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新盘低价入市老盘打折促销 6月北京楼市竞争白热化

本文来源于:财经新地产 2022/06/24

文|路春锋  编辑|刘狄

随着北京疫情逐渐得到控制,北京楼市也开始活跃起来。

据合硕机构统计数据显示,6月1日至23日,北京共有8个项目拿到预售证,新增供应3285套。另有数据显示,今年下半年,全北京在售新房项目可能将超过200个,其中城六区新房项目超50个。

面对激烈的市场竞争,很多新盘都选择了低价入市的策略,而此前很多在售的老盘面对后来者的冲击,也开始通过特价、打折的方式促销走量。

 

01

上半年最后的销售业绩冲刺

在激烈的市场竞争下,有开发商开始降价冲业绩。

6月30日,石景山首钢园区的长安润璟将开盘,首期开盘价为7.05万/㎡,对比周边中海云庭指导价7.48万/㎡便宜不少。

该项目主打102㎡-130㎡三四居的洋房或小高层,主要面向改善型客户。交通方面,项目位于石景山首钢园东南区,距离地铁1号线古城站超过1.5公里,适合自驾出行,距离西五环直线距离约1公里,北侧约1.8公里为长安街西延线。

此前,石景山区域的项目大都定价在7.5-8万左右,比如位于鲁谷的长安悦玺,在安居客上的参考售价为7.95万元;位于北辛庄的中海寰宇天下定价在7.5万元;和长安润璟同在古城的长安和玺,安居客上的参考售价为7.5万元。如此对比,长安润璟首期开盘价7.05万元确实很有吸引力。

随着上半年临近尾声,房企们为了半年业绩成绩单开始了冲刺。“选择这个时间节点开盘,有冲上半年业绩的考虑。应该说在六月底之前,很多开发商都要冲一下上半年业绩,所以特价房会比较多。”有业内人士对财经新地产分析道,不过,目前来看,“(长安润璟)卖得一般”。

实际上,北京各区的新盘去化情况都不理想。

中指研究院近日发布的北京房价地图数据显示,5月北京新房市场供求双降,市场活跃度较低。供应方面,受疫情影响,5月北京新房取证速度明显放缓,房企推盘量亦明显减少,新建商品住宅供应规模环同比均下降。需求方面,5月北京新房案场到访量大幅回落,成交规模环同比均下降,市场活跃度较低。价格方面,5月北京新建住宅价格环比微涨0.10%,较上月收窄0.03个百分点。

另外今年前5月,商品房成交量也同比下滑。1-5月,北京新增商品房供应27916套,同比上涨9%;成交22956套,同比下降32%;成交面积297.41万㎡,同比下降29%;成交均价46918元/㎡,同比上涨4%;成交金额1395.42亿元,同比下降26%;目前存量152113套。

考虑到下半年全北京在售新房项目超过200个,1-5月的成交量又下滑,开发商们或许将会采取更多手段促进去化。

 

02

新盘定价低  

由于近期入市的新盘,大多数拿地时是底价成交,或者溢价率很低,因此在开盘定价上也有了更大的主动性空间。

以顺义区为例:2021年顺义新城的3宗地块,售价与楼面价的价差在2.05万元/㎡-3.62万元/㎡之间,而今年新入市的2个楼盘售价与楼面价的价差均为1.91万元/㎡。

具体而言,2021年1月,中建一局以40.61亿元竞得顺义新城第13街区三宗地块,溢价率0.52%,综合楼面价约为1.85万元/㎡。

其中,两宗地块由中建自家操盘,2021年6月开盘,案名为中建宸庐·云起;贝壳找房显示,该楼盘现售价为4万元/㎡,售价与楼面价的价差为2.15万元/㎡。

另一宗地块由中建与招商蛇口共同操盘。2021年 5 月,公布案名为招商中建·顺义臻珑府。安居客显示,该楼盘现售价为3.9万元/㎡,价差为2.05万元/㎡。

同年2月,“保利+华润联合体”以67.77亿元+异地配建162162平米(18亿“异地建设资金”)+自持23%的成本,竞得顺义新城第23街区新国展三期项目(原22街区南部)22-02-007-1、22-02-007-2地块,楼面价为2.58万元/㎡,溢价率为35%。安居客显示,该楼盘于2021年9月开盘,案名为和光瑞府,现售价为6.2万元/㎡,价差为3.62万元/㎡。

转至今年,顺义区也有2宗新盘已经入市。

今年2月16日,旭辉以14.07亿竞得顺义新城第5街区平各庄两宗地块,建设用地面积40739.62㎡,建筑控制规模≤75359.21㎡。溢价率1%,楼面价约1.87万元/㎡。

据悉,该楼盘将由路劲与旭辉共同开发。4月11日,拿地54天之后,两家开发商火速公布了案名“公园和御”。价格方面,官方指导价为4.4万元/㎡,财经新地产查阅安居客发现,售价为3.78万元/㎡,价差为1.91万元/㎡。

同在2月,“保利+金地联合体”以16.6亿元,竞得顺义新城第13街区两宗地块,建设用地面积51409.62㎡,建筑控制规模≤83593.92㎡,可售住宅楼面价约1.99万元/㎡。3月,规划方案公示,案名为和锦华宸二期,售价3.9万元/㎡,价差也为1.91万元/㎡。

综合来看,今年新入市的2盘,楼面价更低、售价与楼面价的价差也较小,这种采取低价入市、快速走量的项目,在近期入市的新盘中屡见不鲜。

而在今年北京第二批集中供地中,17宗地中成交14宗地块,平均溢价率5.4%;其中7宗地块底价成交,占比50%。据此来看,拿地价格的差异或许在售价层面给了开发商更多腾挪空间。在几十个新盘扎堆儿“打架”的环境下,更低的底价或许意味着更多价格想象。

 

03

暂未出现大幅降价

财经新地产致电朝阳、顺义、昌平多个在售楼盘了解情况,销售人员均表示在项目所在的区域,并未出现大幅降价的情况。

多位业内专家也对财小新表示,从目前市场来看,并未出现项目大规模降价的情况。

而合硕机构首席分析师郭毅认为,未来北京楼市也不太可能出现大范围、大幅度降价的情况。

郭毅认为,从北京整体的市场环境看,政策依然严格,包括调控政策和金融政策都没有松动。所以,市场需求更多是处在一个“蠢蠢欲动、但其实尚没有重大利好在支撑的一个状态,可以说是筑底阶段。”在2021年首批次拿地的项目中,除个别项目外,基本都没卖完。但从开发商的角度上来讲,降价也起不到什么有效的作用,这也不是一个价格杠杆完全能够调节的。所以,目前来看,并没有很多企业有明显的降价举动。”

“今年新入市的项目,虽说房地价差变得更大,但需要实现一个相对较好的去化速度,才能够保证利润空间的如期实现;同时,还要平衡此前的亏损项目的部分收益。所以,从企业来看,其实也还是需要谨慎运营,才能保证实现相对稳定的利润。”郭毅表示。

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