文｜路春锋  编辑｜刘狄

3月28日，绿城中国交出2022年业绩“答卷”。数据显示，2022年绿城合同销售金额3003亿元，位列百强房企销售榜单第4位，其中自投销售位列第8。

经营数据方面，除股东应占利润同比下降之外，其余营收、总利润、股东应占核心净利润都取得了正向增长。这在过半房企都预亏的环境下，显得十分难得。

财经新地产注意到，在提及2023年的土地投资取向时，绿城表示将分步走，随变而变，根据市场回暖行情，再决定是继续聚焦于一二线城市，还是下沉到三四五线。

绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰表示，市场形势差，绿城会集中在核心城市的核心区，求安全；若形势稍好，则会下沉，往边缘靠一些，以使得利润更高。

业绩稳中有进   债务结构优化  

今日，绿城中国召开2022年业绩发布会。董事会主席张亚东，行政总裁郭佳峰，执行董事、执行总裁吴文德，执行董事、执行总裁耿忠强及执行董事、副总裁李骏出席了会议。

从数据看，绿城的整体表现稳中有进。2022年，绿城中国取得收入1271.53亿元，较去年增长26.8%；年内利润88.95亿元，较去年增长15.7%；股东应占利润27.56亿元，较去年下降约38.33%；股东应占核心净利润64.14亿元，同比增长11.3%。

销售方面，累计取得总合同销售金额3003亿元。其中，自投项目的合同销售金额约2128亿元，归属于绿城的权益金额约1224亿元，权益比提升至58%。随着销售业绩的提升，其排名也上升至全国第4位，自投销售位列第8。

当前行业尚未明确企稳，不少房企融资受阻、销售回款也低于预期，在此背景下，企业的财务状况尤其受到外界关注。

“公司境内外融资渠道畅通，债务结构也不断优化。”在业绩会上，耿忠强如是说。截止目前，绿城已与14家银行签署了战略合作协议，获得了超4000亿元综合授信额度支持。

除了传统的开发贷、按揭、债券承销与投资，绿城在预售资金保函置换和内保外贷业务上也有进展。耿忠强举例道：“像商业银行保函置换监管资金，在杭州和长沙已经陆续落地，其他城市也在推进当中；内保外贷方面，绿城中国从去年底，与中国银行等银行开启了内保外贷、双边贷款业务。”

业绩会既总结过去，也需要展望未来。对于今年市场行情，张亚东表示：市场回暖不会是平均的，分化将是必然。他提到“四个分化”，即一二线与三四五线城市的分化；央国企、混合所有制企业、优质民企等与一般房企的分化；融资成本等资源的分化；以及产品与服务好坏的分化。

他判断，地产筑底的行情已经过去，市场开始进入复苏阶段。“这是对于今年乃至明后几年的判断。对行业发展，我们长期看好，对房地产市场，我们持续乐观。”

伺机而动  “好饭不怕晚”

“预计可实现1500亿-1600亿元的销售额。”关于2023年的销售目标，李骏如此表示。

2023年绿城全口径可售货值3600亿，其中自投项目可售货值2476亿元，自投项目期初可售1415亿元。李骏分析道：“在不考虑2023年新拿地的情况下，公司年内还要新增自投项目供货1061亿元。其中3月份、二季度末和三季度将是供货高峰期。按照2022年市场行情和60%-65%之间的实际去化率，以集团现有存量货源，预计可实现1500亿-1600亿元的销售额。”

值得注意的是，今年绿城将分步走，根据市场回暖情况决定是继续聚焦于核心城市的核心区，还是下沉到三四五线城市。

郭佳峰表示：“2021年，我们感知到行业下行，所以把投资策略聚焦到中心城市。今年2月、3月份市场虽然有阶段性回升，但我们不以此来判断今年的整体市场，投资拿地还是谨慎乐观，收敛聚焦，还是以一二线城市的核心区为主。”

实际上，聚焦于核心城市核心区域的房企不止绿城一家。在过去一年里，招商蛇口、万科、龙湖等房企都喊出了“回归一二线、回归核心城市核心地区”的口号。

郭佳峰也认为，在大家都一拥而上，涌入核心城市的情形下，在核心城市拿地就相对困难。“所以，今年我们总体拿的货也不多，新增了4个项目，123亿的货值，我们的权益货值是80多亿。”

显然，一二线边缘区域及三四五线城市的利润想象空间也让绿城难言放弃。因此，郭佳峰指出，买核心城市的核心区域主要出于安全考虑，但形势好一点，绿城中国会下沉。“笼统来说，形势差，我们会集中在核心城市的核心区；若形势稍好，我们会往下渗透，会往边缘靠一些，以使得我们的利润更高。”

除了伺市场情况而动，“好饭不怕晚”也是绿城投资策略之一。郭佳峰表示：“一方面要量入付出。另一方面也不能好菜还没上，肚子就吃饱了。所以还是按步骤的往前走，总体今年投资总货值应该会超过去年。”

在收并购方面，郭佳峰也强调利润。“收并购不是绿城的重点项目，但如果有好的机会、好的项目，我们也会考量。例如近期在谈海南、广东的收并购。总的来说，品质能保证，有钱赚，我们就拿。”

永续债下降93亿  少数股东权益占比大

值得注意的是，绿城的永续债从2021年的108亿元，大幅下降到目前的15亿元。“预期下个月清零。”耿忠强介绍道。受此影响，绿城的净资产负债率同比增长了10.6%到达62.6%。

境外债方面，绿城2023年到期的债务总额为7亿美元。受监管政策利好的影响，去年年底，绿城与中国银行落地1.2亿美元的内保外贷；今年2月又与另一家银行落地了1.69亿美元的内保外贷；此外，还有3.42亿美元的置换也已获批。“这些动作完全可以确保公司2023年到期的债务如期偿还，以对2024年到期债务做提前置换。”耿忠强表示。

财经新地产还注意到，在2022年的利润表上，绿城的少数股东的权益增幅较大，且占净利润的比例也较大。对此，耿忠强也坦然承认。

他表示，少数股东权益占比大主要由两方面原因造成。一是受汇兑损益，社会人民币贬值的影响，绿城中国持有的外债确认了13.7亿元的汇兑损失。

他特别强调，“由于发外债的时候都是绿城中国在发行，所以相应的亏损或者相应的收益，也都直接影响到绿城中国的归母净利润。过去一些年度有汇兑收益时，也全部归属于绿城中国，直接归属于归母净利润。”

第二个原因则与2022年收入结转的项目结构有关。耿忠强指出：“2022年结转占比较高的几个项目都是合作开发的。虽然绿城中国实现了并表，但是绿城的占比较低，导致少数股东的损益金额比较大。

他还特别提到，绿城的合作模式都是“真正的股权合作，不做任何形式的兜底，不是明股实债。”“2022年，绿城的权益比例大幅提升，未来随着权益比例的提高，少数股东损益占比较大的问题会逐步解决。”他表示。

（除特别注明外，文中所涉元均表示人民币）