1. 主题： 公园城市 激活亦庄
2. 时间：2008年11月7日（星期五下午2：30-5：00 ）
地点： 兴基铂尔曼酒店
3. 内容：
承奥运之势，中国经济生活的各个层面都将向国际化趋势演变，中国人的财富观、生活观、价值观无不因国际化而再次升级。
北京将最终建设成经济、社会、生态全面协调发展的国际型城市，此进程中，公园地产将成为京畿地产板块中的"城市蓝筹股".亦庄是北京唯一采用国际先进规划理念的区域，产业优势+自然生态+政府支持成为吸引世界知名企业进驻的有力武器，同时有着北京独一无二的区域低密度。
除了低密度以外，亦庄还缺什么？ 繁华！
"城市综合体"也是城市发展的未来及发展方向，也是城市标志性建筑与规划的完整诠释，将为人们所带来的巨大生活便利和归于不朽的新城市文化，用这样的载体来继续传承一座城市的伟大。北京在东部、西部和北部分别拥有朝阳公园、颐和园、奥林匹克公园三大品牌公园；北京同时拥有国贸、华贸等世界知名城市商业综合体，林肯公园作为唯一建筑在公园内的城市综合体，将为亦庄带来什么？
以下为新地产图文直播：
主持人：各位朋友下午好，欢迎大家百忙之中参加首席公园城市综合体价值论坛，我是今天的主持人杨敬之，我先介绍一下今天到会的嘉宾：
全国工商联商业不动产专委会秘书长朱凌波
北京城市规划学会秘书长高毅存
华高莱斯国际地产顾问公司公衍奎
和讯网首席投资分析师文国庆
亦庄开发区城市规划与环境设计研究中心张勇
和裕/丰裕地产孙绍生董事长
和裕/丰裕地产龙兴总经理
和裕/丰裕地产吴蔚副总经理
汉博投资集团朱友军董事长
红鹤沟通李雪松董事长
今天我们也知道，在亦庄这样一个新的区域，可能大家都不是特别熟悉，但是环境还是非常美，气氛也是非常好，现在市场的环境也让我们感觉到，今天有金融的嘉宾，整个金融环境不是很好，房地产也像现在的天气一样，进入了深秋。前几天我们财讯传媒举办了金融年会，高朋满座，但是讨论的话题争议比较多，今天我们讨论的是公园城市这么一个非常有前景的话题，随着奥运会的结束，中国也受到了世界的关注，我再次听到林肯公园领导介绍，他们所在的公园是仅次于颐和园的大型公园，这样的城市综合体一定会带来非常有意思的，有价值的讨论。首先有请龙经理致欢迎词。
龙兴：非常感谢各位领导和专家、包括各位媒体朋友和房地产的同仁参加今天的研讨、论坛，应该说在这样一个环境下，市场处在比较严峻的时刻，从业内也好，媒体也好，最近一段时间还是说很热的一个话题，是内热外冷的状态，业界的讨论我们讨论了很多，大家对房地产以后的走势，对于房地产以后的发展，包括世界经济和世界房地产发展的状况都非常感兴趣，包括我们很多同事、朋友聊天的时候，聊两句之后基本会回到房地产的现状以及预期的话题上来。
今天有这么一个机会研讨公园城市激活亦庄的话题，非常有意思，我们结合对房地产的发展，包括对公园城市项目的研讨，可能对亦庄以后的新城建设有一定的帮助，同时对房地产方面的一些研讨、会有一个清晰的判断。
现在国内的经济形势和房地产市场是息息相关的，对于我们亦庄新城的建设最近一段时间也是挺热门的话题，在国际经济和国际房地产相对来说不是太好，但是对于中国，今年是一个非常有故事的一年，虽然经历了很多的事情，包括经过了北京奥运的成功举办，中国其实处在一个非常关键的时刻，以前说奥运会开完对国家经济的刺激作用，但是现在由于国际的影响，这个刺激的作用还没有体现，所以最近这段时间，对北京来说，也是非常关键的，随着亦庄新城规划的确认，骑士队北京的发展是一个很好的契机，只是短期内受宏观经济和全世界经济的影响，但是对于整个北京发展，长期我们也是非常看好的。
对于亦庄新城包括我个人都是非常有感情的，我从01年到现在一直在开发区开发房地产项目，包括我现在也住在这里，对亦庄非常了解，01年我们刚进亦庄的时候，找路都非常难，没有特别通畅的路，到我们开发项目的周边都是一些荒地，今天大家到亦庄来也可以感觉到，现在六七年的时间，变化非常大，在两三年前，或者是四五年前，大家印象中的亦庄更多的是他的产业，对于房地产开发的话有一些睡城的感觉，随着亦庄新城规划，这个转变随着规划的确认，在很短的时间内就会加速的实现。
