主持人：下午的主持人是高策地产顾问机构董事长、思源经纪董事兼首席专业顾问李国平先生，有请李总。
李国平：上午大家听了很多精采的演讲。中国现在已经和世界紧密联系在一起了，所以全球金融风暴，中国也不能幸免。我们下午首先请出一位嘉宾，他是德意志银行中国首席代表陈丹华先生，他的题目是全球金融风暴下的地产金融的安全路径。
陈丹华：各位嘉宾，大家下午好！德意志银行我先简单介绍一下，非常有幸在这次金融风暴中相对过得比较好一些，不但没有出现其他的金融机构出现这样那样的问题，还收购了德意志邮政储蓄银行。扩大我们自己的储户的基础，而且进一步强化综合银行的业务优势，能够使我们将来过得更好。
现在看来，过去的纯粹的这样一种投资银行可能要做出很大的改变。未来整个银行格局在这场风暴下会有很大的变化。最近我们也看到很多救市的措施，有降息等等。在这个图上我们可以看到，发达国家的经济增长都非常低，甚至出现负增长，对于发展中国家，像中国和印度，过去都是8%到10%的速度，现在也是处于一个衰退。也就是说明年如果中国这样的发展中国家不能够达到6%、7%的话，就是出现了一个比较大的衰退了。整个全球的经济不管是发展中国家还发达国家都在一个衰退，只是程度大小而已。在这个情况下，投资者仍然是处于观望的情况，他们的资金仍然没有真正回流，还在不同程度地收缩。
从图上可以看出，资金的净流出还是和过去几个月一样，没有很大的改变。实际上过去这段时间，我们可以看到，应该是史无前例的。每一天在美国这样的成熟市场，都是以百分之十几的波幅在交易，这样的市场，真正的投资者不会做出很有信心的决定。在不稳定的情况下，资金是很难进入的。在对冲基金方面，而且很多人告诉我们说，他们已经在不同的程度上准备在今年年底能够应付他们的出资人的赎回要求。这种情况下，即使市场再低，他也不会买的，他需要准备好现金，这个是对市场一个巨大的压力。
美国的债券市场也可以看到，虽然我们前面提到降息，但是实际上银行的钱还是抓在手里不太愿意放。所以有人曾经批评鲍尔森的7000亿计划，现在不是这个池里没有水的问题，是这些水没有出口，让这个池子的水流到干旱的地方去。有很多人觉得在鲍尔森的方案里没有真正解决。虽然息在降，但是银行放贷意愿不是很强，所以他会要求一个很大的息差。
我们从图上看，美国国债的收益率原来中期、短期和长期的息差是不大的，现在随着金融风暴的深入，息差拉得越来越大了。很多的美国经济人士就说，实际上美国面临的是一个解决长痛还是短痛的问题，长痛就是由国家把银行的这些坏账都拿过来。中国在这次金融危机中也成为一个重灾区。美国实际不愿意这样做，因为这样做的话，美国政府会成为很多银行的控股。现在美国反而走到一个阶段，是姓资姓社的问题。投资者如果投资一个银行的话，他知道这个银行的脏东西都已经拿走了，他就会很放心。如果不这样的话，投资者不知道这里问题有多大，洞有多深，所以非常谨慎。
亚洲的市场也是一样，过去这十一二年来，比较大的三次危机，第一次是亚洲金融危机，还有这次的次贷危机。可以从这个图上看到，危机发生之后，融资市场的收缩就非常严重，这个效应到明年就会显现出来，如果说过冬的话，真正的严冬可能是明年才能显现出来。因为在今年初还是有一些资本市场的融资做出来的。下半年基本已经很少有这样的一些融资了。
我们把它分成四个产品来看就比较明显一些。像配送和首次公开发行可转债这是香港资产市场常用的方式。其实资本市场的活动仍然是在稳步上升的，应该讲借贷的市场是一个短暂的关闭。资本市场并没有完全关闭，因为有一些新的基金正在成立。但是对于私募资金的投向会有一些明显的改变。最近我们参与的一些项目，和基金的接触，发现他们对公寓，写字楼市场比较关心。有几个方面的原因，一个是住宅在政府各方面的影响之下，受政策影响非常厉害。政策可预见风险比较大。相对来说，写字楼和公寓等商业地产政策风险比较小，另外一个是住宅的销售也不是很被看好。但是写字楼或者是商业，往往对于租金的预期是相对可以计算的，这样估值上分歧就不会那么大，比较能够走到一起。但同时这方面又有风险，商业地产的投资资金都是比较大的。尤其是商业的运营要求比较高，一个商业地产的成功关键取决于你的运营。所以，商业方面投资者非常注重运营管理。
其实投资者一直都很关注很多方面的问题，我想在这么一个严峻的行业周期里面，他们最关心的一些情况可能是多元化的经营。就是怎么样在未来的房地产市场中通过风险的分散使经营的风险有效的分散。同时因为资金链非常的紧张，企业自身必须产生比较强的现金流，比较强的自有资金来应付将来的增长。同时，企业方面过去比较激进地去拿地策略可能更要谨慎。
大多数的融资产品结构都有一个前提，就是要做一个债务融资。债务融资的成本非常的高，但是股本的融资成本相对低很多。很多的境外融资商觉得这个是比较难得的一个介入房地产的机会。因为过去房地产非常热的时候，他们一个是没有多少机会进来，再一个是没有多少挑选的余地。
从投资者角度来说，这么一个艰难的时期，我觉得从地产商来讲，主要解决的是一个投资者对整个行业的信心。从估值等等，谈判的基础都是一个信心问题。如果仅仅是抄底的心理，这种基本是谈不到一起的。因为要在短时期内，马上走出冬天迎来春天是不现实的。
再有是资金的压力，对于房地产来说也是一个选择，你要面临的投资者，是不是可以在未来的几个月，甚至是一年这个很艰难的时期中间，他们有没有实力来支持你的发展。我们企业自己也要有很强的区别于别人的管理能力，怎么样在这样的时期把自身的管理能力做好，解放军挑选猪坚强的时候，不是每个猪坚强都解救的。原来主要是看地，现在更多的是看人。
公司方面的选择，协同效应，就是要在选择投资者过程中，最好是有一些运营方面的附加值，最好在运营和经营方面带来一些有利的经验，使得公司管理方面的质量有一个提高。
由于时间的关系，我就谈到这里，希望下面还有机会和大家做更多的交流，谢谢！
李国平：感谢陈先生的精采演讲。在全球金融风暴的大背景下，我们坐以待毙吗，还是怎么办？所以接下来这个话题我们是一个互动话题，我们探讨一下，在这个大背景下，我们该何去何从？下面有请参加对话的嘉宾：
叶天放 中国民生银行地产金融事业部市场总监；蔡洪平 瑞银投资银行亚洲区副主席，中国区主管；徐光勋 纳斯达克中国区首席代表；王天也 建业地产股份有限公司行政总裁；鄂俊宇 亿城股份总裁；范小冲 阳光100置业集团常务副总裁，以及北京富力地产的邬琳女士。
同时，有请中城联盟投资基金董事总经理路林先生和我一起主持。如果说企业在目前这个形势下，想收缩规模的我们就不讨论了，我们讨论如何进取的事情。我们在台上是两方的代表，一方面是经营投资的代表，在这个环境下地产还能不能投，或者是哪方面可以投，我们的开发商还有没有一些进取的行为？咱们按照顺序，先请叶天放先生代表中国民生银行国内的商业银行地产金融事业部的意见。其实民生银行应该是国内商业银行当中房贷的大户。民生银行在房地产市场上是一直敢于投放贷款的，目前这个形势下，你们是怎么做的？
叶天放：房地产市场一直是投资比较多的行业。之所以今天要讲这个题目，现在要讨论一下投资机会可能大家都会对投资方面有一些畏惧。作为民生银行呢，我们无论是开发贷款还是按揭贷款，都是做得比较开放，我们没有对房地产的投资机会减少。从中国目前的发展机会来看，我们倒是更多地觉得他的机会在于我们自己的能力。站在商业银行的角度，有多少能力给这个市场提供更多的服务手段和产品。可能能力越强，我们自己的机会也越多。所以在这个大背景下，更多考验的是我们自己的能力。
第二个，机会和风险是结伴而行的，对于商业银行而言，更大的程度是考验我们自己的风险把控能力。除了我们原来平时更多的传统产品，比如开发贷是基于企业的产品和销售状态，还有是基于房地产物业经营的现金流，叫做经营物业抵押贷款。这些产品依然在做，可能对我们现在的挑战是，我们怎么样实现的是，哪些地方更安全，哪些客户更安全，什么样的业态更安全。
