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新掌门人上位,这家央企霸气显露

本文来源于:华尔街见闻 2022/05/26

央企地产商很多年没有如此高调了。

自保利发展露出“进三争一”的野心后,另一家央企地产商华润置地,也提出了多个行业第一的目标;这一切,都伴随着它们新任掌门人的上位——人事稳定下的业务进阶,逻辑自洽。

接连撕去了吴向东、唐勇标签的华润置地,迎来一个新的掌门人:李欣。5月5日,李欣从王祥明手里接过了华润置地董事会主席的担子,给过去八年央企地产商人事变动,画上了句号。

去年10月,刘平接棒宋广菊,担任保利发展的董事长;再往前,一度出走龙湖的颜建国回归中海接任主席,许永军、蒋铁锋掌管了招商蛇口。

如果说2015-2018年民企加杠杆之时,央企在蛰伏,那么如今,行业剧烈波动下,权力图谱稳固的央企地产商,则逐渐成为了市场的主力。

新的时代里,多元化、运营业务成为重心,华润是其中的佼佼者。而李欣治下的华润,绝不仅仅满足于前十的位置,它有着争霸的野心,以及实力。

碧万恒融不再,中国地产商的座次重排、沉浮起落,注定会非常猛烈。

交棒

华润置地“话事人”的交接,显得很平静。

在此之前,华润置地管理团队经历了激烈动荡。2014年,灵魂人物吴向东因“个人理由”辞任主席,这个职位空缺了四年。在短暂回归后,2019年2月吴向东彻底离职,加盟华夏幸福,俞建等多位华润置地的业务骨干也随之流失。

尽管老兵唐勇随即“扶正”成为董事局主席,然而不到十个月,他即转任华润电力总裁,华润置地主席之位继续空缺。

2019年3月,“空降”华润集团的王祥明兼任华润置地主席;两年后,他将主席之位彻底交给了李欣,华润置地多年的人事大局算是稳定了下来。

李欣这位华润集团的94届“子弟兵”,已在华润置地人事变动最激烈的时期逐渐进入权力核心。早在2016年,李欣便与张大为被任命为联席总裁,2018年被任命为总裁,如今上位也在预料之中。

事实上,作为华润集团董事长,王祥明在过去两年多里,并没有过多介入华润置地,日常经营管理便是由李欣团队主导的。

过去几年,伴随人事更迭的,是华润这家央企地产商的规模起伏。在2015-2018年的大牛市里,华润置地的步伐并不快,2016年甚至跌落前十,虽然2017年后回归,但与龙湖等民企之间的差距并不算大,以致于能否守住前十都一度打上问号。

同样经历了震荡的中海,则在颜建国大权在握后,比华润置地更早地进入了发展的快车道。

焦虑感由此而生。甚至在华润置地内部,也有是否进入“中年危机”的疑问,李欣如何继续带领它向前?

在他之前,华润置地的几位前舵手都有着明显的标签。

“灵魂舵手”吴向东一手打造了万象系,为华润置地“住宅+商业”格局打下铺垫;唐勇则带着华润置地迈过千亿,确立了 “销售物业+投资物业+X”的商业模式;李欣则想要重塑华润置地。

他也得到了王祥明的支持。此前在中建任职24年的王祥明,最熟悉的领域便是房地产。在接替傅育宁来到华润后,王祥明让华润置地对标的企业,便是以成本把控、效率著称的中海、龙湖两家房企。他还让置地管理团队去中海地产交流。

业内明显感受到了王祥明、李欣带来的变化。过去三年,华润置地在拿地、转型上大胆了许多。去年4、5月份在北京、广州等城市,斥资近400亿元拿地惊艳市场,向外释放出了进取的信号。

财报显示,2021年华润置地新增土储61块,总地价为1490亿元,权益地价1126亿元,较2020年全年权益地价987.3亿元提升了约14%。

今年前4个月,华润置地也以274.8亿元的拿地金额位居第四。一时间业内无不感叹“央企觉醒”。

他还大刀阔斧地进行了架构调整,将维系多年的六大区变成七大区,李欣亲自挂帅,兼任深圳大区董事长。随后也不断进行精简合并,人员优化,试图释放新的活力。

如果说过去人事动荡导致华润置地在战略执行上受到影响,相比同期民企的激进显得保守许多,而李欣治下的华润置地,显然正在逐步打破这些束缚。

对李欣这一系列的改革和动作,王祥明也颇为满意。在集团2022年工作会上,他重点表扬了华润置地去年的突出贡献。

如今接任主席,是李欣更上一层楼的时候了。

野心

权力重构、趋于稳定后的央企,近年来逐渐成为了市场上的主角。华润置地,也渐渐展现出了它的强悍。

今年前四个月的房企排名,保利位列第三,中海排在第五,华润置地、招商蛇口则分别以556.4亿和550亿分列第七、八位。

这些央企地产商的野心不止于此。保利在内部提出了“进三争一”,中海、招商蛇口等则希望规模稳中有进,在多元化业务上持续发力。

如果将范围进一步扩大到有着国企、央企背景的万科、绿城和金地等房企,今年房企前十的座次争夺也是愈发激烈,较以往排名也会有较大变化。

尽管华润置地未对今年的销售目标有明确的数据指引,但管理层表示,希望会在去年的基础上保持增长。并且华润置地首席运营官张大为明确,有信心实现全年的销售指标。

去年,华润置地实现合同销售额3157.6亿元,较全年销售目标3105亿元实现100.24%的完成率。以此来算,华润置地今年甚至有了冲击行业前五的资本。

眼下行业的低谷期里,净负债率低至30.4%的华润置地有不少加杠杆的空间,可以逆势进行并购。王祥明也表示,若是负债率指标相对灵活,对华润置地的规模发展会有不小的意义。

不过对于这些头部央企地产商来说,开发业务的排名是顺势而为,更重要的则是如何在城市运营商的维度里,争夺下半场的王者。

在这个领域,华润置地有着争霸的野心和实力。它是内地首家租金收入过百亿的开发商。根据规划,华润还要在十四五期间实现购物中心综合实力行业第一、商管行业第一,长租业务管理规模央企第一、行业前十、盈利能力前三。

目前,华润置地的经营性不动产收入在内地上仍然市房企中排在第一位,也已成了这家公司抵御行业风险的平滑剂。财报显示,2021年华润置地经营性不动产业务收入同比增加36.3%,至174亿元,占总体营收的8.60%。

在李欣看来,经过两三年的调整,地产行业已经发了深刻的变化,未来一定是个多元化、多赛道的综合模式。而华润置地在过去五年多里,已经找到了多元发展模式,并构建了每个赛道的核心能力。

这让李欣有了底气,力争在十四五期间让华润置地成为运营赛道的领军者。

不过,经营性不动产领域的玩家们实力雄厚,万科、保利、龙湖、中海在保持开发业务规模的同时,经营性业务也都有了庞大的布局和收入,尤其是万科、龙湖,经营性业务都有千亿收入的目标。

房地产黄金时代的江湖已远,华润和万科那些前尘往事已成烟云,但在新的时代和赛道里,他们仍将相遇,并且相互映照;李欣和郁亮,也代替了他们的前任吴向东、王石们,继续同场竞技,争霸天下。

编辑:路春锋
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