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施永青:中原不做长租公寓

本文来源于:楼市每日风暴眼 周坚洪 2018/09/20

“现在有些长租公寓其实就是二房东,利用信息不透明,吃差价。”提到最近几年热的发烫的长租公寓,施永青的态度很坚决:“中原不做长租公寓。”

今天,中原集团创始人、有“香港地产教父”之称的施永青,携一众公司高管来杭,出席中原集团第八届全国赢销大赛巅峰争霸赛总决赛。

期间,施永青接受了楼市每日风暴眼的采访,就近期全国楼市的一系列焦点话题,表达了自己的看法。这位年近古稀之年,从业40年时间的“地产常青树”,微笑一直挂在脸上,观点却相当犀利。

关于长租公寓  

“现在有些长租公寓其实就是二房东,利用信息不透明,吃差价。”提到最近几年热的发烫的长租公寓,施永青的态度很坚决:“中原不做长租公寓。”

施永青认为,在信息透明度高、效率足够的房产市场,普通小业主也可以放租,轻松找到租客,长租的占比不会很高,比如在香港,你要签五年的租约,没有人会租给你。“现状却是,现在是市场不透明,效益不太高,加上法律对产权保护不够,业主觉得还是给机构包租算了,把风险转让出去。”

“长租公寓这笔钱是不好赚的。要去装修,要找租客,要承担空置的风险,要靠服务和管理,不是一个太好的生意。”施永青认为,长租公寓的赢利点主要是两点,一是跟房东签订长期租约,期望未来的租金上涨;二是将房源进行改造,比如把三室一厅的房子,改造成五个房间,这样租金收入就能提高三分之二。

施永青也点出了长租公寓背后的风险,就是长租公寓的运营者,利用租客的信用,拿了金融机构的钱,去做自己营运的资金。“现在大部分情况是在租客不知情的情况下,让他签订贷款合同,一旦运营商经营不善资金链断了,就会影响业主、租客、金融机构三方,如果这种情况不改变,有可能变成社会问题。”

同时,施永青表示:“中国租金回报率不高,远低于资金成本,如果用持有资产去做长租公寓,那收到的钱连银行贷款也还不起。”在他看来,现在开发商参与到长租公寓,主要是因为有不少需要自持的住宅,只能出租不能出售,只能迫使开发商做长租公寓。

关于中介生态  

“现在中介行业的生态被破坏了,产能过剩,大家都不赚钱,”关于自己的老本行,施永青也有许多话要讲。

施永青认为,最近几年大量资金流入中介行业,远远超过了这个行业的实际需求,导致对行业生态造成了破坏。“以前中介是小本经营,夫妻老婆店为主,几万块钱就可以创业。现在一些公司,讲了一个很漂亮的故事,带着几十亿甚至上百亿的资金进来,想要颠覆这个行业。”

在他看来,这些打着互联网概念的入局者,急需扩大规模,一开就是上百家门店,导致了行业经营成本上涨,一个是抢人,工资上涨;一个是抢铺,房租上涨。“但是存量房的增长速度跟不上,蛋糕才增长了一倍两倍,新入行的人却增长了四倍五倍,导致产能过剩,大家都不赚钱了。”

施永青认为,中介行业要健康,就一定要保持多元性,保持有竞争性。“有行业垄断的地方,收的佣金也高,竞争性比较大的地方,中介佣金在2%左右,而一个公司市占率在50%以上的地方,佣金收2.5%到2.7%,消费者也要付出代价。”

施永青坦诚,中原集团目前也在考虑加盟的模式,“让分行区域的前线人员参与一定的管理运营,给他们分红和股权,促进他们的动力可能会大一点。我估计现在整个行业都在朝这个方向走。”

关于楼市走向  

“未来一段时间,经济发展有可能会慢下来,房地产有可能会受到拖累。”对于接下来的楼市走势,施永青有点悲观。

他说道:“在一些重大因素还没确定的情况下,投资者入市是比较犹疑的,这导致整体交易量下降,而一些着急套现的人遇到成交困难,就会选择降价。一旦这种情况大量出现,市场就会转向。”他认为,现在防跌比限价更重要,要想办法防止房价出现失控性的下降,而这种情况出现的可能性风险在慢慢增加。

在这种情况下,施永青建议购房者不妨放慢购房节奏,先选择租房。“买房的利息成本要6%左右,租房只要1.5%,可以先租一段时间,再看看市场变化,等房价合理后再买。现在为什么要买呢,如果是使用的需要,租也可以满足这个需要。”

同时,施永青建议投资者在这种行情下应该保守一点,不要借钱太多,尽量降低自己的贷款比例。

编辑:樊睿昕
中原地产 施永青
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