李国平：那么你们现在有什么认识，哪些领域，哪些产品你们会更多关注。
叶天放：原来我们做得比较多的是住宅产品，而且大多数在大城市。现在我们的市场是变细一点。所以各种业态的分化也要变得细一些。我就不简单说长三角安全还是珠三角安全等等。从现在来看，我们从产品的角度来说，除了我们自己的传统产品以外，我们觉得这个市场未来两三年会出现很多的项目之间，和企业之间的并购。我们商业银行从房地产行业的产生到发展到衰退，每一个环节都参与了。
路林：接着向叶总提一个问题，我们房地产企业资金主要来自商业银行，商业银行在做贷款的同时，有没有提供房地产的投资产品呢？
中城联盟投资基金董事总经理 路林
叶天放：应该咱们行长早上的讲话里谈到一些。因为我们现在商业银行进入金融投资领域权利还是有限的。但是，我们可以借助其他的一些工具，包括基金，进行一些合作的模式。
路林：在目前，我们四位开发商当中，阳光100是覆盖城市面非常广的。请范总做一个介绍。
范小冲：现在可能是处于一个行业的下行周期，当然很多人判断，说这会儿应该要猪坚强等待解放军来救了，或者是冬眠。
作为阳光100，我们是作为一个行业来做的，作为一个房地产行业肯定是有周期的，不可能只有高涨没有下落。所以不管周期不周期，我们都要做下去。第二个，我们要判断现在到底是什么时期？有人说现在是冬天了也有人说现在解放军来了，现在是春天了。我感觉现在政府来了是供了一些暖气，更冷的严寒还在后面。
这个时候是不是一定要冬眠呢？我们感觉在这个时候，实际上还是有很多的机会的。这会儿你可以看到今天土地的价值，包括房地产投资的机会和成本和去年相比已经大幅度下滑了，有的都跌一半了，当然现在还没有到最终的底。这样就给了两个机会，一个是通过资本经营，第二个利用品牌整合。
我们通过十几年的品牌建设，逐渐建立起了一个标准化平台下的项目管理，形成了集团总部对项目的垂直管理。我们在看有没有这个机会，利用我们的品牌和管理能力和土地和资金一起整合，共同渡过这个冬天。就是探讨一种尽少地受到土地和资本制约的过冬途径。当然未来的春天肯定不是去年的春天了，因为今年的寒冬绝不是去年的冬天。大家都在认为是盛夏的时候，忽然一下冷了。实际上是去年的一个狂热的泡沫，今年得到了一个回归。实际上也是开发商去年坐地生财的模式要转变了。
在这个冬天更多地反思自己，完成自己一个升级。利用自己的品牌和能力，在冬天还是大有作为的，我们也期待下一个春天，在新的游戏规则下，阳光100获得一个更大的发展！
李国平：叶先生刚才提到了创新。我们提到金融创新我们还很害怕，因为老美创新了很多的金融资产，可以说直接导致了这次金融危机。阳光100还没有上市，没关系！但是我们有一个上市的推手，就是蔡总。有请蔡总跟我们分享一下。
蔡洪平：大家知道现在的惨淡到什么程度了，中国海外现在股价是六块七，市值净资产折让52.7%，碧桂园从年初到现在下跌了68.7%，广州富力到现在跌了88.5%资产折让是82.6%。我认为今天不是谈价格的时候，因为没有买家。目前所有的外资目前对中国的房地产业大门已经关闭了，不但关闭了，每天都有私募基金在回缩。他们告诉我两个担心，一个是对中国目前宏观经济政策还看不透，比如为什么现在还不放开第二套房的政策，现在等于是一角踩油门一角踩刹车。第二，担心有些公司恐怕过不了这个冬天。第三，确实，现在外资投进来的已经苦不堪言，这种痛苦，表面上没什么，其实心里非常难受，土地转让都没法转让。对冲基金的回收高潮是08年10月，将近有四万多亿的资金要回收。
起来碧桂园上市也好，绿城上市也好，怎么样评价当时的场面呢？
李国平：有人骂你吗？
蔡洪平：没有，当时你不这样定价是错的，帮中国人融点钱，我们问心无愧。
鄂俊宇：过去的机会是抢出来的，接下来的机会肯定是做出来的。不管是大公司还是小公司，都面临一个重新定位和选择的机会。能够让大家慢下来，一定要想清楚，比如阳光100为什么要上市？我们要检讨过去的一些商业模式，比如全国化，同质化，以规模和周转作为所有的大型地产企业的共同模式。是不是猛攻跑赢市场的一个商业模式。
另外一个就是一些中小企业，我觉得可能还是沉浸在以前做地产的商业模式中。从招拍挂以后，地产就已经是名副其实的金融地产了。尤其这次危机更体现把地产的金融属性更突出。不管是上市公司和公众的投资者，还是没有上市和私募的投资者，生存和发展永远是一个共同的话题。做地产的并不深刻理解金融，做金融的也并不深刻理解地产，仅仅是一个合作，没有一个深度合作和共谋。
我觉得接下来房地产一定是一个金融地产的概念。从我们亿城来讲，可能有一些非住宅类的产品，比如养老地产。由于过去资本的推动下，大家强调的是快速盈利的模式，养老地产这种长期回报的产业，大家关注得就少了。另外一个，包括旅游度假产品，包括一些消费升级的刚性需求产品，甚至包括高端定植产品，比如一些差异化的商业地产。所以，这次调整我们更多的要调整自己。
蔡洪平：做房地产行业离不开资本市场，但是不能把战略跟着市场走。去年我们做完碧桂园以后，突然他就成为首富，这个时候很多企业就搞不清自己该怎么做了。碧桂园上市成为首富以后，这种首富效应刺激了一批中国同胞们，即使不是首富，二富也可以。事实上后来做潘石屹的上市，他是一个品牌的商业地产商，每家的模式是不一样的。有些公司，上市之前都是拼命拿地，而且不惜成本，他以为这个钱仅仅是人民银行的利息而已，突然市场下调的时候，问题出现了，他不知所措了。我觉得阳光100这个做法很好，踏踏实实做好产品，做自己的事情。不要只看财富，你现在心态健康比什么都幸福。秉性自己的发展宗旨，踏踏实实地做产品，得到自己应有的一笔财富，这个才是长久发展之道。
李国平：谢谢，我们富力现在如何定位我们的发展，我们的发展机会在哪里？
邬林：我们是2005年7月份上市的，其实那个时候房地产公司上市热潮并不像去年那么火热。刚才蔡总那一番话说到我们企业的文化。其实我们公司和我们的两位老板，大家都知道我们是双壳，他们两个的风格不一样，上市融资主要是李董事长负责，我们一直是脚踏实地。
包括上市以后，我们整个融资40亿，并不像其他公司那样融资那么多钱，我们公司现在主要的业务是广州总部和北京两大城市。广州主要是以商业地产为主，05上市前夕，在基本上没有人竞拍的情况下拿的珠江新城15块商用地块。从我们第一个项目科讯大厦到后面的银龙，到去年落成的利斯卡尔顿酒店，我们公司最根本的是住宅项目，我们住宅项目主要是以广州本土开发。
97年的时候其实广州的地产也并不是特别火热，那个时候我们养成了一支团队，我们如何降低成本。老板也是教育我们，不要头脑过热，做好自己的本职工作。今年我们推出了全国范围内比较多的别墅类产品。其实我们公司94年成立到现在，别墅产品是我们今年第一次推出，而且正好遇到房地产大势并不是特别好的前提下，我们还是勇敢地迈了这一步。第一个项目是今年七月份推出了富力湾现代墅。在现在房地产低靡的时候，我们要做两件事情，第一个抓好自己公司成本，控制下来的成本就是公司的利润。在我们公司还是以自己的销售来保证我们的现金流。包括前一段时间有传言，我们也做了简短申明，我们没有发行其他任何债券，没有任何计划扩大股权，也没有延期还贷。
97年亚洲金融风暴的时候，整个房地产市场特别不好，反而给了一些房地产公司挺身而出，在以低价吸收了很多便宜的地块，以及增强了自己的团队。所以我们也是踏踏实实，做好自己的品质，为社会贡献一些精品的楼盘。
李国平：在他们贪婪的时候要不贪婪很难，在大家恐惧的时候不恐惧也是很难的事情。这个时候，纳斯达克还顾得上中国吗？
徐光勋：纳斯达克非常看好中国的，我是94年代表纳斯达克来到中国的。去年股市那么好，中国公司在纳斯达克上了22家，今年股市这么差，昨天为止中国股票上了21家。当然上市是有各种各样的方式。
李国平：地产公司有机会吗？
