1月，北京二手房成交回暖，但新房市场却较为冷清。

文｜路春锋   编辑｜刘狄

春江水暖鸭先知。

北京楼市是否回暖，感知最清晰的就是新房和二手房的销售人员。

节后开工，财经新地产与多位二手房经纪人，以及新房项目营销人员进行了交流，力求掌握楼市第一手信息。

1月份，北京二手房市场已经率先出现回暖迹象，二手经纪人普遍反映，客户的购买意愿较之前有明显提升，决策出手也更加果断。

不过，二手房的“暖意”似乎尚未传到至新房市场。除豪宅和大户型改善的需求外，刚需盘去化情况未见明显复苏。业内普遍认为，春节期间，房企推盘积极性较低，各地楼盘以顺销为主，折扣力度也不大。同时，购房者对新房交付仍有担忧，也是当前新房市场暂未企稳的原因之一。

二手房转暖

“现在的客户，不管是买房还是租房，都不是随便看看，他们的目标比较准确，一旦各方面条件比较合适，就可以随时去定。” 麦田房产北苑大区润泽西区店长姜德常对财经新地产表示。

他介绍，其所在区域的二手房成交量和成交价格明显上升。“特别是成交量上升明显。我们润泽悦溪这个小区比较特殊，是个流量盘，一月成交高达11套，租赁市场也是非常不错，整个的客户量、客户的质量都很高。”

麦田广渠门大区富力城西区区域经理闫中文也有同感，他负责的富力城，1月成交3单，均价约11.5万元；租赁活跃成交10单，在广渠门大区成交活跃度排名第1，相对2021年和2022年的1月份要翻5倍。

“买卖成交比去年12月活跃，出价也更果断。之前犹豫的客户或者加不上价格的客户也能加价。”闫中文道。

被视为“楼市晴雨表”二手房成交量也出现同比恢复势头。贝壳研究院数据显示，50个城市的二手房带看量同比提升28%，成交量比去年春节期间增长57%。

北京住建委数据显示，1月全市二手房网签8308套，环比上月下降5.3%。抛开春节假期网签暂停的因素，1-15日，北京二手房网签5152套，环比上月同期上涨51.6%。实际上，从2022年12月最后一周开始，二手房交易量已显著增加。（详见：北京二手房成交回暖 经纪人推迟过年回家）

数据来源：北京住建委官网、麦田房产

价格方面，根据麦田房产监测显示，1月份全市（麦田覆盖楼盘）挂牌均价和上月相比持平，最近一年挂牌价呈现波动上升趋势，1月二手房挂牌价同比去年1月上涨3.24%。

数据来源：麦田房产

新房成交分化

无论市场好坏，不变的一点是，地产营销是没有假期的。很多地产人的微信朋友圈，过年期间都在不断发布最新“战果”。

大年初一，合生创展华北区域品牌负责人徐彩虹在朋友圈发文：合生创展华北区域单日销售额突破1亿元。

同一天，合硕董事长李伟也在朋友圈发布：1月22日（大年初一）这一天，成交了至少9套房源。

在中海北京品牌负责人张阳的朋友圈，发布了中海各大项目春节期间开展的各项宣传活动，售楼处也照常开门迎客。

华润北京营销负责人刘宇宁，大年初一也在朋友圈发文庆祝北京悦府直签一套房源。

但从整体上看，新房市场并未明显转暖，除豪宅和大户型改善楼盘外，刚需盘去化情况依然不容乐观。

中指研究院数据显示，受春节离京返乡影响，北京春节期间售楼处整体到访量、市场活跃度明显不及1月前两周，调研项目平均到访量30-40组。整体来看，春节期间北京新房市场热度较节前回落，但到访情况好于去年春节。

从去年下半年至今，新房市场延续了分化特征。其中，海淀、朝阳、丰台、顺义、昌平南区域项目表现相对较好。从具体项目看，北京城建天坛府、学府壹号院、学府公馆、中建玖合府、甲叁號院、京叁號院、北京悦府、东叁金茂府、端礼著等中高端项目去化较好。中指研究院也认为，北京新房成交结构逐步向中高面积段、中高价位段产品转移。

回暖行情能否持续？

二手房市场一直被称为“楼市晴雨表”。春节期间，北京二手房呈复苏势头，表现优于新房，这种势头能否延续？2023年又能否迎来楼市“小阳春”？

多家市场研究机构均认为，地产行业销售底部区间已确认，随着疫情影响减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台，购房者的信心也会逐步重建。

实际上，自2022年下半年以来，已出台多项政策稳定住房市场，但从各地春节期间的市场表现来看，目前购房者信心依旧不足，需要在需求端见到更大程度的支持。因此，国盛证券预计，需求端政策仍有放松空间，“如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。”

特别是在春节前，高层对房地产行业频频发声，积极表态，直击房地产行业当下面临的困境。国盛进而指出，当前融资端政策基本到位，需求端政策仍有较大宽松余地，节后政策跟进力度无须担忧。

最近几日，多城下调首套房贷利率，利好需求端。截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，1月16日统计为19个。其中二线城市8个，其余均为三四线城市。具体来看，首套利率4.0%的有两个城市，利率3.95%的有4个城市，3.9%的有9城，3.8%的有11城，首套利率3.7%的城市有四个，目前为全国商贷利率最低水平，分别是南宁、珠海、株洲和常德。

从利率变化来看，1月份首套房贷利率下限首次下调的有15城，包括厦门、郑州、南宁、福州、太原等省会城市及惠州、中山、珠海等大湾区城市。另有15城延续了2022年的低利率水平，其中石家庄、贵阳、济宁等城市自1月1日起首套利率恢复至4.1%，节后重新下调至2022年10月的水平（3.8%-3.95%）

诸葛找房数据研究中心认为：“在这波利好加持下，预计部分重点二线城市楼市可能会迎来小阳春，甚至有望达到2021年同期水平。不过，对于基本面较弱、库存高企、去化缓慢的三四线城市，仅仅通过本轮下调房贷利率就获得翻盘仍然难度较大。”