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北京今年首次土地无流拍 海淀首供地再受热捧

本文来源于:新地产 郭鹏 2022/09/23

底价成交土地买家多现区县国资企业

9月23日,北京市第三批集中供地落槌定音。

中海豪掷近150亿元,成为本轮土地市场的最大赢家。而在竞得者名单中,北京区县国有投资公司的身影频现,堪比北京特色版的“城投”拿地。

并且,本轮集中供地没有出现前两次的流拍现象。海淀今年的首次供地即获得众多房企的追捧。

土拍第三批

供地金额年内最高 中海夺魁

本次集中供地价格总计500.295亿元,是今年三批次集中供地金额最高的一次。

本轮地价最高的土地是海淀永丰F2地块HD00-0403-0015、0016地块,竞得价达55.775亿元,竞得者是中海。

同时,中海也是本次购入土地投入最多的企业,共投入147.45亿元获得3宗地块。厦门建发排名第二,投入了66.47亿元。

合硕机构首席分析师郭毅表示,总的来看,房企对于这次土拍多持谨慎态度。因而这次针对企业的具体需求,在供地规则的制定上,以及土拍前的土地推荐和企业沟通准备工作上更加充分。

从土拍结果看,可以明显发现房企对于优质地块的判断趋同。“这次进入竞价环节的地块,都是可以明确判断未来市场前景和相对清晰的客户需求。市场销售速度和价格都有所支撑。”郭毅续称,底价的地块则要求房企有的放矢,例如刚需楼盘突出低总价、高性价比的特点,改善项目侧重提高精装标准等方法,以调动消费者的购买热情。

北京特色版的“城投”拿地

相比今年的前两批次,本次18宗地块全部完成出售,没有流拍情况发生。其中,10宗地块以底价成交,在8宗进入竞价的土地当中,3幅地块出现了现房销售竞争。

而10宗底价成交的数量高于第一批次的9块和第二批次的7块。底价成交地块总价为156.8亿元。其中大兴西红门地块成交价格最高,达25亿元。竞得者是华润、中铁置地和大兴国资投资公司组成的联合体。

今年,西红门地区共有华润的橡树湾和中建三局的御璟星城取得了预售证。据北京住建委网站显示,橡树湾目前签约113套,成交均价6.3万元/平方米,御璟星城在8月底开盘,售价为6.3万元/平方米。华润此番新购入的西红门土地,住宅楼面价为3.59万元/平方米,销售指导价为6.6万元/平方米,与市场现在价格相比存在着一定的调价空间。

相比于前两次土拍,第三批底价成交的竞得者一大特点,是北京区县政府旗下投资企业介入,这种情况在前两次竞拍中鲜见。此前,北京供地市场中,多见到的是北京城建、北京城建等国企的身影。

具体来看,亦庄地块的竞得者是北京亦庄投资控股有限公司,密云的两宗地块获得者有密云城投和隶属于密云县人民政府的北京密云经济开发区有限责任公司。

唯一有民营房企参与获得地块的顺义第1街区,也是由龙湖和北京市顺义区国有资本经营管理有限公司旗下的北京天竺房地产开发有限公司联合拿地。

永丰成热点 亦庄则遇冷

海淀的永丰区域再次成为焦点,3宗地块共拍出150.93亿元,全部进入线下竞拍环节,并且两宗土地出现了现房销售比拼。

中海以97.75亿元的总价获得了两宗地块,全部配售现房销售面积,总计达4万平方米。其中永丰0013地块,中海更是以现房销售面积上限3.6万平方米,获得了该块土地。该块土地容积率1.5,销售指导价为8.5万元/平方米,住宅楼面价为5.85万元/平方米。

郭毅表示,永丰区域受追捧原因在于需求旺盛和供地较少。该地虽然位于海淀北部,但其距离航天城、永丰产业基地等工作区域距离较近。

在永丰区域,今年获得预售证得两家楼盘为华润幸福里润园和中海汇德里。据北京住建委网站显示,目前,幸福里润园共卖出431套,占比58.2%;汇德里已签约套数为626套,占比为41%。二者成交均价均为8.4万元/平方米左右。

郭毅认为,幸福里润园和汇德里项目的热销也给予房企拿地信心。而且这块容积率为1.5的土地,与幸福里润园和汇德里的容积率类似,企业可以在此地开发出高得房率的产品。

亦庄地区曾是财小新会客厅推荐过的北京购房值得出手的区域之一。亦庄地区在第一批次供地之后,本轮供地也再次推出1幅地块。据北京住建委网站显示,今年获得预售证的亦庄项目绿城·桂语听澜目前已签约24套,成交均价为5.6万元/平方米。

不过,郭毅提醒,本次亦庄地块所在的台湖区域,并非亦庄核心区。最近几年该区域的供地数量不少,目前当地楼市处于一个相对饱和的状态,所以这幅新地块并没有受到企业追捧。“前期市场供应规模过大,需求难以接续,对地块的销售前景造成影响。”

整体而言,本轮18宗地涉及北京10个区县。海淀的地块今年首次参与集中供地,共有3块土地进行拍卖,均位于永丰区域。丰台土地数量最多达到4块,顺义、房山、密云均有两块土地进入市场。

北京链家研究院分析师岳微表示,本轮集中供地供应总量维持稳定,超六成地块位于“三城一区”及产业园周边,超七成地块位于现状和近期建设的轨道交通沿线。在维持五至六环为主力供应区域的局面下,直面购房者通勤通达性的购房需求,与年初供地计划中提出的“职住平衡”目标保持一致。

编辑:Coral
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