优先深耕城市，砍削弱区。

文｜路春锋   编辑｜刘狄

最近一周，多家房企发布2022年业绩预报，在A股已披露数据的房企中，显示净利润亏损的企业超6成。于此同时，多家房企开启组织架构与人事调整。

最先开启调整的是绿城中国，此外，万科、招商蛇口、新城控股、保利发展、德信中国等房企，都在2023年开年进行了组织架构调整或人员变动，积极谋划企业新一轮发展。

财经新地产梳理发现，房企对组织“动刀”，主要是为了顺应当前地产行业趋势的变化，降本增效，提升市场竞争力。此外，从房企对区域的整合动作中，也能看出其下阶段的投资路径和回归一二线城市的布局。

房企对组织“动刀”

新年伊始，绿城中国董事会主席张亚东给绿城的发展定了调。他在接受香港媒体采访时表示：“未来投地策略为「10+25」个城市，即会主动进攻10个战略城市，例如杭州及上海，25个城市则看机会部署。”

在这样的目标驱使下，2023年开年，绿城打响了房企组织架构调整的“第一枪”，将原浙西区域集团、浙东区域公司、杭州亚运村项目公司合并，新成立浙江区域集团。

随着浙江区域公司的合并，人事也发生了调整。据悉，原浙西区域集团董事长迟峰，任新浙江区域集团联席董事长、总经理；原浙东区域公司董事长吴恒，任新浙江区域集团联席董事长。

财经新地产梳理发现，对组织结构和高管进行调整的不止绿城一家。2023年开年以来，万科、招商蛇口、保利发展、德信中国等多家房企都对组织“动刀”，通过区域整合和人事换防，以降本增效、适应新的市场形势。

1月30日，万科发布多位高管职位变动信息。其中，万科原北京区域副总经理曾巍出任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈担任北京公司总经理。

对于此次调整，万科方面表示，此次安排北京区域副总经理曾巍接任东北区域首席合伙人，主要是基于东北区域业务特点和业绩难点，来选择相匹配的将领。

1月10日，有消息称，招商蛇口对8大区域中的4大区域进行了调整。

具体来看，华东区域方面，南通公司调整为上海公司下属事业部；原上海下辖的嘉兴现有项目，完成交付后交由杭州公司；原杭州下辖绍兴现有项目，完成交付后交由宁波公司。江南区域方面，苏州公司更名为苏南公司；无锡公司调整为苏南公司下属事业部。华南公司方面，新成立长沙公司，负责湖南、江西业务。深圳区域方面，粤东公司调整为东莞公司下属事业部，与惠州事业部合并。

德信中国则侧重精简提效和加强组织协同。不仅将原来的8大区域公司合并为6个，其还对集团层面部分职能做出调整，例如合并运营管理中心、工程管理中心、客服管理中心等。

优先深耕区域

实际上，自2021年下半年以来，地产行业进入深度调整期，几乎所有大的地产公司都开始向区域和事业部“动刀”。其中，弱势区域面临“区首”更迭、城市切割，甚至被吞并。

据明源地产研究院研究，本轮组织架构调整，房企主要根据规模、城市量级、储备货值等因素对区域进行整合和降级，设立更合理的管理半径降低管理成本，也为销售去化带来一些新思路。

从企业对区域的整合，也可以探知其下阶段的投资路径和重点耕耘区域。

比如新希望地产将原来的15个城市公司合并为7大区域公司，同时被合并的城市公司降制为片区，不再设职能部门。

具体来看，新希望将成都、西安、重庆公司合并为西南区域公司，本部设在成都。将杭州、苏州、温州、宁波公司合并为华东区域公司，本部设在杭州。将广州、南宁公司合并为华南区域公司，本部设在广州等等。

而西南和华东区域是新希望的重点深耕区域和根基所在，因此也安排集团副总裁宋延安，和原温州公司总经理彭利，分别负责西南和华东区域。

此外，从组织架构调整中，也能看到房企回归一二线城市的步伐。

据克而瑞数据统计，截至去年12月底，绿城中国新增货值1036亿元，主要集中在北京、杭州、上海、宁波等核心城市的优质板块，从区域分布看，聚焦长三角和京津冀地区，重点巩固了在浙江等地的市场地位。这种布局与其当前的组织架构调整不谋而合。

此外，接连调整上海、华南等区域架构的招商蛇口，2022年在上海一城实现了全口径销售741.25亿元，位列上海房企销售榜榜首。据不完全统计，2022年招商蛇口在上海拿地10宗，累积权益金额212.96亿元。

明源地产研究院认为，区域合并整合将成为常态，战略收缩和聚焦也成为关键词，大部分房企会将资源放在深耕区域、业绩好的区域。