对于我们项目来说，应该属于亦庄成熟区最优秀的项目，紧挨着亦庄企业文化公园，也是亦庄开发区最后一个大盘项目，虽然在现在房地产严峻的形势下，但是对于有资源和优势的项目后期发展充满信心。
我们的项目也要基于整个国际经济形势和国内的发展，最重要的是亦庄的发展，我们希望通过今天的研讨，大家对亦庄即将成为最大热点的区域发表高见对我们的项目多多指导，谢谢大家。
主持人：其实我们都知道，北京有一个东部的规划，从顺义到通州、亦庄，亦庄作为北京唯一一个国家级经济开发区，很早就采用了国际很先进的规划理念。我跟亦庄有很多的渊源，几年前操作过一个项目，也是比较有意思的楼盘，那个时候很多客户参加我们的活动都找不到，现在他们到亦庄已经变成了置业的习惯了。接下来有请亦庄管委会张勇主任谈谈亦庄未来的规划及发展。
张勇：因为亦庄，我也和龙总一样是01年来的，原来我在设计单位，到这里从事规划的前期编制这类的工作，实际上对亦庄这个区域，当时的感觉和龙总一样，当时觉得地广人稀，是这么一个感觉，觉得环境很好，也就是为了这个目的到这里工作。
工作了这么多年，我们经历了北京空间战略发展的规划，对北京整个城市功能进行了大的调整，到后来，我们也一直配合市规委、规划站进行了规划，在这个规划当中就提出了两轴两带多中心，就是东部发展带三个重点新城，在这个规划里面第一次把亦庄新城提出来，之前我们做过一个亦庄新区，我们当时研究的范围北边到五环路，南边到廊坊，这个范围大概有508平方公里，再后来，编制亦庄行政规划里面也是规划的范围，一个是212平方公里，亦庄新城的规划范围，建设规模100平方公里，今天各位说找路不好找，或者对这个区域不是很了解，但是随着逐步的亦庄区域的开发建设，我们产业的区域会变成和通州一样大，跟顺义是一样大，他承载着70-90万人口。
目前，实际上亦庄新规划确定了三个可能是亦庄地区发展的目标，一个是高新技术产业中心，这个主要依托与北京经济开发区，依托于这个区域搞制造业，另外是高端的产业服务基地，有一些生活配套、产业配套等等设施，还有一个国际的新城，斟酌这些字，改了很多次，总结了三方面。
刚才主持人说了，今天在当今的经济发展的特殊时期，我们开这个非常好的研讨会，非常的有必要，这个时机非常有意义。当然了，从开发区角度来说，本身是面向国际市场的，是外向型经济区域，所以更多的受到国际产业经济方面的影响，所以我简单的把我们开发区面临着哪些问题说一下。
作为我们来说，北京市规划当中也提出了，开发区要有业无城，怎么样解决这个问题，这个是一个很有意思的问题，业指的是产业，城是偏重于城市配套，产业设施等方面，有一个非常有意思的现象，也是我们近一段时间不停的跟大家说的，在聊起亦庄的时候，多数在这里工作过、居住过的人，对亦庄都有非常一样的感觉，像我们在这里工作，都非常有一个感觉，多数人是这样，企业也一样，包括在这里做过项目的对亦庄的认同感，我们一直说有业无城，这个可能只是我们硬件措施方面存在欠缺。
随着项目产业结构的调整，这个是不可避免的，我们可能产业会不断的升级，刚才跟杨先生也说了，我们这个区域有一个特点，随着我们三个重点新城，通州、顺义、亦庄，但是我们亦庄的高素质人口平均应该高于海淀。
所以这些人，而且人口结构，30岁左右的是主力，这些人对城的需求，对配套的需求怎么说呢，这个需求我理解是非常有活力的，充满着各种各样新奇的思想这么一个区域。
另外，我们提出了亦庄是综合产业新城，就是业跟城之间的关系，搞产业政府作为开发区管委会做的，而怎么做长期性配套，单单从政府一个层面来说，可能有一些力量上的不足，更多的需要一些社会力量或者说房地产开发企业共同的做这件事情，是一个城业结合的发展问题。
另外我们也认识到，亦庄未来的发展可能是科技城市的概念，或者是综合性，不是简单的工业园区，所以我们肯定会往那个方向发展。
我们实际上提出了北京第四大公园，我还有意的查了一下这个数据，我们这个公园实际上和颐和园的面积差不多，大概有5平方公里的绿地。
