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“不死鸟”佳兆业临危自救 中国平安驰援接盘“地王”

本文来源于:财经网 2021/11/26

文|路春锋   编辑|刘狄

11月25日,佳兆业集团复牌涨超20%,截至收盘上涨13.86%。这是近几个月以来,佳兆业迎来的难得的好消息。

11月3日,锦恒财富无法按时兑付3只理财产品。10月中旬以来,惠誉、穆迪、标普等评级机构陆续下调了对佳兆业的信用评级,并警告佳兆业再融资存在重大风险,面临巨大的偿债压力。而从8月开始至今,佳兆业的销售额持续陷入低迷,也无疑加重了其资金困境。

重压之下,佳兆业开始抛售资产。其首席财务官吴建新公开表示,佳兆业拟着手处置价值818亿元的18个项目。

近期,曾驰援佳兆业500亿元(未特别注明,“元”均表示人民币)的平安再次现身,接手了佳兆业于2020年底拿下的广州南沙“地王”项目。

“不死鸟”佳兆业是否能够再次渡过难关,仍有待观察。

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01|新版兑付方案公布

11月24日晚间,佳兆业公告称,申请于北京时间11月25日上午9时起恢复联交所买卖。就在2天前,11月22日,“佳兆业集团控股”微信公众号公布了理财产品兑付方案,就本月以来持续发酵的锦恒财富兑付问题给出了最新的解决方案。

公告显示,相关理财产品将按时间顺序,分期支付本息。具体而言,针对到期本息,到期当月兑付10%,此后每3个月兑付10%,利息随本金一起,直至付清;针对延期本息,按照4.35%利率水准支付延期利息。延期利息从产品到期日开始计息,直至完成本金兑付停止计息。延期利息在兑付完最后一笔本息后的第3个月支付50%,第6个月付清。

在24日的公告中,佳兆业宣布:“为增加本集团流动性,正考虑加快出售房地产项目及优质资产等措施。”此前,佳兆业曾表示,回笼资金会用于兑付锦恒财富本金、到期利息及延期利息。

官网显示,锦恒财富成立于2016年,产品与服务涉及金交所、私募股权、公募产品等,管理资产规模逾300亿元,服务客户超2万名。另据天眼查,锦恒财富由锦恒科技产业控股(深圳)有限公司(下称“锦恒产控”)全资持有,锦恒产控的三个股东均为自然人,其中,法定代表人万兵持有30%股份。通过万兵,锦恒财富与佳兆业之间股权关系可穿透。

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锦恒财富与佳兆业关联关系图

佳兆业兑付危机爆发于本月初。11月3日,锦恒财富旗下3只理财产品到期未能兑付。11月4日,部分投资者聚集在佳兆业位于深圳的办公地点寻求兑付方案。据证券日报报道,现场约有500名投资者,不少投资者情绪激动,甚至冲到主席台前,向佳兆业集团总裁麦帆投诉并提出质疑,场面一度十分混乱。

麦帆在沟通现场表示,锦恒财富到期的本息规模超过3亿元,“但我们已经连3亿元也拿不出来”。麦帆称,截至10月20日,佳兆业账面还有大约240亿元受限现金以及120多亿元在途现金,两者合计360亿至380亿元。“但这些钱必须先进入银行监管账户,由于政府相关部门要求必须留存资金保交楼,银行要求留存备偿资金,资金短期内无法盘活。”他告诉在场投资人,现阶段能动用的现金都用来兑付了,“佳兆业正处于现金流阶段性困难时期”。

佳兆业集团董事局主席郭英成也电话连线现场投资人,表示“佳兆业是负责任的企业,给佳兆业时间,有能力和办法偿还”。

实际上,早在10月末,佳兆业的美元债就遭持有人华人置业大幅抛售。后者甚至不惜亏损本息近8亿元,也要接连三次抛售,这加剧了市场的恐慌情绪。

02|倘自救不成或将重组

10月中旬以来,惠誉、穆迪、标普三大国际评级机构陆续下调了对佳兆业的信用评级。其中,惠誉和穆迪曾连续下调两次。11月9日,惠誉将佳兆业长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级从“CCC+”下调至“CCC-”。通常来讲,CCC评级表明违约的可能性确实存在。

标普警告称,佳兆业再融资存在重大风险,有32亿美元债将于未来一年内到期。标普预计,佳兆业将在未来12个月内面临巨大的偿债压力。

除此之外,佳兆业海外高息债务也即将到期。据公开资料,截至11月10日,佳兆业美元债券存量规模居房地产开发商前三甲。其中,存量美元债有18笔,余额115.74亿美元,12个月内到期25.97亿美元,且绝大多数都是高息债,有12笔票面利率超过10%。

