北京朝阳大悦城将迎来劲旅。

一个月前，华润以63.58亿元价格摘得朝阳区朝阳站交通枢纽南侧综合性商业金融服务业用地，土地规划面积6.28万平方米，规划建筑建面积27.55万平方米。据了解，项目位置就在朝阳大悦城的北面，华润未来或将在此打造旗下高端购物中心品牌“万象城”，这也是华润在京的首个万象城。

一位业内人士指出，这幅地块的成功入市，受惠于去年3月《北京市新增产业的禁止和限制目录》的修订。其中，虽对房地产业仍有禁止性要求，但新加“绿化隔离地区符合相关规划、政策的产业项目除外”这一特例情况。

“绿隔地区”是指四环路至六环路范围规划集中建设区以外的地区，其建设包括第一道绿化隔离地区的城市化建设和第二道绿化隔离地区的城乡融合。而上述华润所拿地块，以及丽泽北区等都曾属于绿隔地区。

“新版北京禁限目录的适时推出，更与《北京市城市更新条例》从草案到正式实施相得益彰。”上述业内人士续称。

01  核心区内新机遇

《北京市城市更新条例》（下文简称“城更条例”）正式施行即将满月。

2022年7月，《北京市城市更新条例（草案）》在人大常委会进行首次审议；11月，《北京市城市更新条例》由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会议通过，自2023年3月1日起施行。

仲量联行华北区研究部负责人米阳在接受财经新地产采访时表示，该条例够硬核，就像2035北京城市总规一样，探讨了很多定调的问题。

“在北京仍将坚持减量发展基调不变的情况下，目前在北京核心区内，存量更新改造和部分可控的增量机会是受到政策鼓励的。”米阳指出。

例如，《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版)中，禁止在东城、西城新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外）；禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。在朝阳、海淀、丰台、石景山区的东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

而在城更条例中则明确指出，北京全市城市更新规模达2.45亿平方米，首都功能核心区（东城区和西城区）可更新建筑存量约0.42亿平方米，更新方向主要围绕“保护更新”。由朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区城四区组成的中心城区可更新存量约1.24亿平方米，更新侧重“减量提质”。

城更条例中除了鼓励城市更新的相关内容，还首次提供土地用途相互转换的政策支持。例如在同等土地性质情况下，同属商业用地，在办公、酒店、公寓（租赁型）、商场之间转换不受限。并在未来将进一步出台建筑用途转换和土地兼容使用的正负面清单。

米阳认为，类似的适度放开限制，为城市更新提供了更多可操作的空间。这将激发更多的投资人、开发商参与城市更新，考虑相关项目的改造。

02  审批权下放  使用年限延长

城市更新项目审批权限下放至区级政府部门，这是城更条例中的又一“硬核”点。

米阳认为，区级政府更熟悉区域内的老旧物业等存量资源，更了解各片区的产业需求，更高效地推动其区域内项目更新，更能有的放矢地统筹规划更新项目的优先级。“权限下放将显著地缩短审批流程，在一定程度上降低了城市更新项目的审批难度，提升改造类物业的投资吸引力。”

城市更新项目的土地使用年限问题，也是投资人所关注的核心问题。

从资方角度看，他们希望城市更新项目的土地使用年限在20年、25年以上更佳。这是因为项目的更新需要一个改造周期。如果一个具15年使用年限的城市更新项目，两三年完成改造，相当于已经使用了15%-20%的收益年限。因而城市更新项目的土地使用年限如果不及20年，这会让很多投资人望而退步。

在城更条例中则首次提出土地租赁的配置方案，研究土地使用年限延长的可能方案。

例如建设用地使用权在租赁期满后，通过短期续租来延期。同时还提出了先租后让的配置方式，即租赁期内支付了土地租金并完成更新改造后，租赁建设用地使用权可转为出让建设用地使用权。实施方面，土地租赁成本本就小于土地出让成本，租金可按一次性缴清或按年支付，年支付的方式更有效缓解业权人的资金压力。

米阳认为，“土地租赁政策”意味着土地由城市的“资源”转为“资产”，即从一次性出让的概念，转变为持续从中获得收益。这将缩短土地开发的“空窗期”，提升土地的利用效率。“鼓励采取租赁的方式配置建设用地使用权，或可为市场划定一个比较明晰的土地续期的申请审批方案。”

03  存量商业地产再出发

城更条例明确了“中心城区可更新存量约1.24亿平方米”。对此，米阳表示，若其中10%的建筑可适用于商业地产改造，将达到1240万平方米的体量，几乎相当于目前北京市甲级办公楼市场存量。从体量上，体现出北京商业地产在城市更新领域的潜力。

“目前正在北京市场寻求城市更新投资机会的投资人越来越多，并且关注的项目品类也越来越丰富。”米阳表示，在此前的北京市场，几乎所有商业地产项目的更新都希望改造成为办公业态，现在则还包括公寓（租赁型）、商场等业态品类。

例如在城更条例试行阶段，丰台有处闲置办公楼就变身为保障性租赁住宅，这是北京首例。公开资料显示，这处项目位于丰台区郭公庄中街18号院5号楼，临近地铁9号线、房山线郭公庄站，建筑面积2.89万平方米。改建完成后，这里将成为一个拥有728套房源的保障性租赁住房——龙湖冠寓。

此外，参与改造项目的机构也更加专业。之前更多是财务投资角色，收购项目后临时组建团队；现在则是很多城市更新参与者都拥有了自己专业团队。并且还愿意花费更多的精力、时间及资金，以自己的专业能力进行深度改造。

RET睿意德董事索珊强调，城市更新关乎着区位的角色。被改造物业在城市的功能和板块价值里承担的角色是有变更的，即由内向外，从定位到内容、产品形式可能都需要发生转变，而不单单是城市风貌方面的变化。

在米阳看来，城市更新是一个引发市场发展和理念试验的机会。例如有的长租公寓体现出融合特点，楼上是居住空间楼下即是办公。“北京未来的城市更新规模巨大，随着越来越多的专业‘选手’入局，我们将会看到办公、零售、公寓等不同商业地产业态的先锋类尝试。”

文｜Coral   

编辑｜刘狄