134亿被占用资金仍无解，欲与中国恒大划分界限。

文｜路春锋   编辑｜刘狄

停牌400多天的恒大物业，在6月5日晚间突然补发了3份财报。

从财报上看，在2021年由盈转亏后，公司在2022年扭亏为盈，实现了14.79亿元的净利润。

同时，恒大物业明确表达了要与中国恒大“划分界限”的想法。“摆脱了控股股东流动性危机所带来的诸多不利影响”、“独立第三方项目拓展不断取得新突破”、“减少对关联方业务的依赖”等表述，在其财报中十分抢眼。

不过，这3份财报还是被审计机构出具了“非标意见”，并直指其“持续经营能力存在重大不确定性。”

去年盈利14.79亿元

6月5日晚间，恒大物业接连晒出三份财报，分别是2021年年报、2022年半年报以及2022年年报。这距离其在2022年3月21日因等待“刊登敏感资料”而停牌，已经过去439天。

根据恒大物业“补发”的三份财报，其在2022年实现了扭亏为盈。

具体来看，2021年恒大物业转亏。当年实现营收约为131.94亿元，毛利润约为36.64亿元，公司拥有人应占亏损约3.16亿元；截至2021年末，恒大物业总合约面积约8.22亿平方米，在管面积约4.73亿平方米。

2022年上半年，实现营收约57.88亿元，毛利润约12.84亿元，净利润约为5.71亿元。公司拥有人应占利润约5.46亿元，同比下降71.78%；恒大物业总合约面积和在管面积均微增。

2022年整年，恒大物业则扭亏为盈。报告期内恒大物业实现营业收入约118.09亿元，毛利润27.19亿元，净利润同比由亏转盈，达到14.79亿元，公司拥有人应占利润约14.23亿元。

不过，这三分财报均被其审计机构上会栢诚出具了“非标意见”。上会栢诚特别提到综合财务报表附注——于2022年末，净流动负债（流动负债减去流动资产）和净负债（总负债减去总资产）分别约为33.21亿元和15.13亿元。

“这表明存在可能影响恒大物业持续经营能力的重大不确定性。”上会栢诚指出。

欲与中国恒大划界限

好不容易扭亏为盈的恒大物业，也在财报中透露出了要与中国恒大“划分界限”的想法。

“自2021年中国恒大发生流动性危机以来，公司业务受到了一定影响，尤其是非业主增值服务方面。得益于物业管理行业‘轻资产、稳定现金流’的行业特性，在公司董事会及管理层的努力下，公司专注于‘物业服务+生活服务’模式，为广大业主和住户提供高质量服务，并已经摆脱了控股股东流动性危机所带来的诸多不利影响，公司总体经营表现稳健，市场化拓展能力进一步增强，具备长期持续发展的能力。”恒大物业在财报中坦言。

财报中还透露，截至2022年12月31日，恒大物业来自第三方开发商的管理面积约1.48亿平方米，占比约30%；其中新增的第三方管理面积占公司总新增管理面积比例约37%，独立第三方项目拓展不断取得新突破。

“将房产交付给业主后，物业公司将按照与业主签订的前期物业服务合同提供物业服务，并向业主收取物业服务费用及其他增值服务费用，与项目开发商不存在任何关联，物业公司完全处于市场化的竞争环境。”

恒大物业还强调：“2022年度，公司来自关联方的收入约1.41亿元，仅占总收入约1.2%，对公司整体收入基本没有任何重大影响。公司也将致力于不断为业主提供多元化服务，减少对关联方业务的依赖。”

持续经营能力受质疑

虽然恒大物业极力撇清与中国恒大的关系，但134亿元存款质押事件，还是让市场对其持续经营能力产生不小的担忧。

财经新产梳理发现，2020年12月-2021年8月期间，恒大物业的六家附属公司通过银行，为多家第三方公司（作为被担保方）融资提供质押，相关资金通过部分被担保方及多家通道公司划转至中国恒大。但2021年9月-12月，因质押担保期限届满，触发质权实现条件，恒大物业附属公司总计价值约134亿元的资产被银行强制执行。这一事件在当时引起不小的轰动。

在最近补发的财报中，恒大物业也回应了此事：“现正与大股东中国恒大商讨偿还公司约134亿元存单质押担保（案件）所涉及资金的方案。案件不会对公司未来经营现金流量产生进一步重大影响。”

此外，恒大物业还表示，已与若干债权人达成协议，同意将还款期延长一至四年不等，在必要时可以获得进一步延期。公司还表示，将继续进一步降本增效，加强成本控制，希望能改善集团经营及财务状况。

公司的营收主要来自三部分：物业管理服务、社区增值服务，以及非业主增值服务。其中，非业主增值服务在2022年下滑幅度最大，收入同比下滑95.1%至8810万元。

“非业主增值服务大幅下滑主要由于受中国恒大流动性危机影响，恒大物业基于市场化原则对非业主增值服务进行战略收缩，主动大幅减少了向关联方提供案场服务、维保修服务等业务。”恒大物业表示。

但要市场相信其具有持续经营能力，恒大物业仍有很长的一段路要走。公司财报中也坦言：“在上述措施均能成功实施的基础上，集团将拥有充足营运资金以满足直至2024年6月30日的财务责任。但鉴于房地产行业的波动性及能否取得债权人的支持存在不确定性，上述计划与措施的实现存在重大不明朗因素。”