过去的一年，国内投资过热、市场流动性过剩、通货膨胀压力加大等问题已经彰显无疑。房地产投资过热，全国房地产价格上涨过快成为了普遍的景象。随着中央政府一系列更加紧缩的金融调控措施的出台及各项政策的严厉执行，对房地产市场的影响将更为直接明显，房价这匹“脱缰之马”有望在2008年被逐渐驯服。但是中国整体高速向上的经济增长是毋庸置疑的，房地产市场由于区域及城市发展的不均衡性所产生的发展周期日益显著。  

    2008，中国地产格局将呈现出以下五大变化特征。

　　（一） 政策格局：从治标转向治本

　　目前中国房地产市场面临的三大主要矛盾：社会性保障住房和市场化住房的矛盾、供不应求的矛盾、资金流动性过剩的矛盾。近期国家调控政策已从治标转向治本，从解决表面的问题转向解决三大内部矛盾。2008 年，房地产市场调控的关键和效果将集中体现于各地对中央

　　政策的执行力度。

　　扩大公房：2007 年国家政府加大对社会性保障住房的投入和监控力度，出台了一系列政策及措施保障低收入家庭的住房问题，国家对住房保障的重视程度以及相关保障政策的出台力度可以说前所未有，表明政府加快解决城市低收入家庭住房困难的决心和信心。但如何保证在地方层面上的有效实施，地方政策细则和具体措施将是关键。

　　打击囤地：为打击开发商捂地囤地行为，有效地调控房地产市场，2007 年土地增值税、土地使用税的征收已被明确。2007 年12 月，中央政府为加强土地储备机制的建立，又出台了我国土地储备的第一部法规《土地储备管理办法》，意味着政府将可能采取更有效的土地供应机制保证有效的市场调控。

　　紧缩货币：面对当前中国经济存在的过热风险和不断上升的通胀压力，2008 年中央政府实行从紧的货币政策已经确定。信贷紧缩的政策，将使大部分的房地产开发企业面临巨大的资金和土地压力，中小企业的危机更加严峻，房地产行业资源将加速向实力的品牌企业集中。

　　同时，依赖银行信贷而衍生的部分投资需求，在限制“第二套房贷”的严格执行之下也将得到一定程度的抑制。

　　（二） 城市格局：二三线城市崛起

　　重点区域：国家战略规划直接影响中国重点城市的发展方向。继深圳经济特区、上海浦东新区之后，天津滨海新区被批准为国家战略规划区域，天津有望成为未来中国经济新的增长极。

　　2007 年，重庆、成都、武汉、长沙又相继被批准作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，2008年必将迎来这些区域城市化的加速和房地产市场的快速发展。

　　周边城市：2007 年，一线城市的经济辐射能力随着区域性战略合作的加强，正在带动周边二三线城市迅速崛起，这一势头在2008年将继续增强。随着长三角区域经济一体化的战略规划、泛珠三角区域经济合作框架、环渤海经济圈的酝酿、中部崛起、西部大开发、振兴东北等一系列区域战略相继出台，未来区域间、区域内各城市间的协同效应的需求将日益增强，合作更为实质广泛。区域性城市基础设施的建设以及产业布局的协调发展，将使区域竞争力和活力将突飞猛进。上海、广州、深圳、北京作为区域内最重要的一线城市，其对区域内经济发展的龙头地位将更为凸现，进而促进周边二三线城市将迎来经济发展和房地产发展的黄金时代。

　　（三） 行业格局：资本主导时代来临

　　2008 年随着土地机制的规范、货币政策的紧缩都迫使国内房地产企业在资金困局中寻求新的突破，中国房地产行业也正在酝酿着一场变革，房地产行业资本主导时代已经来临。在寻求资金渠道多元化的运作过程中，一些主流房地产商开始重视融资环节，将它从原有的运作环节上升到了前所未有的高度。国内的房地产商能否抓住机遇适应变革将是未来他们在行业内能否继续生存发展的关键。房地产行业将进入一个弱肉强食的时期，行业的重整和洗牌迫在眉睫，企业跨区域战略布局和发展亦将提速。

　　2007 年，由于上市渠道的开放，房地产公司在证券市场上的融资进程如火如荼。上市的公司谋求登陆或借壳上市；已上市的公司则通过公开增发、定向增发和配股等方式进行再融资。

　　2007 年资本市场所获得融资的大部分已用于了全国范围的跑马圈地的竞赛之中，楼市和股市的互动效应已逐步形成，房地产开发企业的融资、圈地、再融资、再圈地的运营模式也已暂露头角，并将在2008年愈演愈烈。

　　（四） 市场格局：居住郊区化、商务集约化
　
  　2007 年国家政府加大了对社会性保障住房的投入力度，未来相当长时期内，社会性保障住房的建设和供应将大幅增加。由于土地价值的决定，大型的面向中低收入群体的大众住宅的分布将集中在城市的边缘，从而加速了城市居住郊区化的进程。土地资源的稀缺性和不可再生性，及国家“将90平米以下中小套型作为主流产品”战略的实施，促使房地产开发的生产方式的变革迫在眉睫，产业化、集约化、节能环保的绿色建筑是必然的方向。

　　随着郊区大型住宅社区的建设，人口的大量导入，对配套商业的需求将高速增长，将带动社区商业的快速发展。目前万科、泰达等房地产开发商已着手开展社区商铺开发模式的研究和探索，社区商铺将成为商业地产开发的重点。而二三线城市由于本地消费水平的制约，大型购物中心项目的建设开始出现过剩，前景堪忧。

　　但二三线城市的商务活动随着地方经济活力的增强已开始日益活跃，中心区甲级写字楼市场需求开始初显，但发展仍处于滞后阶段。大部分二三线城市写字楼销售价格低于住宅市场。

　　随着经济发展的驱动、产业结构的升级，未来如天津、重庆、武汉、长沙、沈阳等一大批二三线城市将迎来写字楼市场发展的飞速发展阶段。

　　（五） 投资格局：中外投资热情持续高涨

　　目前人民币正步入中长期的升值轨道，这将更加坚定海外基金投资中国楼市的信心和力度。

　　尽管国家出台了一系列“限外”政策，但鉴于美国经济的疲软、人民币升值的诱惑以及海外基金的全球战略部署的重新定位，大型外资机构进入中国的投资步伐将会继续加速。

　　对于国内的投资者而言，由于投资渠道缺乏，房地产无疑仍将是投资的主要产品。且随着金融市场的快速发展，房地产证券化的步伐将加快，房地产金融衍生产品如房地产基金、房地产信托亦是势在必行。

　　由于一线城市投资门槛的提高，以及对外资的限制措施日益严格，投资者纷纷将视线转向快速发展的二三线城市。房地产发展成熟度较高的长三角和珠三角区域内的二三线城市、及环渤海、中西部、东北地区的二三线城市将吸引更多的投资者的青睐。