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加码碳中和 绿色建筑助推中国房地产业可持续转型

本文来源于:财经新地产 2021/08/23

随着金融市场“负责任投资”理念的不断深入,从金融领域促进经济绿色变革的呼声渐成主流

中国“2030碳达峰、2060碳中和”目标的确立,释放了全面绿色低碳发展的强烈信号。建筑业占全球近40%的温室气体排放及36%的能源消耗,处在城镇化进程中的中国存量建筑规模巨大,在此基础上每年仍然有20 亿平方米的新建建筑加入其中。在中国迈向碳中和的过程中,建筑业全面低碳转型势在必行。

2021年,中国以累计超过1.1亿平方米的认证总面积连续五年登上全球除美国以外的LEED 十大市场排名榜单首位。

由非营利组织美国绿色建筑委员会(USGBC)持有的LEED(全称为 LEED 能源和环境设计先锋)标准,于1993年开始运作,现已走进全球181个国家和地区,其被公认为是目前较完善也颇具影响力的绿色建筑评价体系。

而根据USGBC提供的最新数据,截至2021年3月底,中国LEED参与项目数量已经超过6500个,其中,超过3200个项目获得了正式认证。相较于2019年,2020年全国新增LEED注册项目1190个,同比增长50.06%;新增LEED认证项目873个,同比增长128.53%。

2020年中国LEED项目增长趋势

2020年中国LEED项目增长趋势(图片来源:USGBC)

 

绿色内驱 从经济效益到社会效益

LEED覆盖了建筑全生命周期,帮助楼宇业主从建筑建造、设计、运营三个阶段解决“无法衡量则无法管理、无法管理则无法提升”的问题。而LEED最初进入中国是缘起外资企业为其在华租用的办公空间进行LEED内部装修认证。很多国内办公楼业主由此意识到:获得LEED认证有助于吸引在当时承租力强且能带来品牌效应的一批外资租户。

绿色建筑的价值也逐渐凸显。根据仲量联行联合GRESB(全球房地产可持续性评估标准)发起的一项投资者问卷调查,全球大约85%的受访者认为绿色资产具备更大的升值潜力,平均持有期为9.7年,远远超过市场上大部分投资基金4至6年的持有期;同时,相较非绿色资产,接近70%的受访者认为绿色资产可达到更高的内部回报率(IRR)。

近年来,越来越多投资者将环境、社会和治理(ESG)纳入投资决策。这也让大部分企业不再单纯地追求利润至上,而是开始讲究利润之上的企业三重底线,即除了经济责任,还有环境责任以及社会责任。

例如,港交所2019年发布的ESG指引,更严格地规定了企业ESG 报告的发布标准,对上市企业的碳排放、废弃物处理等都提出了量化的汇报指标。国内有大批房地产企业在港交所上市,他们每年都要完成ESG公报披露,绿色建筑认证就是其中一项相对契合的量化成果披露。

此外,全球变暖加剧与极端天气频发,也给房地产行业带来了重重风险。根据Geophy与Four Twenty Seven对全球范围内321家上市REITs旗下超过73500个物业资产的一份调查,其中,35%的资产目前已经受到气候灾害事件的威胁,中国香港和新加坡的房地产资产价值最受海平面上升的威胁。

因此,富有前瞻性的房地产企业将绿色建筑作为其可持续发展战略的一部分,是可以实现兼顾资产价值与企业“三重底线”的双赢。

 

政策扶持 加速建筑绿色转型

政策扶持也是推动中国绿色建筑繁荣发展的助推器。

自中国2012年出台《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》以来,政府对绿色建筑的重视程度逐年提升。一些地方政府出于环保要求、招商引资等动因,通过强制或补贴等政策激励区域内建筑取得绿色建筑认证。2020年9月提出碳中和目标之后,生态环境部要求在“十四五”期间深化包括工业、建筑、交通、公共机构等重点领域的低碳改造力度。

这些政策在楼宇经济蓬勃发展的进程中,高效促进了区域内建筑标准的提升。

例如,北京CBD核心区,在其规划导则中就要求各地块满足绿色建筑标准,它也是国内第一个由政府主导、多业主共同开发背景下,获得了LEED Neighbourhood Development(街区开发)金级认证的区域。同时,北京朝阳区在2015年将LEED认证纳入绿色建筑激励计划。截至目前,北京CBD共拥有25座甲级写字楼,其中的16座写字楼已经获得LEED认证,占比64%。超高的LEED渗透率,让北京CBD成为国际上写字楼“绿化”程度最高的CBD之一。

 

变革进行时:绿色金融潜力巨大

随着金融市场“负责任投资”理念的不断深入,从金融领域促进经济绿色变革的呼声成为主流。

以绿色债券市场为例,从2007年欧洲投资银行发行了第一笔绿色债券,到2020年全球绿债发行额超过2900亿美元。即使受到全球疫情的影响,这一数据依然比2019年上涨9%,凸显了可持续金融的巨大增长潜力。

建筑是全球绿色债券募集资金投向的第二大板块,仅次于能源。根据气候债券倡议组织数据,2020年全球绿债发行的26 %投向建筑业。就中国而言,根据保尔森基金会测算,“十三五”期间中国针对绿色建筑的投资总额超过1.65万亿元人民币。