还有一个关于密度，我可能不是很赞同材料里面提出的一些亦庄一直以低密度著称，作为居住的项目是这样的，但是下一步节约使用的话，我们也提出了要进行适当的密度，然后城市多种功能的混合，培育城市的活力。有业无城这么说也是这样的，在我刚来的时候一样，这个区域不光是睡城，也是工业城市，在工业区工作的人，下班的人走了这边就是死城，睡城在这里是中百姓的人流，而且这个现在已经凸现了，在这个规划里面我们就提出了，我们看到了一些问题，我们未来单从规划，单从基础设施和轨道是无法解决这么大量的就业人口的问题，我们原来一些数据提出来供大家参考，03年的时候我们根本产业结构进行了调查，一平方公里的土地可以吸收2万多人，我们吸收了泰达包括台湾新城的经验。
我们的工业用地想想有多大的量，把对外的通道全部开通，单向的走，我们小时的单向车流有多少，更多的是依靠本地的支柱平衡，本地化的居住给本地的平衡。
对项目这块，我有几个想法，一个是轨道建设，北京提出了2010年要完成三百公里的轨道线路要求，原来的亦庄轻轨计划2012年左右通车，从我们的判断来讲，可能会提前到2010年左右，刚才也提到了东部发展带顺义、首都机场，通州、亦庄这条线，已经纳入了下面发展的重点线路。
还有公园，材料上提出朝阳、奥林匹克、颐和园相关，我们是隔离绿地的公园，我觉得你们提的特别好，我们是面向一面的，但是我想在项目的下一步运作当中会通过市场化其他的手段做的更好。
还有一个等于是我们核心居住区里面最后的大型房地产项目，实际上我认为在下一步具体规划的时候，可能会对我们现有的西部居住区的功能是一个唯一的机会，可以进行一些完善，另外又是一个起点，因为它是作为荣华路中间带重要的项目。开发区有类似几个盘比较大的项目都有这个理念，从规划的角度来说，我更希望这些开发商不要关起门来做项目，怎么样把这个区域的城市环境氛围通过大家的合力带动起来，大家也说道亦庄品牌价值被低估了，我个人也同意这个说法，从开发区来说，在打造亦庄的概念，这个是一个互动的过程，应该是政府和市场多方面参与，为亦庄和下一步的发展共同的做一份贡献，从我个人来说，我对这个项目还是充满希望的，谢谢主持人。
主持人：谢谢张主任，刚才张主任问我，在亦庄自豪不自豪，我可以非常自豪的说，当时我请客户都来过亦庄，但是那个时候也有尴尬，商业并不是特别多，那时候这个酒店还没有。张主任刚才也说了亦庄的规划，我们更想了解亦庄在北京整体规划中的地位，下面有请城市规划学会的高毅存博士就绿地对于提升城市居住的作用及后奥运发展趋势做一个论述。
高毅存：大家下午好！有机会和大家坐在一起畅谈公园城市和林肯公园在这里开盘的项目仪式，很高兴有机会和大家交流一下城市发展的未来的前景以及个人的看法。只是纯粹的作为城市规划工作者的个人观点。
大家都知道，我们亦庄是北京总体规划中的三个新城之一，而且完全是从规划中发展起来的，不像通州和顺义已经有一个老城的基础上改造的，亦庄完全是在一张白纸上规划出来的，老北京是历史文化名城，新北京建在老北京之上，新北京破坏了老北京，老北京又束缚了新北京，所以现在的格局是这样的，基本矛盾就是老北京和新北京。
亦庄就不一样了，完全是一个新城，不受老城的约束，马路都是三级路规划，都是按照国际通用的尺度规划的。所以他为未来若干年几十年打下了很好的发展基础。
所以要想做一点事情，要想让多数人满意，或者说让所有人满意几乎是不可能的。我觉得亦庄独特的地理区位决定了它很好的发展前途，所以在这里的楼盘，我觉得都很有发展前景，为什么这么讲呢，我想顺便非正式的谈一点信息。
大家都知道，国务院再三批示北京市要做第二国际机场选址的工作，第二国际机场的选址肯定在北京的东南方，这个大方向基本没有大的出路，那么大家就可以想象，等到二机场建成之日，一般的城市发展规律都是以机场为核心，周围为半径的发展趋势，到那个时候谁离第二机场最近，我们亦庄是离第二机场最近的。
现在看已经是不错了，但是相对来说，比起海淀和顺义，顺义有一个首都国际机场，我如果没有弄错，顺义的GDP是北京所有的区县最高的。
假定第二国际机场将来建在这附近，我想亦庄很有可能成为一个领跑者，在北京市诸多区县当中，而且亦庄也变成了独立的区县，这种可能性也并不排除，不管是尺度还是重要性，从原来的发展上来说，都具有特别的地位。所以亦庄从区域来说，是具有独特的地理区域优势的。
