陈红天的3宗收藏级资产将被拍卖
文｜路春锋 编辑｜刘狄
亚洲顶级豪宅即将被拍卖！
“深圳富豪”、祥祺集团主席、同心俱乐部主席陈红天旗下的3宗“收藏级资产”—— 香港红磡地标祥祺中心、东半山傲璇一个单位，以及山顶歌赋山道15号屋地将被拍卖。据了解，这3宗资产的总估值可能达百亿港元。
3月就有消息称，该集团3宗核心物业被接管。彼时，祥祺集团相关负责人回应表示：“近两个月，多笔大额应收账款被对方临时悔约，同时受到一宗大额交易买方于完成交易前几天突然悔约，造成关联违约。加上内地多项正常业务办理过程遇到非正常的障碍。因系列事件造成短暂现金流断裂。”
“这些问题在短时间内可以妥善解决。”该负责人还强调。
如今，这3宗物业已从“被接管”转到被债权人摆上“货架”。显然，祥祺集团的现金流断裂问题尚未有实质性缓解。
挂售资产亚洲顶级
5月8日，第一太平戴维斯（香港）公开招标出售红磡祥祺中心，截标日期为2023年8月28日；由原业主提供的去年物业估值约70亿港元。
另据媒体报道，除了位于香港九龙滨海的祥祺中心，深圳祥祺集团主席陈红天旗下另外两栋豪宅，也正在公开招标出售。
据了解，上述物业分别为红磡地标祥祺中心、东半山傲璇（OPUS）一个单位，以及山顶歌赋山道15号屋地。“陈红天曾就该3项物业向银行借贷约60亿港元，物业现时估值约100亿港元。”祥祺集团方面5月6日表示。
此前，就有媒体报道称“陈红天香港物业被接管”。
3月31日，祥祺集团通过“同心俱乐部”回应：“近两个月，多笔大额应收账款被对方临时悔约，同时受到一宗大额交易买方于完成交易前几天突然悔约，造成关联违约。加上内地多项正常业务办理过程遇到非正常的障碍。因系列事件造成短暂现金流断裂。”
祥祺集团相关负责人同时表示，这些问题在短时间内可以妥善解决。
时间仅过去一个多月，陈红天旗下的3宗物业，就从“被接管”到“被公开招标出售”，显然，祥祺集团的现金流断裂问题尚未有实质性缓解。
据中文国际报章星岛日报5月6日的报道：“该3项物业都是优质盘，现估值100亿港元，并非资不抵债，只是短暂出现资金问题，公司正与银行商讨2项住宅物业的还款安排，祥祺中心则正洽商出售部分权益予陈红天友人，公司有能力应对短期流动性问题，希望第三方能够给予更大空间及不要影响公司的正常运作。”
公开资料显示，祥祺集团创建于1990年，总部位于深圳，业务涉及境内外股权投资、金融投资、地产、酒店、商业等领域。官方资料指，祥祺集团总规模达数百亿。集团董事局主席陈红天曾为全国政协委员、港澳台侨委员会委员，于1991年获得香港身份，多年来被港媒称其为“深圳富豪”。
另据公开信息，同心俱乐部成立于2012年。同心成员旗下在深圳有150多家总部企业，拥有近百家上市公司，全国知名品牌30多个。其中，不乏腾讯、康美、顺丰、比亚迪、宝能、华南城、星河湾、华强、创维等一大批在全国、全球知名的高新技术企业和各行业领军企业。由陈红天任俱乐部主席，副主席包括马化腾、王传福、王卫、李贤义等。
3宗物业大有来头
在3月31日的回应中，祥祺集团有关负责人表示：“陈红天先生全资持有的祥祺中心、山顶别墅、傲璇，都是艺术品级别的收藏级资产。”从公开可查的信息来看，所言不虚。
资料显示，2015年8月-2016年7月期间，陈红天合共斥资69.87亿港元购入这3项物业。
首先来看祥祺中心。2016年7月18日，祥祺集团发布公告称，与香港上市公司会德丰（0020.HK）签订物业买卖合同，斥资45亿港元购入One Harbour Gate东座全栋。随后更名为“祥祺中心”，作为祥祺集团的香港总部。
