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你还在信奉房价永远上涨吗?

本文来源于:21世纪经济报道 钟伟 2021/04/23

你不可能唤醒一个装睡的人,你也很难让人放下多年的执念,当这种执念是“房价永远上涨”时,打破执念会变得尤其困难。

原标题:钟伟专栏丨你还在信奉房价永远上涨吗?

你不可能唤醒一个装睡的人,你也很难让人放下多年的执念,当这种执念是“房价永远上涨”时,打破执念会变得尤其困难。

房价真的只涨不跌吗?并非如此,甚至已有炒房套牢族。有调查显示,过去廿年,中国富裕家庭的财富来源,主要是三大因素,一是大胆创业,二是持续炒房,三是做打工皇帝,可见房价之热络。其实房价永远上涨也并不是事实。2008年下半年到2009年一季度,以及2014年初到2015年二季度,中国房价曾出现过短暂而相对剧烈的下跌。但每次下跌之后更剧烈地上涨,使人们忽视了房价真的会有涨落。当下的情况已大不同,以环京的燕郊和北三县为例,房价和巅峰期相比已腰斩,何时能涨回高点?

房价仍在普涨吗?也并非如此,沪深大热有其内因,只是涟漪。如今,关于楼市的故事,和开发商的财富都已逐渐淡出了公众视野,各种房地产论坛也退潮而去。如今,上市房企在股市中的表现也很一般,从大多数房企的估值看,投资者并不太喜欢配置房地产类股票。只有深沪楼市的一些摇号队伍,偶尔还泛起涟漪。房价普涨的时代似已终结,只是在重点城市的核心区域,一些新房和次新房还受到追捧。深圳房价之贵,主因在于供求严重失衡,以及新房严厉限价,促成了买新房如打新股的奇观。根源则在于深圳行政区划面积过于局促,达到了每平方公里拥挤上万人的程度,要真正解决深圳楼市的失衡,深圳和惠州的一体化也许是可行之道,毕竟惠州行政区划达到1.35万平方公里。其他一些重点城市的楼市异动,则多因一二手房价倒挂和苛严限购共振所致。

如果我们不留恋于楼市的既往,尝试勾勒其未来,那么心境会大不同。

一是去除水分看楼市,巅峰似已过去。尽管从数据看,近年似乎还有增长,但请注意有的数据是值得商榷的。直观来看,2018年上半年可能是楼市的巅峰时刻,此前三年,有一波四五线楼市的过度炒作。此后至今的三年,楼市始终平稳承压调整之中。因此2018年下半年至今,房企的经营变得艰难,地方政府的土地财政汲取能力弱化,房屋建筑品质难以有效改善。看起来楼市的调整是长周期的。毕竟中国经济增速和货币供应增速也在下行之中,楼市不能独善。

二是行政规制日增。如何满足国民不断提升的居住要求,并不能仅通过市场机制就能解决,毕竟不是每个家庭都买得起商品房,越是一二线城市越是如此。那就需要行政机制予以补充,通过租赁、长租、共有产权等多重型态,满足国民的居住需求。2017年一季度以来,较多依赖市场机制的做法,逐渐转向政府在楼市中角色日重,开发商戏份淡减;政府看得见的手在楼市配置中强化,市场看不见的手逐渐缩手,从土地获取到房屋销售。中低收入阶层和灵活就业人口的居住需求,需要政府的制度、资源和产品供给。

三是流动性环境收紧,房地产投融资周转艰涩。房价本身是一种资产价格,受到央行发钞节奏的影响。2017年至今,中国央行对流动性投放的节奏日益谨慎,当下将M2的增速,维持在和名义GDP相匹配的水平,不少年份增速低于两位数。同时,房地产投融资环境逐步收紧,针对开发商的三条红线制约,“两集中、年三供”的制约等不断加码,购房资格和按揭贷款的获取难度也在上升。如果我们将地方政府、开发商、建筑商和建材供应商、金融机构涉房部门、购房者等看成一个圈层的话,那么这个圈层的流动性是在不断收敛的,大家都缺钱,如此怎么还会有不断攀升的房价?

四是房地产税总是若隐若现,该来的迟早会来。由于房地产税涉及到千家万户的利益,因此公众对政府关于房地产税的斟词酌句都非常敏感。近期财政部“积极稳妥推进房地产税的立法和改革”的表述,又引发了许多解读。从投资角度看,这是个系统性风险。一是该来的总是会来,无非是时间问题。你有不动产就得照章纳税。二是最终来的,总是和你想象的不同。三是房地产税一旦开征,不是短痛而是长痛。这是个持有环节的税,房本70年,每年收0.5%,那就意味着35%的房屋市值最终将转化为税收。无论如何,房地产税落地必会对楼市带来持续而深远的调整。

五是房子是用来住的,建房容易生娃难。房屋要大规模建造并不困难,土地建筑建材都不稀缺,但人口要持续增长看起来挑战较大。2020年中国新生儿仅略多于1000万,这已是建国以来的最低。人口这一慢变量对楼市的大影响,根本上是不可逆的。

我总是愿意说,不要对所处的时代和自己产生误解,并进而引发执念。过去廿年,我们所获取的财富,极有可能是改革开放时代的时代红利,而不是个人勇气才华卓著的应得。对于往昔通过炒房获得厚利的群体而言,尤其如此。不能将多年的好运气,误解为自己的大本事。中国民众拥有的金融资产体量巨大。在过去五年,居民部门的资产配置中,有两类资产的占比持续降低,即银行储蓄和商品住宅。通俗地说,就是钱存在银行、以及炒房保值变得不再流行。也许重点城市的核心区域,房产仍可高看;“房价永远上涨”应该放一放了,想想其他更稳妥、有更好回报的资产配置方案吧。流水落花春去也,天上人间。

编辑:王亚冉
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