以北京市整个规划格局来说，总的来说，是头重脚轻，怎么讲，头重大家知道，上风上水，海淀、朝阳都是北京的头，奥林匹克花园都在那里，南城相对来说比较落后。当年在奥运会选址的时候有三种局面，一个是东南方案，就是现在这个地方，一个是东北方案，然后就是现在鸟巢地点的方案，当时的方案呼声最高的是东南方，为什么呢，因为历届奥运会的基本理念是通过奥运会拉动城市经济发展，拉动这个城市相对比较落后的区域，提升赶上其他地区发展的速度，我们中国也是想，我们不光想给国际做贡献，不光是想给国际奥委会做个样子看看，我们还是想实实在在的拉动北京的经济，为老百姓做一点实事，我们走那么多形式，看这么多面子上的事儿还是想谋一点福利，东南本身就是北京相对比较薄弱，落后的区域，如果有场馆在这里，可想而知了。但是这个方案最后没有通过。
最重要一个优势还是北边的区域条件比较好，基础设施、大学等等有自己独特的优势。但是相对来说，他是在初步发展或者是同级的地方锦上加锦，所以在日后就可以看到他的弊端，如果当时放在东南，产业会相对均衡。
最近在北京市政府和市委会议上都强调了，在奥运会之后，要重点发展南城，这个基本精神也是很明确的，北京南部、大兴、房山、通州等等地区就面临着新的机遇，因为国家要重点扶持这些区域发展产业，给予更多的关注，资金的注入，人才方面给予特殊的政策，所以亦庄又面临着天时、地利，所以亦庄在未来北京三个新城的发展当中会成为一个领跑者。
刚才谈到后奥运机遇，奥运会咱们都知道，相当于打一场战争，就是一个国家大敌当前，全民一致，所有的活动、工作，包括人的起居生活都要与时俱进，这是我们民族的荣辱。
但是这个战时过去了，就要向平时转化，就应该也更多的关注，打仗的时候很多顾忌不了方方面面，不能够把很多的资源都充分的按照应该有的比例分配到各行各业。
运会结束了是不是不强调了，这个是基本理念的，要延续下来的，亦庄又刚好位于相对来说密度比较低，新开发，有很多潜在机遇的区域，所以我觉得亦庄在这方面确实有一些自己独特的特点，奥运会大家都集中在奥北地区了。现在是后奥运了，情况就出现了变化了，过去有一句话，三十年河东三十年河西，风水轮流转，能不能转到这里，包括在座的媒体、开发商、特别是政府都要做工作了，能够在发令枪一响就可以成为领跑者，代理这个新城。
另外最近大家也都知道，三中全会也提出了关于向农村土地农宅进行扭转的问题，我们国家的政策逐渐的向更有利与民生，符合大众需求的方向转化，大家都知道，中国是个国有土地公有制国家。自从《物权法》公布之后，你个人合法的收入和财产是受到保护的，你只要是合法的，这个财产就是不可以侵犯的。
房地产一定要在适度的价格范围内赚取利润，最后我说一下关于公园城市，其实这个模式最早从英国花园城市得来，公共设施和图书馆都在内环，几圈大道，之内都是绿地，这样一个理念，把城市的公共部分放在中间，居住部分相对靠外，这么一个层次，形成了许多的卫星城，然后周边是大片的绿地，改变了传统城市交通拥堵、环境脏乱差的特点。
老的北京市实行起来比较困难，大家都看到了，二三环内，包括四环都盖满了，北京的大饼太大了，拆谁都不容易，但是亦庄就不一样了，亦庄有大片规划好的绿地，北面我们就看到了大片的土地公园，就为附近的居民营造了非常好的条件，选住宅就是区位、区位、区位，还要看这个区位的环境怎么样，我们这边的交通也很方便，也京津唐高速，本身的路也很好，再加上很好的生活环境，另外解决就业，不用再穿城了，这么一个花园城市的雏形，在北京可以做一个试点，可以作为一个开拓者，摸索出经验，为北京其他的新城和小城做出榜样是完全有可能的，我希望做的很精致、到位，而不是盲目的追求形式上的东西，要踏踏实实把这个住宅做的很人文、很生态的。要最低的能耗来带动周边的设施，怎么样让空气、氧气循环起来，把生态的理念深深的用到我们的小区里面，我想一定是会很成功的。
主持人：谢谢高博士，后来高博士讲到第二机场，加上现在的城际高铁，亦庄所在的区域价值已经逐步的凸现出来，我们现在也从长三角，珠三角到环渤海，我们也看到金融形势对区域价值的影响，下面有请文国庆老师讲讲目前国际市场的环境和国内的区域金融环境。
文国庆：非常高兴有这个机会跟大家就资本市场以及房地产市场情况进行交流，前面几位已经把亦庄这个地区的区域优势、发展理念以及独特的人文环境做了非常清楚的介绍了。主持人给我原来的题目是他亦庄区域价值和发展趋势，我想前面几位谈的比我透彻，你们更是这方面的专家，我来这里有一点感觉，现在是深秋季节，但是我已经感觉到春天的气息，刚才几位发言非常的凝重，说起来很不舒服的感觉。