徐光勋：我从个人角度，我觉得中国地产的潜力还没有开发。我觉得好多东西拿到国内分析不下去，我前天从英国回来，16年来他的地市GDP出现了负，一片混乱的局面，但是我没有听说英国人讨论什么寒冬。而且中国的房地产业刚刚开始，总的来说潜力是巨大的。包括我们每个人的收入结构等等都有很大的潜力。股市永远是基本面决定的，外部再不好的时候，只要基本面好的时候，最后你的股价是会得到认可的。英雄不在于征服了别人，而是征服了自己。我觉得大家在谈冬天来了，我觉得才刚刚开始，怎么会冬天了呢。
李国平：因为蔡先生和徐先生他们从美国回来，因为那边更冷，所以觉得这边不是冬天。
蔡洪平：不是，我认为是严冬。
李国平：王总，他们是逆流而上，介绍一下他们的体会。
路林：实际是换一个思想，我们台上两波人，两个市场，一个是资本市场，一个是产品市场。蔡先生是从资本的角度说的，你是买富力的股票还是买富力的房子呢。建业上市的时候，我当时和建业董事长讲，他的老板要面对两个市场，一个是产品市场，一个资本市场，一个国内市场，一个国际市场，所以他比较累，所以请王总谈谈他的辛苦。
王天也：我觉得现在既然讲投资，无论是广义的还是狭义的，我们主要是从投资来讲的。从资本市场来讲，真的是一片惨淡。从国内的市场来讲，从投资人对我们中国地产市场来讲，目前确实是悲观的状况。但是未来还会有机会的，从我们作为一个区域市场来讲。我们希望大家看这么几个有可能的方向。也许未来一段时间，收购和合并可能会带来一些机会。未来的趋势就是企业越做越强，但是有一些单一的项目公司，可能资金不够了就要被淘汰掉。实际是降价，一定是有品牌有规模的有震撼力的降价才有作用，如果一般普通的地产商小规模降价是没什么用的。于是有人就说，与其考虑降价还不如考虑土地转让，与其考虑土地转让还不如把公司股权转让出去，与其考虑卖公司，还不如谈合并，面子还好看一点。这个确实是未来的一个趋势，如果说投资机会的话，这个应该是一个机会。
另外一个，为中西部的地产商说几句，如果大家还想投资的话，看看中西部，因为这个市场还是比较稳定的市场。我们看看六七年前的广州，那个时候财富积累非常快，房价那个时候也就是三四千。但是经过这几年迅速上扬了，房价上来了。我觉得我们中西部现在有点像广州的六七年前。
李国平：最后用热烈的掌声感谢台上的嘉宾与我们分享的精采观点。谢谢！
下面我们请地产私募的老朋友，私募是不是仍然给我们中国的地产界打开一扇门呢？我们掌声有请渣打银行直接投资有限公司全球（联席）总裁陈凡先生。
陈凡：刚才光勋说不是冬天，我特别理解，所以的东西都是相对论。但是我的标题还是：冬天要生存，春天要发展。
我们投了五家公司，在北京投了两家，一个是远洋地产，还有一家是SOHO中国，这两家公司现在都不错。去年他们上市的时候正好赶上好时候，卖得比较好，这也感谢蔡洪平，拿了不少钱。特别是老潘这个公司比较能忽悠，卖得比较好，上半年把90%都卖完了，所以日子相对比较好过。除了在虚拟经济的市场上，股票有点情绪以外，那个是由于多方面造成的。中远地产经营层面也非常好，李明这人比较保守，上半年不知道怎么想的，家里钱很多，又用了2.1亿美元的贷款，这是我们帮他牵头做的，感谢中行各位领导的支持，所以他现在手里也攥着很多钱，世茂是一个全国性的土地储备。我们现在并不要求你这个企业怎么怎么好，因为本身已经不好了。资本市场不好的时候，房子卖不出去了，我们都是人，我们都非常理解企业家，现在遇到了困难，在销售上有些困难。我们现在最关心什么呢？最关心这个资金链是不是断了，你资金链一断几乎就套牢了。穆迪的给我们几家企业评的是，他说你的销售额下来了，但是成本没有下来，这样你的资金缺口就出来了。我们一般评价是买地，盖房子，材料都是支出。流入包括所有物业的收入，包括银行贷款，包括融资。现在国内实际上在最关键的时候，都有各种各样的融资渠道，急了还可以出让一些土地。最重要的办法就是收缩，你少盖点房子。房地产公司破产的可能性，特别是大公司，几乎没有。为什么呢？因为地是政府的，交了一定的保证金以后，剩下的钱，这个困难的时候，你可以跟政府说说，能不能延一段时间。其实你交不上的话，他收回去，再拍的话，价格已经掉了一半了，所以还是比较安全的。前一段时间我们在杭州参加锋尚的一个会，我觉得市场对客户是最关键的。要想买锋尚的房子，要写申请书，为什么要买，你对锋尚到底了解多少。
其实，好的地产企业资金链是不会断裂的，中国有13亿人要住房子，有个四千家地产企业是不为过的。开发商负债率高是很正常的。去年房地产投入是两万八千亿总投资额，外资不到1%，一般的国内企业，我们一般做直接投资，我最希望没有贷款的公司，当然潘石屹的公司贷款很少。我们说在房地产住宅行业里，没有贷款，可能吗？面临着现在的市场问题，房价跌了，销售量下去了，地价也跌了，股价也跌了。我就在想，这四个跌，有两个问题。第一，会造成什么危害？第二，为什么会出现这个情况？从05年到现在，我们做了两年的宏观调控，这些背后的起源是什么？实际上危害在哪儿？有这么几个方面。如果我们真能把房价打下去，我觉得房价的问题是这样的。你们说房价高，北京均价是两千美金左右，但是我们做了全球12个城市部分，美国大概是一万一美金一平米左右。房价下来了，地价肯定下来了。地价下来了，北京的地方政府还是可以扛得住的。销售量下来了，你们看看现在的问题是什么？地方政府的收入和美国不一样，美国他可以把这个费，那个费打个包发个债。我们发不了，他靠两个收入，一个是靠出口企业的税收，另外一个是地价。地方政府的收入集中的主要部分就是地，地拍不出去子，降地价的时候，国有资产就流失了，财政收入就下降了，对应的是什么？你们知道地方父母官有的时候也比较难。他的钱从哪儿来啊。银行会出现什么问题呢？次贷，大家一听次贷都很害怕。这次看到美国的次贷危机，全世界没有一个国家和房地产和股市死凿的。我这里讲的是什么呢？一定要把银行健康了，银行不健康马上影响实体经济。银行不健康了，经济就出问题了，银行就像机场的调度室一样，当然我们还有党和领导，党肯定在银行之上的。下一个，相关的企业，昨天我提到一个问题，为什么房地产企业这么多事？
实际上房地产企业出现问题以后，无论从投资到开发，从建筑到建材企业都出现问题了。他投资融资出现问题了，资金链出现问题了，他循环负债。以前朱总理在的时候，经常给我们清三角债，好容易清没了。这种情况下我们不能再给银行做这些循环负债的不良资产，这些循环负债的不良资产是哪儿来的？你说哪个老板愿意把企业搞得破产，当然是没有的。当然这些得不是最主要的，最主要的是工人兄弟和农民兄弟，你们设想一个工人，当爹的，比如我失业了，我老婆孩子，我妈我爸生活都会有影响。子女要就业了，医疗保险，安居乐业，稳定发展，但是设想一下，如果开发商没钱盖房子了，银行也成不良资产了，农民就只能回家洗洗睡了。那么他们的子女教育怎么办？这个城市化进程就要放缓一些。这里最大的问题是信心没了。
下面我谈八个想法，这八个想法我归纳了一下从一个基本思想来的，叫消灭贫富差距。就是孙中山先生提出的均贫富思想，这个思想非常重要，出发点非常好。第一个均贫富就是把商品房的价格降得跟经济适用房似的，这个固然很好，但是可能吗？我们知道香港90%以上的白领都是坐公共交通的，商务人士才打车。邓小平说了，实践是检验真理的硬道理，过去我们老是讲四万平米，三万平米的商品房，你住上了吗？第二个概念是居者有其屋，这个纯粹是说梦话，发高烧。你看看西方发达国家，他们也都没有做到。我们要居者有其屋话，得等到共产主义。买不起房的时候，就租房子，等有收入了，收入高了，就可以买房屋了。居者有其屋，就跟大跃进时候说亩产三万斤粮食一样。第三个概念，炒房，我天天看电视在说，炒房者怎么样，怎么样。那么可以炒股票，为什么不能炒房产呢？这个概念是错的。全世界都在投资地产，为什么到了中国就不可以了呢？
