5月伊始，就在贝壳找房官宣将通过介绍上市方式登陆港股的时候，有一家与贝壳业务模式相似，而专注于实体商铺的互联网交易平台，在低调试跑新业务模型。
这家公司在2018年前曾陆续获得过知名投资机构“经纬中国”、“险峰长青”、“清流资本”等机构的过亿元投资，2019年即实现了盈利，现今其朋友圈中有京东数科、光大银行、美团、高德地图、中商数据等知名公司。
以“让开店简单愉悦”为企业使命的北京乐铺网络科技有限公司（以下简称“乐铺”）在官网中的表述是：用新技术、新方法推动行业的效率进化，致力于为商铺房东、商家、经纪公司搭建高效可信赖的商铺交易服务平台（这里的“商铺”主要指代街铺，区别于购物中心这类大盒子的商业）。目前在北京50万套商铺占有率中，乐铺拥有了80%左右的客源；每天在乐铺上找店的人数超过1万人。
“最近，乐铺组建了几十个经纪人的自有团队，就像贝壳那样，将直接参与平台的交易环节。”乐铺创始人、CEO张家鹏在接受财经新地产采访时透露，当把这一业务闭环模式走通，乐铺的经纪人团队后续还将继续“壮大”。
每月转店量仍在增加 增幅约15%
因北京疫情，这次与张家鹏的见面临时改为线上交流。“疫情给街铺生意带来了哪些变化”也是张家鹏在接受财经新地产采访时被问及的主要话题之一。
“疫情引起了负面的关店问题，加快店铺的周转。”张家鹏回答，根据乐铺的数据统计，出租店铺的热销业态排名前三依次是餐饮、便利店（小卖铺）、美容美发等护理服务。其中餐饮受疫情影响比较显著，而后两者因为提供的服务更具刚需属性，受到的影响相对较小。
整体而言，街铺比购物中心受到的疫情影响也更小。因为街铺做的是地缘生意，其内业态跟购物中心相比都是偏高频、刚需的基础生活业态。此外，在疫情多发时期，与购物中心这样的大空间相比，消费者进入街铺购物的心理负担也会比较小。“即便这两年发生了疫情，每个月还是增加了约15%的转店量。”张家鹏表示。可见，街铺交易的整体市场并未遭遇巨大问题，街铺生意受疫情的影响有限，“商铺房东、商家对未来的预期多是向好的”。
在2018年，乐铺统计过，彼时国内商铺既存2000万套，面积超过49亿平方米，每年平均新增商铺56万套。且以租赁交易为主，商铺租赁佣金一般为一个月房租，平均转店换手周期为16个月。中国地级以上城市年租赁佣金规模逾2098亿元，其中盒子商业与街铺可按1：1计算。换言之，早在三四年前，街铺交易已是一个千亿规模的市场。
交易越频 乐铺迭代越快
跟贝壳的“居住产业数字化服务平台”类似，张家鹏说，乐铺是在围绕街铺提高出租找店的交易效率，不涉足街铺运营。
此前，乐铺更多聚焦“匹配需求+撮合服务”这样一个半闭环，并在进入哪座城市的时候就搭建该城市的街铺数据库。目前乐铺拥有超过1000名众包人员在北京等街面上找铺、拍铺，其还为运营这些兼职人员专门开发了一款APP，跟调度滴滴司机有点像，发现需要调配供给需求的区域，通过加价或补贴等方式进行人员调度。
“在北京市场，当商铺房东有了招租需求，24小时内大概会有7成左右上线乐铺。”张家鹏自豪的说道。但在他看来，这只是第一步。“数据库应该是‘活’的，不然只能是个无用的list。而数据是否合理，是在交易中‘长’出来的。”
例如现在北京市场大概有50万套街铺，其中乐铺拥有了8成以上的交易数据，在乐铺的线上平台很多街铺都会有“时光机”的设置，显示该商铺某年以何种价格出租过。