我想说一下大的环境，大家知道，今年房地产情况不好，股市也不好，我做这个行当正好经历房地产、股市还有经济三点交汇之处，在这个过程中，我有比较深切的体会，这次全球的经济危机，所以负面的影响都显现的比较清楚了，我不能说现在是一个契机，但是我觉得已经是一个转机了，今年以来美国的股市跌了40%，而中国的股市跌了70%多，房地产虽然不是跌的很多，但是一直处在低迷的状态，这样看起来中国比美国受的次级债危机多，其实全球金融危机的根源是美国，最后美国受到金融危机的打击远远要比中国严重的多，但是在第一阶段，中国和其他的国家受到的打击会明显的大于美国，但是在未来的三年中国可能很快的缓和过来，但是美国还会进入持续的产业衰退阶段，一年后的次级债危机爆发到今年的10月，最严重的时候，受到打击的主要是新兴市场国家，这个危机的主要特点是全球的货币收缩，我进行了一个统计，在这个时间，由于次级债危机造成的企业倒闭等等，使得美国有效的货币供应量降低的1万亿美元，我们知道背后的货币支撑是十倍的杠杆作用，反过来中国的货币是40万亿人民币，但是中国的金融资产总数加起来是100万亿人民比，中国的杠杆是2.5倍，美国系10倍，大家老说中国的泡沫比美国大很多，但是美国是主动的货币治疗，在金融危机初期的时候会迅速的实现货币的收缩，从全世界各地都收缩到美国境地，引起了欧洲市场、中东市场，新兴市场股市和房市全部暴跌，其实这个现象是一个货币现象，从一年前到现在的经济危机就是金融危机，特点就是货币的收缩，资产价值的暴跌，房地产是典型的金融资产，澳洲和其他的国家也如此。所以中国的地产不景气是非常正常的现象，不要以为都说购买力的原因，在这种情况下，中国的地产跟股市比起来跌的非常少了。
美国的拆借利率从10月10日开始到现在持续了持续的下跌，三个星期连续的下跌，这个下跌是一年多罕见，无论美国的联邦利率怎么下调，商业贷款持续上升，现在已经出现了缓和的迹象了，反过来带给我们是金融方面的冲击可能要告一段落了。
我跟大家说一点，为什么我有春天的感觉，昨天美国股市出现了4.85%的暴跌，全球的周边市场在暴跌，但是今天中国的故事在是在上涨，全球独树一帜，在这个时候我们才看到中国的经济就是与众不同。
当你意识到这一点的时候，你应该知道金融危机按照已经进入到第二阶段，经济危机，产业衰退，美国的问题出来了，中国不跌反涨了。
房地产作为一种被货币表达的金融资产，其实它的价值是相对的，大家想想，为什么现在房子卖不出去，但是去年九十月份为什么卖的特别好，因为有股市，现在股市已经缩水到原来的1/3了，我们大多数有购买能力的中产阶级在这段时间资产已经缩水了50%了，还有能力买这个房子吗，当我们的股市再回到去年的状况，又会觉得房子很便宜了，房子贵不贵是相对的概念，这一点很重要，如果你坚信你的房子是有特色的，不是一般的房子，是有区位优势的，是符合某一类人群居住的，满足特定人群诉求的，价格只是相对的概念。
严格说，我认为中国只有30%到35%的人适于有独立的产权，其他的更适合廉租房的方式，只要美国贷款利率持续低，他的货币乘数就会大幅度提高，过去全世界损失的十多万亿的金融资产还会反过来，毕竟货币是用来表达财产的价格的，当货币乘数回归的时候，财产还会恢复上去，长远来说，对中国的打击并不大，这对中国是一个机会，当我们的反转之后，你会发现中国的资本市场又好起来了，最后中国的真正实力才体现出来，你会发现中国经济实力可能是美国的60%的水平，我们没有美国高，但是绝对不比美国差很多，当您从货币的角度意识到这一点的时候，你会发现我们的房价有一点偏高，但是不像大家说的那么偏高，但是大家的收入水平也会有比较大幅度的提高，这种现象将在未来两到三个季度以后出现明显的转折性的征兆。
其实我对房地产市场并不是很悲观，我对大家的财富水平也不认为仅仅是目前的状态，大家在未来的四到五个季度，我们资产还会回来，基于这一定我是比较看好我们的资本市场的，包括房地产市场，股市，其实我不看好国债，我认为你要是有国债的人，在三个月之内，最好卖掉，股市和房地产什么都可以，巴非特说过一句话，你应该坚决卖掉货币，货币是垃圾，现在只有实业、股票才是黄金，谢谢大家。