再一个，开发商与投资商，我们一说起开发商和投资商。首先是开发商牟其暴利，不是东西，投资商也不是东西。你设想一下，三十年前咱们家都住什么房？咱家的平房，一到下雨的时候都得把上面捅几个窟窿，把水渗开了，我们住那样的房子将近27年。你们设想一下，现在住房好多都有热水，那个时候平房有吗？这都是万恶的开发商做的！你们看，一块地几十亿，开发商交了，交了干什么呢？盖保障性住房性了，政府如果不给你盖福利房，那是开发商的事还是谁的事呢？今天我在飞机上看环球日报，明年我们地球上有几亿人吃不饱饭，开发商虽然赚了点钱，但是也不是万恶的啊。投资商，开发商我们怎么错了？政府只要把地价弄得高高的，咱们拿这个地价建设了地铁，建设了福利房，这个多好啊。这个这么高的房价，你买不起可以不买啊。
下一个，商品房泡沫与福利房泡沫。我觉得开发商是一个劳动者的一员，开发商本身就是工人，只不过他是脑力工人，他是一个咨询公司的脑力工人。福利房有没有泡沫，我们认为没有泡沫。你们说的那个是商品房介于福利房之间的泡沫。新加坡政府，80%，香港是70%福利房得是当地政府提供的租房。你要住大房子，要花钱买。第二，这个房子还没盖好呢，这个时候房改已经结束了，政府说，政府你把这个房价降低一点。所以，现在这是福利房的过渡阶段。所以大家别那么多抱怨，头两年没有那么多抱怨。那样时候都是福利分房，你要调动单位，这个房子还退出来。现在有钱买房子了，开发商帮你盖房子了，你还骂他，有理吗？
还有一个，银行信贷与股本投资。我们国家是属于超高杠杆，是因为我们对投资本身就是非常抵触。因为投资房地产，这个是非常错的，是投机倒把。特别是在房地产投资，负面的传统概念非常多。实际上把我们一个本来健康发展的经济安全导入另外一个方向。
最后一个，城市化住新房，这个大家都可以理解。我前面讲的这些东西，都是概念上的混淆，这些概念的混淆根本是什么，就是消灭贫富差距，消灭贫富差距对不对，对，但是有途径。第一个途径就是打土豪分田地。还有一种渠道是邓小平倡导的，少数人先富起来，通过劳动致富。你就两千块钱工资，还非要买房子干吗？那你买飞机去啊，你说飞机价格高了，把飞机价格降下来，可能吗？
当消费者的信心完全被打下去，一个个捂着钱包不花的时候，房价从七万降到七千的时候，谁都不去花。在美国，一个人买房子，最短25年，最长35年，买一个25万美金的房子最后要交给银行55万美金。我刚才说了，商品房很难降，比如二环路这边，地价这么高，怎么降啊。地产商也不是活雷锋啊，他也要养家糊口，也要给政府交税，也要给材料商交钱。所以市场的互动是造成了我们说的，这次两年多来大家讨论，大家争论，出现的各种各样的市场变化的一个结果。但是这里面一定有核心核心的部分。除了前面讲的核心的部分，我们叫消灭贫富差距，后面还有一个特别核心的部分，就是伟大的学者。我们知道当时马克思主义的诞生，就是马克思主义出来才导致了中国和俄罗斯的革命，但是我们伟大的学者，学术方面也是非常厉害的。因为学者出发点，他出了一个观点，拿这个学问指导新闻媒体，新闻媒体是中性的，他就做了一个很大的放大，就造成了媒体与舆论，舆论是很重要的，一旦形成舆论，我们是一个民主的国家，一定少数服从多数，开发商一定是少数。所以一旦舆论出来了以后，我们科室一下的官员都是普通老百姓，他们自己也非常也同感，我怎么买不起房子呢？我也应该住好的商品房啊。所以就出来了很多很多的政策。我不能说人家专家是误导，因为他们都是专家。毛主席说农业大学的教授在教授一些学生农业的时候，他自己虽然不是色盲，但他分不清麦子和韭菜有什么区别？您作为一个学者，没有跟房地产的行业做过若干年，没有实践经验，最好回家学学邓小平推行的，实践是检验真理的唯一办法。谢谢大家！
李国平：感谢陈凡先生的精采演讲，虽然他离题万里，但是很精彩。接下来有请蔡洪平先生，刚才他已经否定了他的题目，我不知道他要讲什么。有请！
蔡洪平：谢谢主持人，我一年多没见到陈凡先生了，我突然感觉他最近瘦了。他的身材，我相信是中国房地产的一个缩影，但是很健康。他的很多观点我是同意的。我今天的发言只代表我自己，不代表我相关的业务和公司。
瑞银投资银行亚洲区副主席，中国区主管 蔡洪平
目前在香港上市的所有的房地产公司市值只剩下15%左右，有的只剩下10%了，有的是20%。年初开始到现在已经跌了80%，所以今天不存在定价问题，因为没有价，没有市。所有的外资，对中国的房地产业是封闭的。我非常同意陈凡先生的见解，他是一个我唯一见到的，对中国房地产无论什么时候都一往情深。谢谢陈凡先生！
我先说一个小的背景，我是刚下飞机从纽约过来的。我必须告诉我的同胞们，目前真的是严冬。这个可能比不上29年那么惨烈的排队等救济金。但是破坏程度和对经济的影响，今天在座的人，包括我自己，我们没有人知道该往哪里走。但是有一点肯定的，从房灾导致一些银行机构灾难，然后导致一些小的国家的灾难，然后是矿灾，几乎每个礼拜都有非常可怕的事情发生。我们不要只看美国和英国，好象几个发达国家一致行动就OK了。其实目前最可怕的是发展中国家，是南美和东欧和亚洲一些地区。美国的意义参议员告诉我们，全球就像一个被子，发达国家把钱拿走了，发展中国家就没有被子盖了。什么叫金融危机，所有人，除了中国以外都在收紧投资，全球都在考虑年底，各大企业考虑裁员计划。还有很多老百姓都在考虑怎么把钱往回收。甚至钱放在银行也很可怕，比如欧元放在银行里，跌了20%，甚至是黄金也跌了，没有一个地方是安全的。这个漫长箫条的冬天就会很久很久，发展中国家和发达国家来回冲撞，产生更惨烈的效果。现在谁愿意买东西，没人愿意买。
第二个问题，你有什么东西可以让我来买，现在全球缺乏先进生产力。我们经历了石油时代，经历了汽车时代，今天由于互联网的存在也经历了互联网时代。如果都不买东西，我们看到更可怕的情况，失业情况非常严重。我们认为中国是有希望的，就好象是在一片暴风雨中的一片绿岛，我们怎么样珍惜这个来之不易的国家经济模型，来之不易的发展，来之不易的中国人民的创造性和来之不易的世界经济的创造性。我觉得很重要的是，从反通胀变成反通缩。这个扩大内需我认为是非常对的，但是我认为可能要付出代价的，有些问题还需要达成共识，比如房地产。
我始终认为房地产业在中国的二十年发展过程中是一个先进生产力，是中国经济发展的火车头之一。我们有一个现象，刚才陈凡先生说得非常对。我们有个现象要注意，78年到现在，中国的GDP从几百亿到三万亿的时候。这个时候出现了一个阶层，中产阶级。这个人口大概是七千万到一亿左右，这个需要大批的住房配套给大家。我们看到碧桂园也好，SOHO也好，他们盖的房子是改变了我们的生活方式。这个是我们改革开放以来应该享受的待遇。当然他们还有汽车，还有各种消费。住房消费是一个刚性的中产阶级消费需求，这个必须要考虑到。另外一个是有房住的问题，这个是保障性住房的问题。这一亿中产阶级的发展，驱动了庞大的消费市场。我们做了一个模型，假设一万块钱一平的房子，得大头的不是地方政府，得益的是当地的拆迁户。我是上海人，现在上海拆迁一平方可以得到三万块钱，他了这个钱可以到二三线城市买一个好房子。所以，房地产商是中国先进生产力的一部分。同时我们也感谢那些买房者，还有施工队，5%，建材15%。这样政府得益，拆迁户得益，施工队得益，建材商得益。如果没有这个房子了。第一，政府没钱了，老百姓没有好房子住，施工队没活干，谁都没有好处，真的是万马齐喑。我觉得在中国GDP发展过程中，有一个中产阶级阶层的生活大规模改善运动，这个运动至少持续15年的时间。
当然有一些地方出现了房价过高，政府也进行了调控了。我们的调控对不对，从去年开始调控是消费和流通，限制第二套房。还有二级市场必须繁荣，我们要重新反思中国房地产业的发展。特别是未来。说得更现实一点，美国为什么出现金融风暴？美国的根本问题是内需出了问题。你可以看到目前他们所有的实体经济，英特尔问题不大，因为他们是全球市场，可是房子不能全球卖啊。中国今天是也人买房子，刚性的需求照样存在，先富起来的这些人，他们追求美好的理想生活境界和理想的生活空间。我们要吸取美国的教训，美国是因为没有人买房子，才造成的次贷风暴。我们中国现在有人买房子，今天我们应该想一切办法促进有效需求。我们知道中央政府已经非常正确地采取了措施，采取扩大内需，但是要看清楚，什么人是有效需求。所以，我们一定要鼓励各种有效的需求，当然我并不是说市场不能调整。但是，我们一定要看清楚。我今天说的是加速中国的房地产业的发展，因为他是中国经济增长的火车头，也是目前全球经济增长的唯一亮点，谢谢大家！
