价格状况

	东城区	西城区	崇文区	宣武区	朝阳区	海淀区	丰台区	石景山
2007年1-10月销售均价	10825	11106	8392	8443	8511	9368	7299	6699
2006年1-10月销售均价	9426	8786	7052	7348	7125	7393	6173	5447
增幅	14.85%	26.40%	19.00%	14.89%	19.45%	26.72%	18.24%	22.98%

数据来源：我爱我家

        我爱我家市场战略研究中心指出：纵观今年二手房市场的交易价格数据，我们可以清晰的看到其强劲的上升势头，而价格因素对购房群体所带来的诸多影响也正在影响着未来二手房市场的整体发展走势。自去年以来价格的持续上攻势头尚未在政府宏观调控等"组合拳"之下得到"立竿见影"的效果，究其原因主要在于：一方面，随着土地开发面积的逐年萎缩以及住宅一级市场的渐趋低迷，二手房市场的升温直接带动了供求双方的交易热情，交投两旺的市场行情使得其交易价格也由此不断上涨；另一方面，从定价机制来看，尽管目前二手房市场的交易价格取决于买卖双方的共同意愿，但由于部分区域二手房源供不应求、房源紧缺的现象客观存在，因此造成交易价格的顺势攀升；不仅如此，业主基于利润最大化原则不断以一手楼盘作为参照物的做法也进一步加剧了二手房市场价格追涨势头的产生，尤其是城八区范围内二手房交易价格的拉升更为迅猛；再次，在轨道交通等利好因素的引领下，远郊区县的居住条件得以不断改善，由此也刺激了其相关区域内二手房源交易价格的"苏醒"，因而造成全市整体成交价格的全面上调；除此之外，连续加息以及CPI的居高不下也在一定程度上提高了购房群体尤其是业主挂牌价格的心理预期，进而使得房屋价格在一连串的宏观效力打压下依旧高企。尤其值得关注的是，海淀区的价格增速之所以高居全市涨幅榜首与其囊括奥运场馆等地标性建筑关系紧密，在"奥运效应"的强势带动下，区域内的整体居住环境得以明显改观，从而大幅推高了其房源的整体成交价格。不过，在政府持续稳定房价、抑制投资、打击投机的坚强决心下，伴随着保障性住房政策的逐步深入和落实，未来房价走势将有望缓慢回落。

        2007年1-10月北京二手房买卖市场不同权属交易量变化

        图表：2006年10月至2007年10月北京二手房市场不同权属交易量状况分析

         据我爱我家统计资料显示，2007年1-10月北京二手房市场的房屋交易权属比重中，二手商品房与二手已购公房之间长期以来"平分秋色"的交易局面已然成为历史，前者以60.68%的交易比重明显占据上风，成为今年以来市场上的主要房屋交易权属类型。而二手已购公房的交易比重则顺势收缩，只占整体交易比重的39.32%.通过以上数据显示：二手商品房和二手已购公房间竞争力的从无到有直至胜负揭晓充分说明了我国住房体制改革的发展与变迁，伴随着福利分房制度退出历史舞台，商品住房在整个房地产市场中的作用开始凸显。在一、二级市场的相互影响以及联动作用之下，房屋供应结构的调整也在一定程度上改变着二手房市场的走向，由此使得二手商品房的交易势头突飞猛进。另一方面，尽管二手已购公房在地理位置、社区配套等方面具有得天独厚之处，但日渐稀缺的房源以及其在价格竞争方面优势的逐渐丧失也进一步促使其告别在整个二手房市场中的主导地位。尤其是进入今年以来，二手商品房的总体交易增势更为迅猛，在轨道交通等利好因素的带动下外围区县适时的有益补充也使得其在整个市场中的重要性与日俱增，其在未来二手房市场中将起到中流砥柱的作用。

2007年1-10月北京二手房买卖市场不同区域交易量变化

图表：2007年1-10月与2006年1-10月区域交易量比重对比 

 