考虑到中国巨大的建筑量和全球领先的绿债发行市场地位,再加上双碳目标下绿色金融迎来政策窗口期,绿色债券对建筑绿色转型的支持更加未来可期。

从2016年起,领展、太古地产、恒隆地产、当代置业、龙湖等房地产企业已经开始使用绿色债券、可持续发展表现挂钩贷款等绿色金融工具融资,绿色建筑认证成为了帮助证明其绿色绩效的有力工具。

例如,领展报告显示,领展房地产绿色金融占集团总体融资约四分之一,未来有望占整个贷款组合比例大半数;同时,其绿色金融框架要求其发展中或运营的物业都拿到或即将拿到香港绿建环评或LEED认证。

 

绿色建筑 点亮中国

从参与LEED认证的建筑来看,无论全球范围内还是聚焦中国市场,办公楼都是最有力的参与者,这一点在楼宇经济活跃的一、二线城市表现得更加明显。北上广深领跑LEED在中国的发展,新开发的甲级写字楼基本把LEED作为标配,一线城市的地标项目大多已经完成绿色升级或转型,例如北京中信大厦、上海中心、广州越秀金融大厦、深圳平安国际金融中心南塔,等等。

北上广深LEED写字楼占比

北上广深LEED写字楼占比

 

而随着中国房地产业进入存量时代,LEED既有建筑的注册量也在不断攀升,这体现了房地产企业绿色运营和可持续发展理念的提升。

以上海国际金融中心为例。早在2011年,上海国际金融中心就拿到了LEED新建建筑的金级认证,运营9年后,其于2020年10月再次高分通过了LEED既有建筑铂金级认证。它在LEED考核的可持续场地、节水增效、能源与材料、室内空气质量的主要板块都获得了满分表现,并且利用了LEED针对疫情推出的全新得分点,全面保障建筑使用者的健康。

上海国际金融中心在LEED考核的可持续场地、节水增效、能源与材料、室内空气质量的主要板块都获得了满分表现

值得注意的是,近年来,投资者的目光越来越多地投向不同资产类别,尤其是机构投资者所青睐的物流、数据中心等,都开始发力绿色建筑和资产的可持续性。此外,企业对可持续发展的重视,使其对产品和服务全生命周期的碳排放都更为关注。在企业供应链前端的工厂、仓库到供应链后端的零售空间及服务提供的空间,都成为企业实现减排、可持续发展的重要环节。

在上述两股力量的推动下,参与绿色建筑的建筑类型越来越多元化。从2020年中国 LEED注册项目数量来看,零售和物流仓储空间从总量到比例皆大幅攀升,体现了建筑全面绿化的必然趋势。也正因为这些不同类型的楼宇参与到绿色进程中,让绿色建筑不再是一、二线城市地标的专属,让更多的人能享受更安全健康的环境,让更多的地区能得益于绿色建筑带来的经济效益和环境效益。

麦当劳是一个具有代表性的例子。截止到2020年4月,中国已经有700家麦当劳门店获得LEED认证。打造绿色餐厅是麦当劳中国可持续发展战略的一部分——2018年他们宣布将在2022年前新建1800家LEED认证的绿色餐厅。伴随着这些餐厅在全国的扩张,“绿色”也加快了点亮中国版图的步伐,不少城市甚至是县城的居民因为绿色麦当劳餐厅而真正知道并体验了绿色建筑。

麦当劳武汉绿地汉口中心餐厅,中国第700家麦当劳绿色餐厅

麦当劳武汉绿地汉口中心餐厅,中国第700家麦当劳绿色餐厅(图片来源:麦当劳)

 

从综合体、TOD 到小镇,中国房地产企业的职能已经从原先的单个楼宇扩展到社区开发、运营和管理。在社区与城市这个更大尺度上,LEED 也把“绿色”从点扩大到面。截止到2021年4月底,中国已经有超过20个城市与社区项目参与LEED,包括北京大兴国际机场临空经济区(北京部分)在内的5个项目获得正式认证。

即将开园的北京环球度假区就是全球第一个获得LEED社区金级认证的主题公园及度假区,它将向不计其数的全球游客展现社区层面的可持续行动。

人的体验是LEED体系所特别注重和强调的,希望借助标准指引提升社会所有群体的生活品质,确保每个人都能获得必要的社会资源、服务及机会。我们可以从北京环球影城度假区看到这样的未来场景:园区提供了近万人的就业机会,并为8000多位有需要的工作人员提供配有单人卧室的公寓住宿,在提高工作人员生活质量的同时,也减少了当地的交通基础设施压力。

LEED 项目需要从项目规划初期阶段就要考虑减少对环境产生的影响和碳排放,北京环球度假区的规划团队最初还对当地的生态系统进行了全面研究,将雨水收集、本地植被覆盖以及保护野生动植物栖息地等多项指标纳入规划。现在,北京环球度假区内有170公顷的绿地,常青绿化带由本地植物打造,这些绿化空间将会对游客和本地居民开放,让可持续发展惠及于民。

(本文作者为美国绿色建筑委员会 北亚区总监   王婧)

编辑:coral
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