李国平：谢谢蔡先生，实际上陈先生也好，蔡先生也好，没有更多地谈私募和投行的话题。可能在这个乱世的时候，我们要论论道。今天我们有一位重量级嘉宾：全国人大常委、财经委副主任委员，前中国人民银行副行长吴晓灵女士，一会儿她将与我们分享她的精采观点。
接下来我们先进行一个颁奖环节，在形势不好的时候，我们自己鼓励一下自己，首先颁发的是：地产金融创新金奖，获奖的是中国民生银行地产金融事业部，请王波明先上台颁奖！
第二轮颁奖，有三个奖项。先请李世杰先生，以及思源经纪董事长兼总经理陶红兵先生，颁奖。三个奖项是：地产金融卓越贡献奖，获奖的是：华夏幸福基业股份有限公司；金牌地产投资项目奖：获奖的是：大运河·孔雀城。年度企业卓越表现奖：北京金泰地产。最后一个奖项是2008资源类地产年度大奖，海南雅居乐房地产开发有限公司。
下一个环节，互动的话题是猪坚强四季歌：冬天怎样过？春天何时来？金融怎样扶持地产？三位对话的嘉宾是：华远集团董事长任志强先生，SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹先生，万通集团董事局主席冯仑先生。主持人是范小冲先生和《地产》主编张文豪先生。
|
 |
|
|
 |
|
|
|
|
|
互动式演讲：朱坚强的四季歌：冬天怎样过？春天何时来？ |
|
|
|
|
|
|
|
张文豪：今天我们有一个创新，我们叫互动式演讲。有几个内容，一个是三位老总大概自己有一个主题性的演讲，我们的王总进行一个阶段性的评论。同时在座的各位来宾都可以写一些问题。
王波明：从太湖论剑到今天正好一百天，我们现在探讨一下，猪坚强还活着没有，解放军来了没有，怎么把猪坚强救出来？先请猪坚强提出来的冯总，先谈猪坚强怎么样了？
冯仑：非常感谢王波明，我们究竟怎么看地产的形式，就我的看法，现在的形式，实际上市场还有行业都是一个持续进步的发展。我们今天为止谈到的所有的访谈，包括吴行长制定的所有的政策都是围绕住宅管地产，但是我们房地产市场有三万亿，只有一万亿是住宅。我们不能拿一部分代表所有。就我观察，今年以来，一些城市的商业地产的租金还是有上升的。大家仔细回味过去三年五年，所有的所谓房地产政策都是住宅政策。由于大家都是用住宅代表整个市场，用一个局部代表了100%。认为一个胳膊断了，就认为人体也完了。
第二个，从去年到今年年初，我们三个原来是一个企业的，当年我们在海南是天天赚钱，由于长期蜜月，就形成了把生活当日子过。事实上是蜜月很短，日子很长。我们看北京CBD这么多楼，有一半是曾经在海南折腾过的企业盖起来的。为什么这些人在海南跑到北京来了呢？我就在观察这个故事。就发现这些人，目前的状态最体来说比广东企业财务压力小一些。这些企业大概都是15年以上的历史，经历了两个周期。在海南我们第一个蜜月，这个蜜月不到三年，接下来是七年苦日子。然后迎接了第二个蜜月，第二个蜜月是在CBD发展起来的。现在开始了又一轮的日子，这轮日子也会很长。如果我们政府是用蜜月的观点来制订政策。假如这个行业很挣钱，在没有销售的时候就收税，哪有在还没有生孩子的时候就收人头税啊，我们的政府就是假定你永远高潮，天天蜜月，但是突然有一天蜜月结束了，你会觉得很不舒服。如果没有这个落差，我们一直是日子观点的话，那么我们今天就觉得非常适应，因为日子很长，蜜月很短。日子结束以后，我们要做什么事情呢？其实就相当于我们从海南，如果在海南呆下来，我们那个蜜月结束了，也死在那儿了。我们挪到CBD了，我们的时间，地点和姿势都换了，我们接下来的任务就是找下一个蜜月。房地产市场这个日子比起上一个日子来说，那是法制，文明，健康的一个日子。今天的这个日子，都不用担心，即使房地产整体下滑，银行资产也比海南那波好得不知道多少。而且这轮资产，如果再过一段时间再处理绝对不会形成银行不良资产。海南那会儿，连《公司法》都没有。所以今天这个日子比上一轮日子要踏实很多，虽然我们已经走出了蜜月。
我们接下来怎么办呢？我们不能蜜月转成日子的时候就放弃了思考，以及我们对行业的责任。第一个，我们现在究竟听谁的话，周杰伦号召我们听妈妈的话，我觉得不对，妈妈的经验太浅了，要听奶奶的话。我们面临一个问题，这两天所有的人都在讲纽约的问题，我也从纽约刚刚回来。我们过去两年喜欢把事情往好里说，一个人结婚，好象人人都高潮。结果今天哭丧得比较多，你说三千点，来一个经济学家说还会再糟，每个经济学家都在哭丧上下工夫。现在哭丧人太多，本来爹死了，如果我们鞠个躬走了，娘一点事没有。如果大家有个说感情深，有的要送钱，哭的人太多，结果娘心脏病太多，也死了，现在很多是哭死的。所以，我怀疑听谁的话都不踏实，还是听奶奶的话，对别人好，对自己才好，踏踏实实做自己的事。
张文豪：刚才冯仑说，从蜜月到哭丧，等于第一次婚礼完了，第二次婚礼也完了，也不准备坐月子了，准备直接过日子了。
蔡洪平：这三位真是八十年代就开始，20年的风风雨雨。所以，都看过了房地产的风风雨雨。今天来谈房地产市场，你可能觉得比八十年代，93、94年那个时候。我也记得那个时候宏观调控以后，大家非常难说的。但是今天我相信没有那个时候难受，但是有新的其他的难言之隐。所以我想从潘石屹，任总来看看，今天的危机确实是大家从来没见过的。跟29年比，虽然没有大家上街领粥喝那个问题，但是也是一次对财富很大的摧毁。而且现在到底哪儿是底，没人知道，这是很恐怖的一件事情。现在可能还不至于感觉到，明年怎么回事，不知道。我想听听潘石屹您怎么看？
潘石屹：我跟着我们的冯主席讲话，总觉得水平差距很大。我接着冯主席说的话，我先哭哭丧吧，我觉得形势没有冯主席那么乐观。很惨淡，这个惨就是交易量，一个行业下降73%的话，说惨不光是房地产一个行业。今天早上我看到连捡垃圾的都亏损了，废报纸的价格，原来是一块八，现在八毛都没有要，废钢的价格跌得只剩三分之一了。我觉得这个时候要特别客观地看中国的经济受全世界经济的影响。对房地产的现状，无论是住宅还是商业，还是保障房，都要有一个客观的评价。
日本有一个电影《罗生门》，是一个人死了，四个人看到了，四个人描述得都不一样。所以，我觉得我们在这个位置看中国的房地产到底出现什么问题了，美国的形式，次贷的影响我们就不说了，这些确实不是我们的经验和知识范围之内的。中国的经济到底情况怎么样？我们知道的好多行业，全行业的亏损，钢铁就是全行业的亏损，铜也是，煤炭的情况都是很不理想的。房地产成交额同比下降73%这样一个情况。现在我们看看房地产行业内部的问题，房地产调控了三年半时间，贷款受到限制，二套房利率，和首付款的比例。我们再看看税收政策，任何一个权威能够把营业税，所得税和土地所得税说得清楚吗？我和任从就和国家税务总局开了一个会，就说不清楚，这个土地税，是两年交，还是一年交，120平米还有一个正负20%，整个政策层层加码，负担非常重。上半年我们的公报对外公布的时候亏了一个多亿，可是我们上半年给政府交的税是13.95亿人民币，摊到每个员工，每个人交了一万块钱的税，所以能不能把税收政策和金融政策，包括二套房问题，现在是急需要松绑的时候，如果不松绑的话，地产行业要死很多，钢铁行业也要死很多，连收废品的都倒闭了。