主持人：非常感谢文老师，他是专家，我只是听到市场上的声音传达了一下而已，他今天给了我们很多的信心，让我们对房地产市场有更多的憧憬。
其实我们也知道，在这个大市场里面，还有很多的个案，像SOHO中国三里河SOHO在奥运前推出来非常的火爆，对于不动产，有商业、居住、写字楼，纯居住的不动产投资价值都显现出来了，下面有请全国工商联商业不动产主任朱凌波先生就城市综合体带动区域价值进行讨论。
朱凌波：刚才几位他的都比较宽泛、宏观，我谈的话题可能和论坛的主题比较一致，就是谈城市综合体，在中国有一个约定俗成的说法，在公寓、写字楼、酒店、商业包括住宅的四加一模式，三种以上是城市综合体，国际上有一个词比较接近了，就是公园。
实际上我个人的理解，我们全国工商联房地产商会最近正在做城市综合体的案例和模型研究，最近我去了很多的城市，很多标志性的项目都是城市化的，实际上城市综合体，他有三个要素是能体现他的价值和附加值，第一个他是一个城市的中心，或者说区域中心处在这样的区域位置，第二个要跟城市的公共交通，枢纽关联；第三个要跟城市的广场、公园或者说城市最好自然景观的关联性，只有具备这三个要素的城市综合体才能真正担当中国城市化进程的城市的隐型。
它实际上集合了一个城市所有功能的萎缩板，居住、生活、商业、娱乐、文化、时尚、旅游，实际上是一个城中城，只有具备这样的功能，才能成为一个城市的引擎，为什么市场和政府要做城市综合体，开发商要做城市综合体，而投资者和消费者也愿意进入。
我们看北京的一线城市，最早的国贸，是中国的城市综合体，第三期去年才做完，经过了二十年的跨度，这个地块的价值是在成倍的翻番，亚洲最著名的是六本木，这十七年没有浪费，这个城市综合体带动了城市的价值都有了倍数的提高。
为什么中国的政府愿意做城市综合体，中国的商业地产有一个很有意思的现象，中央政府对商业地产的关注基本是缺位，现在叫住宅城乡保障部，商务部更关注的是零售，你看所有的地方政府对商业地产关注度最高，无论是一线、二线、三线城市，只要是区域的唯一的商业综合体，一定是当地首长的工程，基本上政府首脑都对这个城市综合体要盖多高，多大面积，都会有指令性的要求。他是一个政府拉动城市化进程，树立城市形象的标志性的问题。
我们最近和中国房地产报搞一个城市标志物的评选，开发商为什么愿意做城市综合体，因为是很好的投资模型，中国做住宅和商业地产都好，大家面临的就是资金的困扰，一个是获取资金的渠道，你在销售市场的销售速度、销售周期加长，作为城市综合体，跟我们的融资体系有关系，银行我们可以拿到商业贷款基本都是短期的，按揭的乘数抵押率是最低的，开发商选择做城市综合体，因为他可以设计出这么一个产品的结构，你的住宅、公寓、写字楼是可以销售的，可以完成资金链前期的循环，你可以通过开发顺序，产品结构的组合，环节资金的压力，当你有了这样的资金实力完成良性循环的时候，你的物业持有会不断的升华，你将来的资本价值会得到升华。你看国贸、银泰、包括东方新天地，如果短期销售模式做的话，不仅违背商业的规律，最关键的问题是你无法让这个土地的价值和资产的价值最大化。这样的土地价值在每一个城市的地块都非常有限，而中国的开发商由于前期和政府的关系，包括他们对土地价值的敏感都天然的获得了中心土地的资源，而我们的很多的零售商他由于采取的是租赁的模式，就造成了中国的综合性的商业物业面临资金市场，政府的需求价值最大化，多重价值的选择。
我们看首席公园综合体，大概是中心型的综合体，大部分的系没有住宅的，只有在区域型的才有很大的住宅的比例，这既是取决于这个区域居住的人群的需求，也是开发商自己投资、组合的很好的选择，用前期的住宅的产品和现金流的回流完成整合资金链。
今天讨论亦庄的城市综合体有他特殊的价值，我记得七八年前，我第一次和张主任见面，亦庄南区规划的讨论我参与了，去年我参与了亦庄居住模式的讨论，我们可以对亦庄的新城市做一个比较，刚才说的卧城和回龙观是相反的，这种完全以居住为主的大盘，白天人进城，晚上人回来，当年亦庄正好是反的，一个新城区的建设，它能够按照一个城市功能建设，可能在北京这几个大的区域，我认为亦庄反而是基础最好的，最开始的建设是按照产业，工作的模式来做的，他是解决了人最根本的工作的就业的问题。