“乐铺的数据库需要在交易过程中不断更新、迭代。”张家鹏强调。最近乐铺组建了一支经纪人团队，开始了下一步的业务模型探索。
而从交易服务的半闭环走向闭环的核心原因有二：第一，闭环与否，跟客户的链接是不一样的。“从客户需求层面来说，商铺房东、商家都曾经多次表示过希望乐铺能够把服务一竿子进行到底，帮其解决更多的问题，这对提升客户满意度和客户黏性也是有帮助的。”张家鹏说。
第二，闭环与否，跟企业盈利能力、发展规模相关联。例如在提供半闭环服务的时候，不带客户实地看房的乐铺，只提供供需两边的数据在线撮合，以预收费方式收取每单一个月租金的几分之一。如果业务延展到成交环节达成闭环，每单佣金就可以实现一个月租金全部收入囊中。
对于经纪人团队的搭建，张家鹏给出了两步走战略。第一阶段找熟手，吸纳行业内有经验的人，萃取经验。待业务方方面都熟悉之后，对商铺经纪人画像也更清晰、精准，第二阶段就是重点招聘行业外的新人，以及培育管培生。
而无论哪个阶段，在入门时须有与乐铺相近的理念。“客户第一、以客户为中心的价值观，尤其在低频行业，都很关键。”张家鹏说，服务客户都是或轻或重的咨询，具离场作业的工作特点，因此对人才赋予的是专业技能，而不是强管控。
真铺源·真数据·真效率
街铺生意供需两端的信息不对称现象由来已久。
张家鹏认为，真实的供需信息不对称，这是第一个层次。例如不知道哪些商铺在出租或未租。在线下，因为有些店铺担心影响生意，不会挂出“我要转租”的标识；找铺的人也很难走访到每条街区。在线上，同样存在经纪人为了招徕客户上传虚假商铺信息的情况。而乐铺强调的是真铺源。
更深层次的是数据信息的不对称。在张家鹏看来，每一个商铺和租赁需求都可以画像成为一个个的数据集，看铺、找铺其实是在分析人流量、竞争情况、商铺物理环境等一系列的数字信息。乐铺一直努力做的工作就是在保证真铺源的前提下，如何通过数字化让供需两方的对接和匹配更加平滑、顺畅，从而提升选择的效率。
例如乐铺在服务一家足疗店时，为其提供了一处位于北京朝阳路的商铺。开店人是经营足疗店的“新手”，起初其认为这家商铺的租金偏贵。乐铺的顾问则类比了其他家的商铺数据，包括客户覆盖面和竞争对手分布情况等，发现这家店有区域排他性，值得入手。最后开店人接受了顾问的选址建议。
这几年，乐铺也用数据、流量元素合纵连横。例如乐铺是入驻美团商家后台的唯一一个转店平台，多了更多的客源。京东则是把消费者数据给到乐铺，在选店决策进行人群画像的时候，乐铺就会用到这些数据。乐铺还联合高德地图共同发布过《北京街区流量价值排行，暨乐铺金街指数报告》，同时，双方达成战略合作，为开店人在选址过程中提供实时店前道路人流量数据和客户画像。
一个城市能够容纳的商铺数量是有限的。“如果能在有限供给市场，把供给做到最充分、最真实，长期的需求维护就能够实现。”张家鹏继而表示，在无限供给的市场，是怎样帮需求筛选。但作为一个实体商铺交易渠道，在有限供给市场，抓供给是长效。
除了抓好供给，精进数据结构同样重要。
现在的乐铺会用140多个标签去标定一套商铺。不过，张家鹏认为，对决策帮助小的冗余数据，有时是种干扰，反而造成了数据的低效。他以帮助肯德基选址为例，“位于麦当劳对面”“出地铁的人流先经过肯德基后经过麦当劳”是两个关键点，而其他包括周边人口多少等数据在决策过程中起到的作用并不大。
“乐铺需要更加深入行业，用以确定更有效的数据应用模型。”张家鹏总结道。