我们看住宅市场的比例，前两年经济适用房和廉租房和双限房占的比例是非常小的。从去年开始，各个城市大规模地供应保障房，供应的量有多大，去年北京市一手房成交量是14.5万平，去年北京市供应的保障住房地是650万规划用地，如果65一套的话，是10万套。今年是760万平，如果每户是76平的话，又是10万套。从08年四季度开始，商品房市场可能只占30%、40%，整个格局都变了。中国的保障性住房走的是美国的路子，是让开发商建，限一个价格，又让银行打个折贷款，这就跟“两房”贷款是一样的。所以都是收入比较少，还款能力比较弱的家庭的贷款，这个至于会怎么样，我回答不了，知识太浅了。
王波明：SOHO在海外市场上股价跌得最少的，而且大家都不动的时候，潘总还提价。但是听潘总的话，潘总说房地产，我听着怎么有点像房地惨啊。
蔡洪平：我们不能变成一个诉苦大会。我们现在的经济有两个原因，一个是外因一个是内因，内因就是内需问题。因为任总已经变成了地产界的意见领袖了，我们请志强给咱们讲讲他对目前这个形势的看法？
任志强：先说小潘，他的股票已经跌得一塌糊涂了，最好的办法就是他现在私有化。他融资了120亿，现在只要40亿就可以把所有的股票买过来，也就是他买过来以后，可以赚80亿。也就是说这些上市公司从另一个层面看，如果他现在私有化，把他的股票全部从市场收回来的话，企业本身，或者这个私营老板本身可以赚一个豁大的钱，这是冬天吗？他净赚八亿的话，他干三年的利润也干不出来，因为这个八亿没税。潘石屹一年20亿利润，这八十亿够他干四年。
很多人说猪坚强会不会死掉，可能中小地产商有五万多家。一般一个企业有10个项目公司，老胡一个人有18个城市，40个项目。国有企业大概占14%，上市公司130多家到150家左右，占4%，也就是只有20%的企业，必须得干活，而且不管天冷天热得完全业绩。也就是意味着有80%的企业可以不干活。我们可以看到大量的外贸加工企业和生产型企业破产了，为什么？因为他卖不出钱，他能卖的是生产能量。只有地产商是最幸福的。因为地产商的公司里头只有两样东西，第一个是原料，土地，第二个就是现金流，或者是半成品的房子。所以无论如何是可以变现的，因为任何一个地产商都可以把原料变成产品，他能跑，大不了把项目卖给潘石屹算了。地产商这六千家里可能有三千家不干了，买矿去，不干了。但是从工商营业登记上我们看不到地产商的死亡，就是他股权转移了以后，公司还在，但是主人变了，变成潘石屹的了。因此从工商营业执照中我们看不到有多少家地产公司破产了。但实际上，我们遇到的危机是非常非常严重的。冯仑刚才说海南有一波危机，我觉得海南不是危机。我们93年应该是第八次宏观调控，97年是第九次，03年是第十次。那样时候拉动经济很容易，只要国家机关批准了你的财政拨款，你就可以拿着钱去买房子了，这个需求就起来了。但是今年不一样了，今年突然发现这个市场不是你说了算。我们可以感到紧缩的时候你只要拉马的缰绳，但是我们现在放缰绳的时候，马照样不跑。所以货币政策的调控可以拉住，但是不能放松，你放松了，马也不往前跑。而且现在你现在降低利率了，就造成了我还不买，我一定跟政府驳议，过去是开发商跟政府驳议，看看谁是猪坚强，今天是消费者和政府驳议了。在涨息的时候，老百姓拼命买房子，为什么？我今天买的是今天的利息。但是降息不一样，也可能一个半月我们改了两次，我何必不等等呢。所以买涨不买落就是这个愿意，中央新政出来半个月以后，交易量不但没有涨，反而还跌了。
所以，一系列政策的原因是原来我们用传统的习惯性地压缩房地产投资控制过热。03年之后就一直采取这样大量的措施。我们第一次降息的时候，吴主任就说，我们紧缩的货币政策不变了。央行向人大汇报的时候，提出第一个是国际金融形势不好造成我们的出口减少。我们的其他行业是不是很惨，我们的钢铁行业大幅度下跌，煤炭大幅度下跌。废报纸因为造纸的下降，我就不适用废报纸了。冰箱少了，空调少了，家居、窗帘都减少了。但是我们的政府还没有看到国际金融危机，包括我们内部市场的危机已经对经济产生很大的影响。实际上九月份财政税收只有3.5的增长率了，这个下降速度是非常惊人的。十月份或者十一月份、十二月份的数字出来会看到，这个速度更惊人，不亚于雷曼的破产行为。可惜是我们得到的信息是仍然比预期还好。好在昨天晚上央行已经宣布第三次降息，我觉得还得降，为什么？美国又降了，人家都是好几个点，我们老用0.27个点下降。下面我们的增量已经变化24亿平方米，什么概念？是去年大概增长了40%，按06年计算的话，将近增长了50%，我们最高的时候估计17亿平方米，这个数量是巨大的，这个数量的巨大还没有被消化，因为今年销售大幅度下降。我预计，今年可能是1.5到2亿的空置面积。要消化掉这些，即使中央政府采取救市措施，也至少需要两年的时间消化。我个人觉得我在宏观经济的层面上看，房地产只是其中一个侧面，这个侧面反应出来的可能是所有消费的龙头，如果把这个龙头砍掉，恐怕很难培育起新的龙头。目前我们已经出现了热度还不足以让春天变得更加温暖。
中国的三大战役不是解放军打赢了国民党，如果解放军不说打土豪分田地，让农民有吃的话，我们是打败不了国民党的。就是因为也打土豪分田地才有我们几百万的无偿劳动力给你推着小车送粮食。我们不是用一百万解放军，而是加两一百万民工，还有工人共同打败国民党的。
范小冲：那么到底解放军到底是谁？或者来没来，我们问一下冯总。
冯仑：我觉得市场经济就是波动的，没有例假怎么健康呢？市场经济就是波动，都七年了，不折腾一下怎么行。在这个过程中住宅经过调整以后，一个是供应量非常大，而且中端的房子差不多没了，要么是高端挺着，要么是低价房。原来北京有八千，一万，一万三，两万的房子，今后可能就是六千，就两万了。新加坡去年高价商品房涨了一倍，但是老百姓没有恐慌。任何一次波动都会见到尸体。我们从海南出来的这些人，伴随着有大概18000家地产商在海南死掉。所以，从行业来看，这是正常的。
再一个，我们要反思自己，为什么大家批评我们？为什么政府今天叫救经济，就是不救我们。是不是也有我们没做好的地方，我们借这个机会做一些调整，使我们的商业模式，使我们对于周期的认识。比如不要天天都把蜜月当日子过，不要每天都想着价格都涨。使我们企业更成熟，我们海南活过来的企业，为什么可以在发展节奏控制上，相对在蜜月里成长的公司要好，就是我们在周期的波动中自我成长。所以，这个行业需要在波动中自我成长。经过这轮波动，这个行业的管理水平，品质都会提高。
王波明：我觉得可能冯仑的日子也好过一些。
冯仑：日子好过是有原因的，是经过波动以后改变了自己，我们换了姿势。但是今天我们说怎么怎么严重，这都是描绘，完了怎么办？所以我希望所有的房地产企业能够借助这次波动为下一次蜜月做一个安排。所以，我们在开会的时候，我总是跟他们讲，蜜月结束相当于前期已经走过了，不能沉浸在往事的回忆和梦幻里，要寻找下一次蜜月，而不是重复昨天的故事。当年小潘在海南呆着的时候，我们中国最大的特区怎么会垮了呢？所以就坚持坚持，最后不死，变个姿势就活了。我们与其坐在这儿等死，不如寻找生存的办法。精细化啊，或者转型到别的行业啊。所以我不太赞成，在一个很多研讨的情况下，大家去过多宣传，还不如像波明这样，多弄两个美女，刺激一下。
我觉得这种全球波动，预期变成了同步，行为变成了驱动。纽约的事都应该到河南驻马店了，这在十年前，二十年前，海南当时再破败，北京的人民也感受不到。
任志强：冯仑说的，企业要换个姿势，这是一方面。潘石屹的产品，我是特殊产品，买就买，不买就拉倒，反正物以希为贵。我觉得这是一个政策误区，他们老爱举新加坡例子，包括我们的总理也是。但是忘了一个事，新加坡是没有住房福利分配的。我们分配的房子实际上已经占到总存量60%，甚至到70%。比如北京真正符合这个购房标准的只有七万四千户，剩下的两万户不想搬迁。香港要排七年的队才能申请居者有其屋，为什么中国政府恨不得每一个城市把每一个城市，所有符合廉租房标准的人都钉对钉，铆对铆呢？你要有严格的规定，我们现在什么都没有啊。我们09年以后是不是政府就不解决了，确实廉租房，保障房是不够的，为什么呢？我们欠了十年的帐，但是是不是十年债一次还清，还清以后再新增怎么办？两限房有什么商业法的标准吗？我们的银行干老干这些违法的事，不干合法的事呢？所以，我们才有了今天房地产不符合市场规律的一套东西，才有了政府必须出面救市的一套东西。我们是不会踩刹车，一看到速度快了，就设一个一个坎。你看马路上就是，一个一个坎，要不就弄几个坑。你看美国都是STOP。