总体来说，如果一个中国的城市化进程，包括第一代的大盘都是失败的模式，极大的降低了作为一个城市市民生活的品质和享受都市生活的氛围，你看北京，包括回龙观，天通苑，很多的区域，他只有居住的价值，但是按照城市的功能，商业、文化、教育、医疗，所有一个城市居民，尤其是迅速发展的国际化的都市型、时尚型的城市氛围基本感觉不到。你要到西单、王府井，区域的商业中心，才能享受都市化的品质。
亦庄这里，如果以产业拉动，将来把居住、工作、生活、教育、文化、旅游功能做全了，做一个新城，按照城市的功能，我想亦庄的城市价值才会最大化，城市综合体恰恰可以起到引擎和带动的作用，我们说酒店，他会聚居最高端的旅游的人群，写字楼会集合当地最高端的商务人群，商业会集聚周边居住生活的人群，住宅因为由于拥有景观价值，又聚集了高端的居住人群，多元化的人群在这里互补，通过功能的分配达到功能的分享，这个是市民生活的中心，也是文化的中心。这个区域的半径延伸，一般10多万的综合体要辐射20多万人。
主持人：非常感谢朱老师，我们其实也知道，城市综合体现在我们在市场上见到了很多了，比如说华贸、国贸，现在的金融街，都是属于城市综合体带动区域发展的比较好的例子，我们的出现可能又有一个新的模式，就像刚才朱老师说的，在城市综合体和公园息息相关的，刚才也说了，我们的公园可能和目前至少我们自己是这么想的，北边有颐和园，有奥林匹克公园，东边有朝阳公园，我们的企业文化园面积可能是足够大的，名气没有其他的突出，但是生活化氛围是比较浓厚的，我过去在这里工作的时候，每天看到很多人在那里面玩、乐，我认为这样的新的形势是我们过去没看到过的。下面有请华高莱斯的公衍奎对公园改变城市经济、生活进行演讲。
公衍奎：公园城市刚才高老师说了历史，我倒想说一下城市里面的公园，对我们来说，我们老觉得恩如果有公园，大家就首先想到了生态、环境，但是实际上对有魅力的城市来说，有时候公园跟城市建筑之间实际上是应该呼应的，互动，而不是隔离的。
刚才有人说曼哈顿中央公园，不仅提供了一个公共空间，也提供了一个观赏城市的舞台，我们说到城市天际线的时候大家首先想到的是宾水区，也有很多从公园里面看，比如说曼哈顿的中央公园，我们看到很多古典的建筑形象，城市的天际线，非常的漂亮，为我们观赏城市留下了空间，刚才主持人说到北京有很多的城市综合体，我说CBD其实很遗憾，我们看他的时候，在三环上过去了，我们站在 地上的时候你发现中央电视台这么有影响力的建筑，等我们看的时候发现大裤衩下面还有一栋楼，我们感觉不是很好，就是因为我们缺乏欣赏城市的距离，在这种情况下，城市里面的公园不仅仅是公园本身可以被欣赏，实际上提供了一个欣赏城市的空间，这是我们对城市公园的第一个判断，城市本来是很美的，但是要有距离欣赏它，公园就提供了这个机会。
另外我想说的包括朱老师都说到了，比如说城市里面的综合功能，对一个城市来说，他要有活力，一定是功能符合的，刚才张主任说了，包括亦庄也面临着有业无城的现象，其实最主要的问题就是功能缺乏平衡，就像我们工业城市在中国也不是新鲜事情，包括石油城市、煤炭城市、钢铁城市，很多都是工业城市，但是当初的发展模式跟市场化的发展模式是不一样的，比如说包头，一开始发展钢铁行业的时候，大家一看钢铁厂很多，全是男工人，怎么办，纺织厂啊，女工来了，这就是主动的平衡，然后成立家庭，人留下，沿袭了大院办的模式，所有的配套，商业、医院、学校都进去了。
但是现在城市发展基本是市场化的，我们亦庄发展产业了，住宅市场化发展了，居住人群不可能完全的解决，因为收入的程度不一样，然后天通苑出现了，解决了最低端人的居住问题，但是产业也起来了，这个主动的平衡过程已经不存在的，在这种情况下，我觉得一个城市里面有最好资源的地方可以起来是应该的，我觉得确实应该有一个项目激活他，一般的城市里面的公园周边都有一个成熟的生活氛围，比如说朝阳公园，周边的餐饮业一开始就非常好了，在这个地方，很多人说很可能成为生活中心、文化中心，休闲中心、旅游中心，在这里我觉得这个位置是难得的，周边的城市氛围也比较强了，然后又加上我们的资源比较特殊，刚才也说到日本的六本木，其实也是多功能的，电视台、商业、办公居住，这种综合才产生了活力。
