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楼市凉凉,从土地凉凉开始

本文来源于: 2018/09/12

很多炒房的朋友,坚定的认为,房子是资产,再苦再累,多买资产总是没错的,但真的是这样吗?

楼市凉凉,从土地凉凉开始

作者:齐俊杰看财经

昨天,武汉市土地公众监督平台披露了两宗挂牌出让土地的交易情况,其中位于东西湖区的077号地块因无人出价而流拍,这也是东西湖地块一个月内第二宗流拍、武汉今年第三宗流拍的地块。

土地流拍,已经成为今年的流行关键词,前两天,楼市之前很火爆的广州、南京、太原以及合肥也都出现过土地流拍的情况,今年1至7月,全国300个城市流拍258宗土地,前7个月流拍率为6%;二季度,流拍率达7%,一线城市二季度流拍率更是高达17%。如果把区域放大到全国范围,土地流拍已经接近了800宗,其中主要分布在二三四线城市,二线流拍154宗,三四线更是流拍了629宗,地卖不掉了,已经成为现实。

究其原因,主要是因为开发商没钱了,比如上半年某知名大炮地产商就在一个财富论坛上讲,开发商快没钱了,现在正式你们这些私募基金抄底地产商的时候,但却被无良媒体解读成了,房价已见底,现在到了抄底时刻,可以说意思满拧,所以老齐在知识星球齐俊杰的粉丝群里说,现在除了视频讲话,一切关于某知名地产商的讲话全都不能信,断章取义太严重了。全国上下都在去杠杆,而最核心的产业就是房地产,现在地产商基本出现了很严重的资金断流,对于未来的预期并不好,所以即使想拿地,也是心有余而力不足,所以未来一年,这种土地流拍的情况将进一步恶化,地方政府的土地出让金收入会大幅减少。从流拍的城市来看,三四线是重灾区,也就是说,在一场货币化安置盛宴之后,三四线的土地和房价都要凉。

历来土地市场都是房价的先行指标,土地先降温,楼市后降温,2012年2014年皆是如此,这次要不是货币化安置,其实土地市场早就凉了,2015年我们去很多二线城市调研,发现房子根本卖不掉,市中心的烂尾楼都资不抵债,打8折抵债,债主都不要。没想到随着棚改货币化安置的阴风,2年之后竟然翻倍了,而且还据说一房难求。而这个城市的人口居然是不断流出的,老龄化程度也是比较高的,所以问题肯定不是需求上,肯定出在了金融上,就是大规模拆迁,给钱,刺激了当地的炒房气氛,所以造成了涨价去库存的效果。如今这一脚急刹车踩下去,货币瞬间风停,拆迁不给钱了,立马就全都穷了。大量房产过剩。很多人手里握着一大堆房子,恐怕再难脱手。没有新增人口,根本就找不到接盘侠。

所以,这种比对的反差也就回应了有些人的担心,土地少了,新房供给少了,未来还会不会继续涨,在知识星球齐俊杰的粉丝群里,老齐一直说,这主要看城市需求,现在全国不到5%的城市,是有人口流入的,95%的城市都是人口流出,所以需求越来越少,现在都够住,未来显然不可能不够住。至于那5%的人口流入的城市,现在主要集中在几个二线省会龙头上面,他们虹吸全省的资源,所以人口在流入,房价也会相对坚挺一些。但是现在整个经济下行,收入明年恐怕会有所下降,还能不能继续支撑这么高的房价,其实是存在疑问的。

每次说到这的时候,大家都会问一个问题,什么样的房价算是合理的房价,其实之前我们介绍过了,一个地区的白领家庭平均月收入的10倍,注意不是居民可支配收入,是白领居民的收入。比如北京,全年的居民可支配收入达到6万块钱,但是白领居民月薪破万,全年12万,比可支配收入超过了一倍,在北京,这个收入阶层以上的人,大概只有四分之一,因为购房者不是由普通居民决定的,是有高收入居民决定的,对于绝大多数普通居民来说,一辈子可能也买不起房。尽管残酷但却是事实,如果我们用白领家庭平均月薪计算,一年24万,10年是240万,而现在北京普遍的房价已经在500万以上,也就是说我们用高收入阶层收入来计算,北京的房价还是高了一倍。所以显然现在的房价已经非常的高了。尽管北京的房价,比去年最高点跌下来已经回落了15%,但是距离合理的房价还相去甚远,至少应回到2015年的水平,这应该也是调控的第一目标。对于其他城市也是一样的,太高的房价,全是短期货币供给大幅增加的扰动,如今央行控制住了杠杆,国开行也开始对货币化安置纠偏。相当于楼市一下子就变得紧缩了。未来流动性恐怕将十分艰难。

不过还是要劝所谓的刚需,要买就赶紧买,未来可能贷款就更加难批,你的目的是住房,房价涨了,你该还贷款还得还贷款,房价跌了,你的日子也还是那么过。所以房价涨跌对你的影响不大,有人说我等他跌了再买岂不是更好?谁说高估了就一定马上会跌呢?很可能挺个2-3年他就是不跌,也是十分有可能的,如果你要真能一直等下去,那也就不是刚需了。投资就怕有期限的钱,一旦给期限限定死了,那么就很容易发生悲剧。比如你等的时候他就是不跌,甚至还涨,等你一旦忍不了,他就开始跌了。

很多炒房的朋友,坚定的认为,房子是资产,再苦再累,多买资产总是没错的,但真的是这样吗?在知识星球老齐的读书圈,我们正在讲一本书《钱,七步创造终身收入》,要想赚钱,首先你要搞清楚什么是资产,什么是负债,要让钱不断的流向你,而不是把自己的钱不断的往外扔。为什么炒股炒不好,投资总失败,又为什么一辈子忙碌最后依然很穷,说白了就是根本搞不清楚资产和负债,比如投资房产这个事,你以为他是资产,他也曾经的确是很好的资产,但是如今房子已经成为一种负债,他只会让钱不断的远离你,而随着时间的推移,你收回投资的希望越来越渺茫。赚了一辈子的市值,却有99%的人,根本看不到回头钱。这种投资注定是失败的。

编辑:樊睿昕
楼市
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