王波明：弄STOP，因为我们不守规矩啊，不停啊。
任志强：不停是因为你们上面就违法了啊。准备金率还是16，还是很高。可能是他们认为还有通胀，大家都不买东西了，我不知道还有什么通胀？
提问：政府应该出台什么政策才能解决现在的问题呢？
任志强：就是把原来的坑都填平了就可以了，现在把缰绳松一松，马为什么不往前走，因为前面有一个大坑啊。所以我写一个博客是“要想富，先修路”。
提问：请问各位老总，你们对明年有什么幻想？
潘石屹：万科是全世界最大的住宅公司。万科今年在全中国销售的项目有180个，所有这180个项目都和保障性住房绑在一起。我跟郁亮说你一降价，人家都骂你，你为什么降价呢？他说我们知道全中国四季度这些保障性住房都上市了，我一定要赶在四季度保障性住房上市之前，我先出去。他说就因为我一下降了25%，我一下降到位，杭州的房子等他们砸售楼处的时候，所有的房子只剩下四套了。他说我降价的头天晚上，杭州的所有开发商聚在一起开了一个会，会议的结论就是，远离万科。我们没有像他这样，全中国有180个项目，所以对未来市场的预见性，我相信万科，他们掌握的信息比我们全面一些，我们三个当中，他们两比我更全面一些。
范小冲：刚才任总说了，原来以为解放军是来救灾的，但是不知道解放军是来挖坑的。现在到底谁是真正的解放军？现在我们都是猪坚强，而且潘总说我比任坚强，冯坚强更坚强。刚才我听人说，好象很多的范跑跑都不见了。冯主席说，我们准备迎娶第三次新婚，还要换姿势。
范小冲：现在中国需要走出由美国造成的金融危机，外资没了，现在靠内需吧。现在来讲，也没给你们太多的时间让你们自我调整，弄个两三年，四五年。我记得上次海南的危机也整了四五年。97年那次危机也调整了四五年的时间。四五年的时间太长了，得迅速让你们进入市场盖房子。你们对这个情况怎么看？我估计任总提的填空坑，这些政策满足了，会不会使地产的春天来了。
任志强：我今年没什么困难，奥运会期间什么也不批。我们前年定的今年的目标，已经超额完成了。就是因为我们都听党的话，07年的时候总理提出来用增加供给的方式平邑房价，所以就拼命买地，所以谁拼命买地了，现在活该，都听党的话的时候，就会出问题。如果不能超过2007年增长速度的话，是绝对没有可能扭转供求关系的。假定我们今年的销售是下降了20%，就意味着明年用两个2007年的销售总量才能把这个消化掉。我不知道08年的时候，可能不会低于两亿，尽管我们相信未来几个月里，中央还会继续出台新的政策。
全行业亏损的目标是有一部分企业不赚钱，另外一部分企业赚钱了。2007年我们土地收入是9900多亿，但是企业利润不到2400亿。今年我们企业利润已经下滑了20%，从上市公司报表来看，去年增长70%，今年大概是增长百分之十几。明年报表出来的时候，可能连10%都不多。是因为2007年的存量很多很多。如果没有07年的存量，09年可能是负增长。我们可以说现在只是看到冰山一角，雷曼兄弟只是开始，大家好自为之吧，谢谢！
冯仑：我个人认为在住宅市场上未来三到五年里非常拥挤，中间这个地方会消灭掉，然后剩下很少的高端产品，高端产品会多样化，这个过程要三年左右。问题是，我们应该看到下一个机会在哪里？在上一个蜜月当中，我们给全球贡献了一个最大的住宅公司，就是万科。我们现在GDP是三千美金，如果五年以后，假定按照现在的增长，GDP应该是五千左右，发达一点的城市超过一万。按照国际经验，我个人认为下一个蜜月来的时候，五年以后，我们会给全球贡献一个最大的商用不动产公司。在美国，最大的商用不动产公司的市值都是两百亿美金左右，远远大于住宅类。至于大家都怎么做，那么悉听尊便，谢谢！
潘石屹：我最后说一句冯主席给我们描述了一个美好的新世界，下一次要为一个世界贡献一个200亿美金以上的商业不动产公司，那可能是比较遥远的事情。咱们先说说怎么把眼前的困难渡过去。有很多人问我，说这样的情况下肯定有一部分房地产公司出问题。其实我们一个简单的划分是从地域划分的，比如冯主席把我们都归到海南岛来的，广州的开发商，北京的开发商，是按照历史背景划分的。这一个星期，我研究了一下中国的房地产公司。这么划分还不科学，最好的划分是按照商业模式划分。可能第一类的就是大规模的囤积土地的，尤其是郊区抵挡土地的开发商，受到保障性住房和经济适用房和小产权房等等的影响，所以他们的日子比较难过。所以，要看哪些公司要出问题的话，首先要看商业模式。
范小冲：刚才冯主席说，好象正在度蜜月的时候，突然感觉到冬天来了。我们也不知道这个冬天什么时候回暖，也不知道什么时候最冷。所以我们大家在探讨怎么渡过这个冬天。刚才我们也听到了，不光是解放军来与不来的问题，而且来也不知道来干什么的问题。刚才任总也谈到了，现在我们并不是一个松缰或是政府救市的问题，而是恢复信心的问题。刚才也提到猪坚强的问题，这个猪坚强有很多已经没有生命迹象了，当然有一些猪坚强要转变姿势，也不一定非要等解放军过来。然后在一个新的游戏规则下迎接一个新的春天。
提问：我是海南来的，我今天想问一下，你们对海南现在的走势怎么样？我觉得三亚现在很温暖，你们觉得这个寒冬是真的还是假象？
冯仑：海南有两点大家可以回忆一下，第一个，海南今天又进入一个蜜月，但是人已经不是那个人了。第二个，海南是一个依附市场，他不是第一居所，随着中国经济的回暖，海南的日子会好过的。
提问：我是一个中小房地产开发商，我们希望各位大的房地产公司，还有银行能够对我们中小的房地产公司的贷款，包括一些经营物业抵押的贷款，能有一些更好的政策，能够扶持我们，别让我们在这个冬天里死得更快。
王波明：你就把你的土地卖给在座的这几位就可以了。
提问：我想听一下冯主席，工业地产这块有没有新的迹象？做得怎么样？
冯仑：事实上我要讲的是，转型是必须的。但是是不是每一个人就一定能成功呢？取决于很多的条件。总之希望大家在这个时候，第一不要担心企业死掉，在经济波动中死掉一些企业，并不意味着中国企业不增长。既然来了，我们重要的是把后事处理好，而不是不死。第二个我们要以积极的心态探讨房地产新的机会和新的成长模式。波动就是为了解决上一个周期的问题的，怎么样在这个过程中看到希望，使自己尽快地看到内容，这个是最重要的。
任志强：我觉得你们提的问题都像看电视剧，每次坏人总是被好人抓住，好人困难的时候总有人来救。现实生活中可不是这样，首先一个是你得活下来，不活下来，有什么未来啊。
张文豪：谢谢几位嘉宾，由于时间的关系，非常精采的对话就先告一段落。我们做一下说明，今年为什么请三位一起来呢，今年的形势的确与以往不同，在地产行业我们为什么老提任总的话，因为这个行业比较短，所以来自一线的意见，尤其是比较成功的企业家的意见是比较宝贵的。最后提一点建议，毕竟是三位大腕的观点未必一样，我们大家的观点也各自不同，他们的意见是仅供参考，不能对号入座。谢谢三位老总！
李国平：实际上刚才最后的结尾非常的重要，其实老潘是有钱在那儿哭穷，老任公司没有什么问题，在那儿大谈问题。我们的开发商这个时候应该有一个清醒的认识，就是这个冬天的时候，我们应该怎么过？政府和我们的企业是绑在一块的，开发商首先要自救。但是政府很多的决策，也是需要思考一下。所以，最后我们有请一位重量级嘉宾，全国人大常委、财经委副主任委员吴晓灵女士，前中国人民银行副行长给大家做对十年房地产调控政策的思考。
吴晓灵：我说的话只代表我个人，不代表任何决策机关。刚才三位地产的元老用他们经历的几个经济周期后谈论的话，我认为是非常中肯的，尽管有很多的调侃。但是有一个核心的话，就是人只有通过了挫折才能在挫折中成熟起来，成长起来。而且没有神仙，能够救自己的只有自己，要自己把握好宏观大势，要能够把握好自己的特长和短处，在纷繁复杂的环境中寻找自己的市场定位，寻找适合自己的道路。
