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地产商逃离三四线,南阳首场集中拍地拍了个“寂寞”:18宗地流拍10宗,中止3宗

本文来源于:时代财经 刘新歌 2021/08/30

南阳土地市场“爆冷”,首次集中拍地18宗,流拍10宗、中止3宗。

土地供应“双集中”试点范围之外的河南南阳在第一次推行集中供地时就遭到冷遇。

8月26日至27日,南阳举行“集中供地”新政后的首场土拍。按照计划,入市的18宗土地共1623.45亩,起始价为42.57亿元。其中,纯住宅用地12块,共1185.82亩。这样的体量,在南阳土地市场可谓史无前例。不过,最终仅成交了5宗,18宗地块流拍10宗、中止3宗。

进驻了南阳的某TOP30房企的投拓人员对时代财经称,“最近多地都出台了调控地价的政策,很多房企也调整了拿地策略,如提高二三线城市拿地标准。南阳土地市场一向溢价率较高,竞拍设有底价且底价不低。此次集中供地,大家都期待南阳受大环境影响调整竞拍规则,但最终仍是延续之前的规则,底价也无法满足企业的利润需求。另外,近期很多房企资金出现问题,此前比较激进的几家公司没有报名。”

首场集中拍地,拍了个寂寞

南阳是河南省辖地级市,位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界地带,2020年全市GDP总量在河南排第三,仅次于郑州和洛阳。

今年2月底自然资源部划定的土地“双集中”供应22个试点城市里,南阳并不在列。不过,河南省自然资源厅于3月份出台了内部文件,在要求郑州“按照(自然资源)部统一部署,合理安排招拍挂出让住宅用地的时序,实行‘两集中’同步公开出让”的同时,要求洛阳市、南阳市参照执行。

在这份文件里,河南省自然资源厅对洛阳、南阳的定位是“地价涨幅较大的省辖市”。2020年,南阳迎来蓝光、正商、正弘等“新面孔”,房企高溢价拿地也成为土地市场的常态。

2020年4月8日,蓝光以总价约8.47亿元夺地,溢价率约123%,楼面价约4173元/平方米;7月14日,正商以总价约4.5亿元拿地,溢价率约224%,楼面价约5084元/平方米;11月4日,正弘首进南阳,以总价约5.4亿元竞得南阳宛城区G2020-74地块,溢价率约146%,楼面价约4533元/平方米。

今年8月6日,南阳市自然资源和规划局发布首批集中供应的18宗土地的出让公告,其中纯住宅地块12宗,城市综合体地块1宗,商务金融地块3宗,工业用地2宗;从地理位置看,白河东片区、城西片区各“上架”4宗,白河南片区7宗,位于南阳市北部的独山片区出让3宗。

计划于8月26日出让的土地共10宗,其中1宗为本次土拍看点最大的“三馆一院”片区的商业综合体地块,1宗为工业工地,2宗为商务金融地块,其余6宗均为住宅用地。让市场大跌眼镜的是,除开拍前2天因“局部地块征收补偿尚有少量遗留”而终止出让的一宗宅地外,另外5宗宅地全全部流拍。

当日“上架”的工业用地、商业综合体地块也惨遭流拍,仅1宗商务金融用地成交,由南阳诸葛英才创新创业发展有限公司以17090万元价格竞得,溢价率为1.79%,而另一宗商务金融用地则流拍。

8月27日原计划出让8宗土地,但G2021-41地块、G2021-40地块“因故中/终止出让”,其中G2021-40地块为此次土拍中综合素质较高的地块之一,却在拍卖当日临时“下架”。最终,8宗土地仅成交4宗,2宗中止出让、2宗流拍。

而此次土拍南阳仅收金9.37亿元,土拍成交率低至27.78%。12宗住宅用地只成交了3宗,楼面价分别为1654元/平方米、2502元/平方米、2505元/平方米。

在流拍土地中,“三馆一院”片区的商业综合体地块NYSFQ2021-1引人注意。“三馆一院”片区位于南阳老城区与新城区的交界处,片区里有南阳市博物馆、图书馆、群众艺术馆和大剧院。NYSFQ2021-1地块位于该片区的核心位置,由3块住宅、1块商业用地组成,总出让面积242.27亩,起拍价达9.2亿。“据说前期已经和锦艺城谈得差不多了,不知道什么原因导致流拍。”南阳一位不愿具名的业内人士对时代财经称。

开发商:政府对地价预期太高

大量流拍的背后,是房企对此次土拍“不感冒”。一家河南本土龙头房企的相关人士对时代财经表示,“公司在南阳有储备地块、货量充足,根据当前的发展节奏和规划,没参与此次土拍。”

某TOP3房企去年是南阳的拿地大户,但并没有参与此次土拍。其投拓人士称,除了在南阳货源充裕、暂不需补货外,更重要的是本次出让地块位置一般,但政府底价预期较高,根据当前市场评判后期经营风险较大,不太符合投资要求。此外,核心优质地块均为定向出让,房企没有参加资格。

上述在南阳有布局的TOP30房企参与了竞拍报名,但竞价过程中并未出价。“(企业)都在等竞拍当天降低底价或取消底价,但政府并没有相关动作,所以我们连价都没出,只应了起始价。从这次土拍结果看,南阳政府应该重新审视一下(土拍规则)了。”

南阳楼市趋冷或是让房企踌躇的更重要原因。上述不愿具名的南阳业内人士对时代财经称,“这几年,南阳曾经的烂尾楼、问题楼盘陆续得到解决,市场供应量加剧。目前南阳楼市基本情况是新盘卖不动、二手房流动性停滞,市场很冷,开发商拿地欲望很低。”

南阳曾因大面积楼盘烂尾而引发关注,高峰时烂尾楼项目高达302个,这也引发了当地政府部门的重视。据南阳网2019年7月初报道,南阳市专门成立了市中心城区房地产市场秩序专项整治工作指挥部,强力推进该项工作,302个房地产专项整治项目有180个项目已完善手续,82个项目已拿出解决方案。

不过,在上述业内人士看来,目前南阳楼市遇冷恰由烂尾楼引起。“南阳遍地烂尾楼反倒造就了2017—2019年的楼市高潮。前期遍地烂尾、供需失衡,因此龙头房企来南阳后开发的五证齐全的楼盘供不应求,南阳房价也从单价四五千飙升到八九千甚至破万,但2019之后供需关系逐渐扭转,房价到达高位、开始横盘。”

目前,南阳房价已初现微跌。安居客数据显示,南阳8月新房均价 为6407 元/平方米,环比下降 0.59%。今年内,南阳新房价格峰值出现在2月,当月均价为6545元/平方米。

编辑:王亚静
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