值得注意的是,佳兆业销售额自今年8月起也同比出现了下滑。据佳兆业公布的未经审核经营数据显示,今年8-10月,佳兆业分别实现合约销售额78.98亿元、57亿元和81.95亿元,同比分别下降15.6%、64.6%和30.5%。而今年1-10月,佳兆业累计合约销售金额约为957.4亿元,仅实现全年1300亿元的销售目标的73.65%。

评级下调,销售目标难以完成,再叠加理财产品和美债的兑付压力,佳兆业资金链已处于高度承压状态。

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佳兆业2021年前10月销售情况;数据整理:中商产业研究院

为自救,近期佳兆业频繁出售手中的资产。

其首席财务官吴建新曾公开表示,佳兆业拟着手处置资产清单,包括价值818亿元的18个深圳项目,以及佳兆业权益258.39亿元,预计2022年3月处置完毕。项目包括南山住宅项目、田东山小区项目、大鹏金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店、福田佳兆业深圳科技中心总部办公楼以及坂田佳兆业城市广场等。市场曾传出消息称,待售资产增加至25个。

11月25日,佳兆业发布公告称,将对今年12月7日到期的4亿美元票据提出交换要约。

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据悉,2020年12月8日及23日,佳兆业发行了本金为4亿美元的现有票据,年利率6.5%,分别于2021年6月8日及12月7日到期。截至公告日,该票据未偿还本金余额为4亿美元。

佳兆业称,交换要约一经生效,将改善集团的整体财务状况并延长现有票据到期日。

在25日的公告中,佳兆业还表示,受政府政策持续收紧,多次信贷事件及消费者信心恶化等负面事件影响,多个融资场所暂时关闭,这对佳兆业的短期流动性造成巨大压力。佳兆业称,尽管其已经采取了多种措施减少计息债务,但融资环境急剧下滑限制了其资金来源。

公告显示,佳兆业2025年11月的票据的票息金额为5850万美元,已于今年11月11日到期;而2023年11月票据的票息金额为2990万美元,已于今年11月12日到期。根据契约,连续30天不支付票息即构成违约,而上述两项票据的票息至公告日仍未支付。对此,佳兆业估计,“现有内部资源可能不足以于到期时偿还现有票据。”

同时,佳兆业也在公告中坦言:“倘交换要约未能成功实行,则可能无法偿付于2021年12月7日到期的现有票据,且集团可能考虑进行代替的债务重组。”

03|平安再施援手

佳兆业在房地产业内有个别称,叫“不死鸟”。

2014-2015年前后,佳兆业位于深圳的超2000套房源遭锁定,300亿元被截留,导致其资金链断裂,陷入债务危机。并因无法按时支付一笔2600万美元利息,成为首家美元债券违约的中国房地产企业。彼时,佳兆业依靠在深圳旧改市场的优质资产,以及布局一二线城市的土储等“家底”,引如中国平安、融创中国、中信银行等企业资金驰援,先后完成境内外重组,获得新生。

据公开信息,2016年1月,平安旗下的平安银行也与佳兆业达成全方位战略合作,驰援佳兆业500亿元。据媒体报道,平安高层曾表示:“佳兆业战略布局合理,所布局城市有着较好的发展空间。平安看好一线城市的发展潜力,尤其是深圳的发展前景,佳兆业在土地政策方面的独特优势和旧改方面的丰富经验,成为双方深度合作的基础。”

近期,再次传出平安系驰援佳兆业的消息。

据天眼查信息,广州市卓佳房地产开发有限公司(下称“卓佳房地产”)股东发生变更。该公司原股东为佳兆业旗下广州市业兴投资发展有限公司(下称“兴业投资”,持股100%),2021年11月15日,变更股东为平安信托有限责任公司(持股100%),认缴出资额1500万元。

卓佳房地产旗下地块位于广州市南沙区南沙湾,由佳兆业于去年底以20.18亿元拿下,彼时楼面价高达22700元/平方米,刷新了当时的南沙楼面价。如今,这块“地王”项目落入平安信托囊中,这也被认为是平安系再一次出手相救。

拿下该地块后,据天眼查信息,2020年12月3日,佳兆业以1500万元注册成立卓佳房地产,负责开发该地块。2020年12月29日,卓佳房地产即被出质给了平安的曾孙涉房公司,出质股权额1500万元,即全部出质。

另据财经新地产不完全统计,佳兆业作为出质人,向平安信托出质下属公司股权合计2亿元。

11月24日,有市场消息称,佳兆业拟将手上屯门青山公路住宅地售予玩具大王、旭日国际集团主席蔡志明,谋求自救。

7年之后,佳兆业再临险境,其自救措施是否足够渡过难关?截至目前,佳兆业面临的这场危机何解,仍然没有明确答案。

编辑:路春锋
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