区域	2007年1-10月	2006年1-10月	比重变化幅度
朝阳区	23.60%	24.55%	-0.96%
海淀区	11.89%	12.58%	-0.69%
丰台区	9.05%	9.99%	-0.94%
东城区	1.90%	3.06%	-1.16%
西城区	2.39%	3.33%	-0.94%
宣武区	1.36%	2.26%	-0.90%
崇文区	3.81%	5.85%	-2.04%
石景山区	3.34%	3.03%	0.30%
通州区	7.68%	6.49%	1.19%
昌平区	8.94%	2.66%	6.28%
门头沟区	2.46%	1.24%	1.23%
大兴区	5.92%	7.75%	-1.82%
顺义县	5.57%	5.34%	0.23%
密云县	1.37%	0.00%	1.37%
怀柔区	1.34%	1.41%	-0.07%
房山区	4.44%	2.25%	2.19%
延庆县	0.92%	1.49%	-0.57%
平谷区	2.69%	5.61%	-2.92%
开发区	1.33%	1.12%	0.20%

数据来源：我爱我家

        据我爱我家统计数据显示：2007年1-10月城八区的交易比重占总体成交量的57.33%，同比去年下降了7.33%，而与此同时远郊区县的交易比重则扩大到了42.67%.另外，从各行政区的交易量细分排名来看，城八区交易最活跃的三个区域依次为朝阳、海淀、丰台，其交易比重分别占到了整体交易量的23.6%、11.89%和13.69%，而远郊区县交易靠前的三甲区域则分别为昌平、通州以及大兴，其交易比重依次达到总交易量的8.94%、7.68%和5.92%。

        我爱我家市场研究中心认为：从今年房地产市场的综合数据比对不难发现，无论是住宅一级市场还是二手房市场，其交易范围正在悄然发生着空间上的"位移"，以往城八区"一统天下"的发展趋势业已被远郊区县强劲的"后发制人"所牵制，两者之间的竞争也随着时间的推移而日渐激烈。造成这一现象的原因不仅在于城八区内可售房源价格因素的影响，更重要的是得益于政府大力推行的城市多中心发展策略，此举为缓解中心城区的交通压力、改善人们的居住环境以及产业结构的相应调整起到了良好的示范性作用。尤其值得一提的是，伴随着《北京十一个新城规划（2005-2020）》方案的正式批复，以通州、顺义和亦庄为代表的十一个区县被确立为北京市十一五规划重点建设的"新城"，政策的颁布将极大的推动区域内经济的跳跃式增长，市政交通、相关配套以及居住环境等方面将得到巨大改善，由此也将在很大程度上影响人们的购房需求，从而对整个房地产市场的走向尤其是对二手房未来的发展起到不可低估的决策性作用。不仅如此，在即将到来的“奥运年”的促进下，北京的轨道交通建设“一日千里”，规模扩张之快令人咋舌。特别是第一条真正意义上贯穿南北的5号线的开通，彻底打破了以往南北城的相对封闭状态，让远郊区县的昌平以及长期处于价格洼地的丰台“如沐春风”，二手房市场的交易状况也愈加“如日中天”。可以预见的是，在“大北京”战略的总体规划下，未来远郊区县的升值潜力将十分可观，随着轨道交通以及政策性扶持的力度不断加大，其区位优势将日渐凸显，二手房市场的重心也将“因势而动”。

    2007年1-10月北京二手房买卖市场成交居室、成交面积比重变化

图表：2006年10月至2007年10月交易面积比重对比

图表：2006年10月至2007年10月交易居室比重对比

    从我爱我家2007年1-10月的成交居室数据可以看出：毫无悬念，建造格局合理的二居室一直以来都是消费者首选的主力户型，53.97%的成交比重也以绝对性优势说明了其在二手房市场的“霸主”地位。但是纵观之下，其与去年同期相比下降10.7%。另一方面，从成交面积交易数据来看，90平米以下的中小户型交投两旺局面依旧，其占到了总体成交比重的69.95%，较之于去年同期小幅提高了0.9个百分点。其中，60平米以下区间与60-90平米区间房源的交易比重差距由去年同期的6.82%减小到0.95%，上涨趋势十分明显。除此之外，其他交易区间的比重变化依次表现为不同程度的下降趋势。

