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逾30家A股房企已公布半年报,业绩总体表现超预期

本文来源于: 2019/08/26

A股上市公司半年报披露进入高峰期,截至8月23日,已有超过30家A股房企公布了2019年半年报。

A股上市公司半年报披露进入高峰期,截至8月23日,已有超过30家A股房企公布了2019年半年报。从目前已披露的房企半年报数据来看,2019年上半年,随着房地产行业集中度的进一步提高,大多数规模房企业绩稳中有增,土地投拓更趋谨慎并向一二线城市回归;在融资环境趋紧的市况下,房企纷纷抓销售促回款,同时积极调整财务结构降负债。一大批房企正主动或被动地从粗放式发展转向高质量发展。

业绩总体超预期

8月23日晚间,新城控股发布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入170.64亿元,同比增长8.29%;实现归属于上市公司股东的净利润25.92亿元,同比增长2.13%。销售方面,上半年公司实现销售金额1224.18亿元,同比增长28.44%;实现销售面积1049.52万平方米,同比增长35.5%。

此前一天,融创中国发布2019年中期业绩。报告期内,融创中国实现合同销售金额2141.6亿元,同比增长11.8%;实现收入768.4亿元,同比增长64.9%;净利润102.9亿元,同比增长61.7%。

新城控股、融创中国作为房地产行业前十强企业,其亮眼业绩是上半年房企业绩表现的一个缩影。有业内人士用“超预期”概括了对房企上半年整体业绩表现的直观感受。

以龙头房企万科为例,2019年上半年实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%,其中来自房地产业务的结算收入占比达95.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。销售业绩方面,上半年万科实现销售面积2150.1万平方米,销售金额3340亿元,同比分别增长5.6%和9.6%。

金科股份2019年上半年的表现更为亮丽。上半年,金科股份实现营业收入261.05亿元,同比增长68%;实现净利润31.67亿元,同比增长近300%;归属于上市公司股东的净利润25.90亿元,同比增长289%。

克而瑞研究中心研究员房玲认为,房企的营收是根据交付来结算的,一般有两年左右的周期。由于前两年房企的销售增长比较快,兑现到当期的结算收入增长比较显著,导致今年上半年大部分房企的营收和利润规模都有不错的增长。

拿地方面,不少房企开始回归一二线,在半年报中强调公司持续加大在一二线城市的投拓力度。

不过,值得注意的是,5月份银保监会发布23号文,令一些房企对土地市场的态度更趋谨慎。融创中国董事会主席孙宏斌22日在公司中期业绩会上表示,公司自今年5月份起已基本停止在公开市场拿地。旭辉集团董事长林中也表示,下半年会减慢进入新城市,优先聚焦深耕已有城市。

狠抓销售积极回款

今年上半年,部分热点城市出现了难得的“小阳春”行情,但随着各地陆续调控加码,市场明显降温,房企融资政策也逐步收紧。

今年5月,银保监会23号文件进一步规范银行及非银金融机构,信托监管更为严格;7月初,银保监会又对多家信托公司进行约谈;7月12日,国家发改委下发通知,对房企的境外发债进行规范,限定房企海外发债只能用于置换一年内到期的债务。

因时而动,大部分房企严控债务规模与资金成本,提高资金使用效率,不断优化债务结构。比如阳光城,上半年在资产规模新增、优质土储增加等前提条件下,公司有效降低资产负债率至83.58%,降低有息资产负债率至38.84%,降低净负债率至145.13%,分别较2018年底减少0.85个、4个和37.09个百分点,平均融资成本7.72%,比2018年年底优化22个基点。

又如万科,截至6月末持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;净负债率为35.04%,继续保持行业低位。保利地产则坚持强化现金管控,上半年累计实现销售回笼2168亿元,回笼率较去年同期上升8个百分点至86%。截至报告期末,公司净负债率为76.64%,较年初降低3.92个百分点。

房企进一步加速出货,积极促进回款。7月底,网上曝出某地产公司的一份内部文件——《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,其中明确提出“必须全体动员、坚持全民营销,加强促销力度,以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化”。阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌也提出要把营销工作放在首位,重点攻坚三季度。

万科执行副总裁、首席运营官张旭则在公司业绩会上表示,万科把“每天都是卖楼的好日子”当成经营策略,坚持积极销售、积极回款,做好长期库存的去化和存量资源的梳理。

预收账款锁定未来业绩

在房企的众多财务指标中,预收账款的多少直接与其未来业绩挂钩。从已公布半年报的房企来看,与去年同期相比,上市房企的预收账款数据普遍增长。其中,金融街的预收账款增幅最大,截至报告期末,金融街的预收账款金额为163.85亿元,同比增长63.22%。此外,金科股份的预收账款为939.88亿元,同比增长48.24%。

如果拉长时间周期,完全可以从房企预收账款规模的变化看出房企的成长性。仍然以金科股份为例,据Wind统计,自2014年末至2018年末,金科股份的预收账款分别为224亿元、266亿元、263亿元、429亿元、763亿元。随着预收账款的快速增长,金科股份的销售业绩呈现出爆发式增长,并于2018年成功跻身千亿房企行列。

从毛利率来看,已公布半年报的上市房企毛利率绝大部分都有改善,同比增幅比较显著的房企包括渝开发、保利地产、合肥城建、金科股份、苏宁环球、陆家嘴等公司,其中苏宁环球的毛利率由上年同期的56.79%提升至68.42%。

相比于毛利率,净利率更能直接反映企业创造利润的效率,是考察企业盈利能力的重要指标。据Wind统计,已公布半年报的房企净利率普遍位于10%至30%之间,其中苏宁环球、万通地产、陆家嘴的净利率相对较高。

大资金依然偏爱地产股

从上市房企的十大股东榜来看,险资、香港中央结算有限公司、中央汇金资产管理有限责任公司、全国社保基金、中国证券金融股份有限公司等机构均偏爱房地产企业。

据不完全统计,国内排名前20的房企股东榜中绝大多数都有险资的身影。2018年7月10日,华夏幸福发布公告称,公司控股股东华夏幸福基业控股股份公司拟以协议转让的方式向平安系转让19.70%股权。而根据华夏幸福2019年半年报,截至2019年6月底,平安系在华夏幸福十大股东榜中占据三席,合计持股已达公司总股本的25.11%。

不仅如此,2019年8月16日,华夏幸福公告披露,公司拟以58.3亿元向平安人寿转让北京物盛科技有限公司100%股权及相关债权,由平安人寿持有资产,华夏幸福则进行管理开发。对此,华夏幸福表示,这是公司首次尝试在传统重资产模式的基础上,采用资产管理输出的轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域。此次交易,对公司盘活存量资产,优化公司资产负债结构,寻找新的增长点具有重要意义。

此外,中国金茂于2019年7月26日发布公告称,平安通过配售及有条件认购,买入公司15.20%股份,成为公司第二大股东。

编辑:白志敏
龙湖集团
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