说到第三个问题，其实我觉得出去是城市的功能要符合，要产生足够的活力的话，还有一个观点，特别低的密度其实是很难的，包括亦庄前期发展的住宅，为什么呢，最简单的例子，比如说商业，一般情况下，一个商业要做成，总摇摇有一个核心商圈，一划出去总发现周围的人口密度一定要够，常住人口而不仅仅是来往的人，在这种情况下，这个商业的立基条件才可以出现，如果在这个地方开业的话，5%的销售额已经有着落了，才可以做这个事情。
美国是大片的HOUSE区，在一个高速路的结点形成了广场，很多人开车过来购物，社区的活力是有限的，城市的活力是有限的，对我们人口密度比较高的国家来说，应该还是让人口密度更高一点，让我们自己创造城市的活力，很可能这种状况才是我们可选择的，所以我觉得，林肯公园这个项目，只有这样，我们才有市场的基础，谢谢大家！
主持人：谢谢公总，我过去住在这里的时候也感觉到很好，很多朋友以前住到这里，现在又搬迁了，刚才说了，人留下来很关键，北京有几个区域操作很成功的，比如说世纪城，现在那边的商业氛围非常好，下面有请汉博的董事长朱友军先生，他原来是世纪城的操盘者，有请他就现在的商业模式进行一个探讨。
朱友军：谢谢，我先谈谈亦庄这个区域，正好在07、08年我们参与了一下通州新城的核心区的工作，我稍微谈一下三个新区的感受，这三个新区，我觉得现在是北京市政府重点打造的，包括这段时间好象媒体报道出来的在通州五号地，国贸四期在那里盖，整个七块地块大家也非常熟悉了，这是我们讲的通州新城，现在已经叫北京新城了。顺义新城打造的是国美商业区，亦庄是高科技的产业园区，加上生态宜居住宅为主的生态区域。
通州基本是文化创意，每个新城开发一定要有产业带动，现在我们在全中国也参与了很多新城的的过程，但是真正新城里面做的成功的非常少，包括我们的新区，我们也做了一个开发区，都做的不错。过去浦东新区在没有人的时候到现在有很长的过程，每个新城都需要十多年的发展历程才可以把这里做好。
现在北京市政府应该是在整个城市里面已经没有开发的住宅项目了，现在基本上从2008年开始北京市政府应该开始大量的花很大的精力投入三个新城。通州新城和亦庄新城典型的不一样，通州新城就是典型的睡城，我们承担一期土地开发地块的领导谈，他们很痛苦，他们当时很想在这里做十多万平米的商业，并且考虑到持有一些商业，现在很多通州人在这里上班，不在那里产生消费，所以到现在为止，商业还是非常的落后，但是我觉得国贸要在那里盖四期，我相信通州新城会启动城市的发展，但是这个产业是以文化产业为主作为重要的发展的基地。
国美商业区基本是以物流、空港两类为主，然后会做大量的写字楼，我们叫商务区，刚才朱老师讲了大量的写字楼、商业，更多的在新城里面盖这类东西，但是在偏僻的地方盖这个还是很难的，一般政府对新城的规划在一任政府里面想的很好，在这个过程中政绩要做亮点，然后强调您盖写字楼，商业，但是这个需要大量的住宅的制成，如果没有人来消费支撑是不行的，我认为三个新城里面，通州和顺义定位也好，操作也好，未来是没有问题的，但是难度非常大，而且我们在跟他们做这个过程中，他们自己也是认识到这个问题，在人不够多的时候，做高端的写字楼，金融，非常大体量的购物体系在这里出现，需要大量的居民支撑的。
今天的名字起得非常好，公园城市激活亦庄，靠什么，大家总把公园城市综合体，我觉得应该是公园城市，人民是综合体，综合体有很多不一样，有很多的公园、写字楼，商业为主，我们这里的是想打造一个公园旁边的城市里面的综合体，跟别人不一样，更强调的是交通便捷性，居住氛围，包括社区环境，是以社区配套服务和区域商业为主，这样的综合体，更商业化、生活化一些。
亦庄我刚才问了一下开发商，他们说了一下人口，大概有10多万，这个其实已经是在整个新城发展速度里面非常快了，而且未来我们判断北京这边的发展，基本上人口会往通州、亦庄方面大量的拥挤，因为亦庄又开发了大量的地块，也就是说亦庄未来不仅仅是新城，其实政府是想建成未来城市的一部分，包括我们讲的三个地块，都会和大北京联合在一起，未来居住在亦庄的人，不仅仅是晚上讲的流动人口，包括高科技产业的人，他们住在北京在这里消费，包括我们刚才说了，我们自己在北京上班，住在这里，这正好是两个相反的人群，但是我觉得应该速度很快，应该就在二到三年内，亦庄会独立的一个区域中心，我们跟商家交流的时候，不管是还是超市