该物业位于香港九龙红磡湾红鸾道18号，是红磡的地标性建筑，盘踞香港核心，坐拥九龙中临海优越地段，连接尖沙咀的海滨长廊及星光大道，可尽揽维多利亚港全海景致，也是香港备受瞩目一线海景超甲级写字楼物业。
而傲璇更一度成为亚洲楼王。公开资料显示，傲璇位于香港港岛半山司徒道，是由香港地产商太古地产在2012年落成的住宅项目。因其位置可一览整个维多利亚港景色，该地段也一直是香港最昂贵地段之一。
据人民日报海外版2014年6月30日报道，傲璇的9楼单位曾占据着“亚洲楼王”的宝座，这一住户单位在2012年以4.55亿港元总价卖出，约合72.5万港元/平方米。“楼王”的租金，更是一度达到每月125万港元的天价。
此外，2016年6月，陈红天以21亿港元的价格，从庄士集团旗下买入山顶歌赋山道15号地皮，面积18,469方呎，可建6层高面积达9212方呎的洋房，平均约22.8万港元/呎。
这一价格不仅创下当时全港呎价新高，据英国《每日邮报》统计，该成交价在当年也冠绝全球，比第二位的苏州桃花源大宅，还要高出9亿港元。
据星岛日报报道，这3项物业估值约100亿港元。该文章援引消息人士信息称：“东半山豪宅早在被接管前，陈红天已与另一家银行申请二按，（楼宇二按贷款，又称加按，指香港物业一次按揭贷款完，还可以申请第二次按揭贷款，不需楼契抵押。）可在短期内完成，山顶物业亦正与银行沟通相关安排，红磡地标项目祥祺中心，更获陈红天友人出资洽购部分股权，正在商讨细节，预期资金短期内回笼，有能力处理资金不足情况，希望银行给予宽限。”
另据知情人士透露，陈红天一直有偿付本金。贷款至今，他已累计还款逾10亿港元，“只是最近受疫情等多重原因影响，暂时未能周转，在欠缴利息15天情况下，有关机构便提出接管。”
折戟英国地产
追述祥祺集团现金流断裂的原因，或与其投资英国地产有关。
2017年，国内曾掀起一阵投资英国房地产的浪潮。在这一年，中国首次超过美国，成为英国地产市场的最大买家。买家包括央企、民营房企、港资、基金等，李嘉诚和陈红天也斥重金投资了英国房产。
具体来看，2017年7月18日，祥祺集团以4.1亿英镑（约36亿人民币）现金收购了伦敦加拿大广场20号，并将该楼更名为“伦敦祥祺中心”。
同年12月，祥祺集团又以2.7亿英镑的高价（约合24亿人民币），买下了位于伦敦金丝雀码头金融城的地标写字楼，大楼名为丘吉尔广场5号商厦。
同时，祥祺集团还向英国莱斯银行（Lloyds）借取大额贷款，具体贷款金额不详，但这笔贷款现已宣告违约。
最近几年，受脱欧、新冠疫情、俄乌冲突、通胀高企、央行加息等影响，英国经济遇冷。据英国国家经济和社会研究所最新发布的经济展望报告：“未来一段时间，英国经济将继续维持低增长和高通胀的状态。”
此外，受疫情影响，催生出Work from Home（WFH）的遥距办公生态，受此影响，去年伦敦市中心的写字楼办公室的空置率处15年来最高水平。空置率上涨，租金水平自然下降，这严重考验着祥祺集团的现金流。
有市场消息称，加拿大广场20号尚欠2.75亿英镑贷款余额，但债权人目前把这幢商厦开价2.5亿英镑放售。如若该消息属实，就意味该物业已沦为“负资产”。
何为负资产？简单的说就是，当总房价下跌到比贷款额还低时，这项房产就变成了负资产。例如某人以市价150万元购入一套房产，目前跌价后市价为90万元，而他所欠的按揭贷款和利息高达100万元，那么他的负资产率就是10%。也就是说，即使他按此时的市价90万元出售房产，偿还银行贷款及利息（总计100万元），仍旧欠银行10万元。
从这个角度看，如果陈红天无法还清购买该物业时所用的款项，他不仅会失去物业所有权，而且仍欠着银行的按揭贷款。
