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单月抛售百亿资产,香港物业成房企救命稻草,港资低位接盘

本文来源于:时代财经 陈伟纳 2021/12/03

现在内地房企因为急需资金而缩减香港资产,这为香港本地企业提供了低价接盘的机会。

从挥斥方遒大手笔买地,到如今纷纷抛售香港资产,内地房企的投资路径正在发生转变。

12月1日,有市场消息称,中国奥园正计划出售香港葵涌一栋活化工厦,已进入买家商谈阶段,该消息也得到一位接近奥园的知情人士回应,其表示出售目的是“为回笼资金”。据了解,此次奥园计划出售的是2019年推出的香港奥创中心,是奥园在香港市场推出的首个项目。

时间倒回半个多月前,11月14日,奥园曾发布公告表示,正在出让香港西半山罗便臣道63号、65号、65号A及67号部分现房资产,预计可获得9亿港元的交易对价。

据时代财经不完全统计,除奥园外,近来已有不少内地房地产商抛售香港项目,包括佳兆业、恒大、中海、世茂、海航、高银等在内,其目的多少都有些相似,皆为“套现补充资金流动性”。

曾几何时,内地房企纷纷向往香港市场,“进军香港”是当时多数房企的目标,而今,众多拥有香港物业的内地房企却接连出售在港项目,以缓解资金流动性。

为了流动性,内地房企纷纷抛售香港资产

公开信息显示,自10月至今,在近两个月时间内,多家内地房企出售香港项目,套现超百亿港元。

10月19日,原海航集团董事长陈峰名下的香港西半山豪宅天汇45层A室、许家印所属布力径10号B洋房等两处房产,分别被接管出售和向银行抵押,套现3.1亿港元、2.47亿港元。

进入11月,内地房企出售、抵押香港项目的动作变得更频繁。

时代财经梳理发现,11月9日,世茂集团大股东许荣茂家族将旗下三层中环中心物业抵押予星展银行香港,获取14.05亿港元贷款。11月14日,奥园将港岛半山罗便臣道的旧楼项目出售给一位香港投资者,获利9亿港元现金。值得一提的是,该项目是奥园2018年进军香港房地产市场的首个项目。

11月24日,佳兆业向香港玩具大王蔡志明出售屯门项目,获利13亿港元;11月30日,远东发展有限公司发布公告称完成收购佳兆业位于香港启德的物业,代价为79亿港元。

有业内人士向时代财经透露,“不论海航、恒大,还是佳兆业和奥园,目前面临的流动性问题较大,处置香港优质资产多为不得已而为之。”

除民营企业外,包括中海在内的央企也在通过出手香港项目回流资金。11月26日,中海发布公告称拟出售启德项目30%的权益,代价总额为13.48亿港元。中海在公告中表示,出售是为优化对启德项目的投资回报及分散项目风险,并提高集团流动性及为集团产生额外营运资金。

一位不愿具名的地产分析人士告诉时代财经,香港项目在流动性方面更优于内地资产,大部分本地开发商也愿意接手这些项目,“现在内地房企因为急需资金而缩减香港资产,这为香港本地企业提供了低价接盘的机会”。

曾大手笔买入地块,香港开发商直呼“癫价”

事实上,过去几年,内房企曾是香港土拍市场的“常客”。恒隆集团董事长陈启宗曾直言在香港疯狂拿地的内地开发商是低估了香港市场,新鸿基主席兼董事总经理郭炳联也曾形容内房企在用“癫价”拿下香港地块。

统计资料显示,2015年至2017年期间,香港地政总署共推出46幅住宅地块,其中16幅被内地房企拿下。不同于港资房企,内地开发商拿地都相对激进,香港地政总署披露的一份数据显示,2016年5月至2017年2月,香港卖地总面积为31.4万平方米,卖地总价1020.6亿港元,内资企业占一半。

有业内人士分析,内地房企大手笔拿地主要出于两个原因:一是国内买家或开发商资金实力雄厚;二是在香港买地相当于在境外市场投资,可以与美元资产挂钩,是实现资产配置和资产保值的重要方式。

时代财经粗略统计,过去几年,约有十余家内地房企在香港拿地,其中不乏恒大、碧桂园、中海、万科、保利、海航、龙光、世茂、龙湖等知名企业。而在一众内地开发商中,尤以海航最激进。

2016年至2017年间,海航累计斥资272亿港元拿下香港启德区的4幅地块,杠杆率最高达200%。但随着海航陷入财务困境破产之后,这4幅曾经豪掷千金夺下的地块分别被香港财团恒基兆业(李兆基家族)、会德丰集团(包玉刚家族)接手,海航共套现268.12亿港元,较拿地时亏损约4亿港元。

除住宅地块外,已建成的成熟资产也是内地开发商偏爱的投资方向。

2017年1月,旭辉控股以15亿港元的价格收购了位于香港赤柱舂磡角道的一个超豪物业项目,该物业为位于赤柱舂磡角道44至50号(双号)及海天径1号项目,共计5幢洋房,为现楼项目。2018年3月,有外媒报道称许荣茂联合香港女首富朱太,接盘中国国储能源化工集团手中的长实中环中心股权的40%,总价160亿港元。

上述地产分析人士向时代财经表示,内地开发商与香港开发商最明显的差距在于抗风险能力。港资企业经历过早期金融风暴之后,更追求保守稳健的发展,在资债负债率方面大多处于低位水平。内地房企比较激进,更倾向于高杠杆的开发模式,一旦资金链断了就会引发一系列问题。

“前期比较多的内地房企涌入香港市场激进拿地,确实给本地开发商带来挑战。不过,近年来,内地房企由于高杠杆带来的资金问题开始出售香港物业,以套现补充现金流,现在的香港市场又转为港资房企主导。”该地产分析人士谈到。

对于香港市场中出现的众多内地房企身影,陈启宗曾于2017年在公开场合表示,内地房企在国内的庞大业务规模不仅推高了他们的负债,而且低估了香港市场。

陈启宗一语成谶,官方数据显示,2017年4月至2018年2月,内地房企在香港拍得的土地按价值计占总数的11%,之前两年的比例约为50%。不仅拿地频率减少,内地房企开始抛售在港项目,时代财经粗略统计,2018年至今,共有6家内地房企抛售约13处香港项目,套现近400亿港元。

“在未来至少5年,香港的房地产市场还将由本地的房地产商主导。”2018年1月的恒隆集团业绩记者会上,陈启宗发出以上言论。

编辑:王亚静
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