    为此，我爱我家市场研究中心指出：根据目前市场的总体发展走势我们不难看出，政府部门所着力倡导的“90/70”政策正在逐渐发挥其导向性作用，且已经取得了较为显著的成果。60平米以下小户型房源在整个交易比重中的快速提升不仅在一定程度上反映了购房者关注视角的转变，而且也从另一个侧面佐证了政策调控所带来的积极影响。不仅如此，在总体交易价格高企的大背景下，北京二手房市场购买客群的年轻化趋势也为小户型房源的走俏奠定了较为坚实的基础。因此未来一段时期内，消费者对于中小户型房源的购买力将有增无减，尤其是60平米以下区间房源的交易状况将“渐入佳境”。

    2007年1-10月北京二手房买卖市场交易价格比重变化

图表：2006年10月至2007年10月交易价格比重对比

    从我爱我家2007年1-10月的成交价格数据统计可以看出：交易价格在50万元以下的二手房源成交比例只占总体交易量的43.93%，同比去年同期59.68%的交易比重而言，向下收缩之势有目共睹，其降幅高达15.75个百分点。相比之下，50万元以上区间房源的交易比重变化则均呈现上攻行情。其中，70-90万区间增势最为明显，所占比重已达总交易量的14.43%，较之于去年同期涨幅为5.77%；除此之外，50-70万区间以及90万以上区间的房源成交比重也分别提高了4.66%和5.31%。而值得关注的是，以往30-50万区间房源“一枝独秀”的交易态势也逐渐演变为其与50-70万区间房源“分庭抗礼”的局面，从细分数据我们可以清楚的看到：去年1-10月两者的交易比重分别为43.6%和22.26%，而今年1-10月则变更为33.74%和26.91%。

    根据上述情况，我爱我家市场研究中心认为：伴随着二手房市场的进一步规范化以及置业群体购房观念的理性化，市场整体成交状况日益活跃；不仅如此，在一手房市场价格追涨以及奥运效应等多方面因素的带动下，二手房源的交易价格也呈现逐月走高之势，由此导致了房源整体成交价格区间交易比重的此消彼长，且成交比重在一定范围内与价格区间成正比关系。不过，在当前价格高位运行的情势之下，置业者的购房重点也随之发生变化，以往盲目求大、中心城区扎堆的心理已逐渐被舒适度、交通便捷性以及区位设施配套等方面所取代，因此催生了城市外围区县成交状况的迅速升温，从而为整个二手房市场的协调发展提供了必要的保障。

    2007年1-10月北京二手房买卖市场成交客户群体构成比重变化

图表：2007年1月至2007年10月成交客户群体构成情况


    从我爱我家2007年1-10月的二手房成交客户群体构成数据统计可以看出：目前北京市的二手房购买群体依旧集中在北京市本地居民以及外地人士，两者的交易比重分别占到整体交易量的74.60%和24%。但同比去年同期数据我们发现，本地居民的购买力呈现出较大的下滑走势，降幅达5.09%；与此同时，外地人士京城置业的热潮不断高涨，增长幅度已高达6.60%。
    根据上述情况，我爱我家市场研究中心认为：随着北京城市化进程的快速发展，城区建设速度日益加快，各区域功能等方面的结构性转变再所难免，相应造成居民由于拆迁、工作以及子女求学等原因所带来的住房需求；另一方面，城区范围的不断扩大加之大量新开工建设项目的投入，势必吸引众多外来人士的涌入，在无法满足其自身居住需要的前提下，一部分有购买能力的外地人士基于对北京的良好发展预期以及相对完善的居住条件的考虑，购房需求得以释放，由此使得购买客群中外地人士交易比重的上攻。除此之外，为保证国内房地产市场的健康发展，着力改善低收入群体的购房需求，政府部门颁布了一系列抑制外资的条例法规，从而导致今年购买客群中外籍人士购房比例的下调，其交易比重由去年的1.16%缩减到了0.41%，降幅为0.76%。