我今天讲的事情是我对十年房地产调控政策的一些思考。应该说这是一个很复杂的问题。今天因为时间的关系，我只简单把我的观点讲出来。今天我就我自己的观念谈一下。
第一，房地产业是一个关系民生的重要产业，维系居民的正常需求是国民经济向内需拉动转型的重要内容。在亚洲金融危机之后，房地产是扩大内需的重要推都力之一。国家在这个时期实行了住房制度的改革，停止了福利分房，推动了住房商品化，极大地推动了房地产业的发展。国家也积极地推动消费，人民银行还有各个部委也提出了发展消费信贷这样的政策。开办了住房按揭贷款，汽车消费贷款，应该说住房商品化和汽车走入家庭，这些都对于摆脱亚洲金融危机对中国的应该，拉动内需起到很重要的作用。当前着处在世界经济下滑的时候，世界经济的下滑和世界经济危机和中国经济发展方向转型叠加在一起，会使中国面临更加困难的局面。
应该说整个国民经济都会进入一个深度的调整期，这个时候房地产业的健康发展有着更特殊的意义。首先，从贯彻科学发展观来说，贯彻以人为本的理念，要把人民的安居乐业放在首位，把房地产的目标从带动经济发展的支柱产业转向满足人民的正常居住需求。现在的情况下，启动国内消费，居民收入格局的调整需要一个机会。政府今后会努力的是发展公共交通，而不会鼓励过多地发展私人交通。在这个时期，城市化和现代化的背景的下，有强大的住房需求，释放正常的住房需求。我想中央政府最近出台的一系列措施，都是希望启动正常的住房需求。
我们简单回顾一下98到08年间的政府调控措施。98年我们是鼓励房地产交易，过去银行是不能做房地产贷款的，后来逐步地做，而且鼓励房地产信贷的发展。过去房地产是由交易税，营业税，增值税等等。在98年到99年之间，建设部曾经发了一个文件，就暂时减免了居民自住房的交易税和增值税。但是当时是有一个条件的，是对普通商品房。可是地方政府并没有执行这个规定，而是对大面积的住房和别墅房，甚至所有的住房全部减免了征收。02到03年针对住房投资增幅过大，土地工银量过大，价格增长过快，市场结构不合理出台了调控政策。对于经济适用房也一直没有按照经济适用房的条例严格控制经济适用房的面积，把经济适用房变相地变成了普通商品住房。所以当时国家推出的经济适用房的政策，并没有得到落实。为什么要限定？因为中国是人口大国，土地是稀缺的。在标准的制定方面，中央政府一直和地方政府，我个人认为没有达成共识。中央政府一再希望满足小面积的普通住房的需求。但是地方政府为了促进房地产业的发展。所以，他希望房地产业更快比较。因而，在2002年到06年之间，尽管出台了那么多文件，但是落实的情况并不是很好的，房价也一直在涨。在2006年的时候，中央政府在住房市场上明晰了一个责任，就是98年的住房制度改革，从福利分房跳到另一个极端，让所有的人都要从市场买房子，而忽视了廉租房和真正的经济适用房。2006年以后的政策取向，就在调控中明确了政府在住房保障方面的责任，而且把责任落实到地方政府的领导身上。而且，要对住房合理消费进行引导，也解决要控制低面积的，小户型的住房。大家可以想想，98年住房改革之前，小三居的房子也就70平米。住房改革以后，给处级干部定的面积是105平方米，对司局长的标准是一百六十左右，给部长定的住房标准是190平方米左右。而现在我们所有盖的房子基本都是按照司局长的标准在盖的。
有一些人说政府用行政手段规定90平米是不对的，但是我们也应该理解中央政府的苦衷是迫于无奈。
第三个问题，理性地对待房地产调控的效果。
1，房价回归理性，是启动正常消费的基础。2001年来昌平住宅消费价格的指数，其实从2001年一直到2008年，消费价格指数是涨得很快的。中间因为政府的调控，房地产的价格曾经涨幅下降了一些。现在来看看在高房价带动下，住宅面积的投入是越来越大了。大家可以看到2004年九月份之前，销售面积，竣工面积差别不是很大的。但是从2004年之后一直到现在，特别是2007年5月份的时候，应该说竣工面积比销售面积有大幅度的上升。这就是刚才三位地产的老总谈到的空置面积，就是建筑面积越来越多了，现在因为价格太高了，所以销售情况不是很好，这就造成了空置面积的增加。
2：房价回调中面临的问题。其中一个，房价降了以后就会出现退房，断供，认为这是很大的问题。我个人认为这个不会成为一个很大的动因。因为我们现在是商品社会，我们要信守合同。所以，万科在降价的时候，有人要求给他补差。我觉得万科的态度是遵守了信守的精神的，只要销售的时候没有误导，没有欺诈，买房人应该对自己的行为负责任。还有断供，如果你这样做的话，除非是什么情况？除非是你今后永远不和金融机构打交道。如果你想在自己信用记录上抹上一个污点的话，以后你的这个不良记录，谁也不敢给你信用卡，也不敢再给你贷款。因而退房和断供都会使消费者付出巨大的信用代价。
刚才潘总讲的，跟万科谈到他的降价策略，我认为一步降价到位是明智的选择。房价回调会不会对信贷危机产生重大的冲击呢？有人认为如果房价下调太多了，就会引起大量的不良贷款。看这个图，我们可以看到2007年个人住房贷款有了一个陡升，2007年之后有了一个下降。到了现在，开发商贷款是6.64%，个人住房贷款是11%。2007年这两项贷款全部增量占整个住房贷款余额是多少？开发商是18.3%，个人是23.3%。即使2007年发放个人按揭贷款全部产坏账，也只有23.3%，也没有对银行的贷款产生那么大的冲击。有的时候有的房地产商为了促销，他会用贷款帮助客户首付，这个会出现银杏的零首付的情况，但是这个毕竟是凤毛麟角。
3、房地产回调会冲击地方政府的财政预算收入，造成地方财政风险。而且银行发放了很多基础设施贷款，都是以政府的隐性担保发放的，而政府的隐性担保还款来源是什么，是土地收入。所以我们看到，在调控过程中，中央政府远没有地方政府着急。
面对这个情况，怎么样完善房地产调控政策呢？具体来说，住宅房地产是一个非常复杂的问题，首先要解决我们国家的土地供应制度的问题。我们的土地供应制度存在很大的缺陷。第二个是确定我们国家的住房制度，国家到底要什么样的人，我们要保证他的住房，我们通过什么样的优惠政策给什么样的适当的补助。我认为，我们国家在住房制度上还没有一个非常清晰的政策决定。大家可以看到现在的房地产调控的时候，文件当中各式各样的名词，经济适用房，廉租房，高档商品房等等。我个人认为其实应该分三类。
一个是针对最有困难的廉租房。第二个是经济适用房，这群人应该占到大多数。然后剩下的一部分应该完全是商品房。只要房子好，价格高，人家愿意买，就让他买去，政府不要去操心。
大家现在都在呼吁要出台各种各样的政策。我个人认为政策出台走的方向是什么样子呢？财政政策是调整市场走向的关键。第一要调整地方和中央财政财政的划分，从机制上保证土地利用规划，和城市建设规划的严肃性。因为现在很多地方政府，一个书记上台就把城市规划做一个修正，这个过程中就有很多的矛盾，这里最主要的问题是现在地方财政，就是地方政府承担的事情远远超出他现在可支配的财力。因而推动财政体制的改革，是解决问题非常重要的一环。
第二，降低交易环节费用，尽快明确开征物业税的时间，加大房地产持有费用，合理引导消费。其实政府应该做的事情，就是提供一个公平，稳定的市场环境，让利益主体根据自身的情况来选择。如果开征物业费的话，就会让一些人考量到，我买这个房子，是否用对起。所以只要物业税出来了，老百姓就且自己掂量掂量我是住60平米的房子，还是住120平米的房子。
第三个，要加大廉租房的建设投入，严控建筑50平米以下的。而且廉租房应该是“补人头不补砖头”，如果你刚刚参加工作，你不愿意付市场租金就可以住到廉租房里去。我觉得廉租房应该是按市场价格收租金。谁困难，付不起市场租金，就要领到货币补贴。你的收入只要一提高了，我的补贴自然就停止了，这样就有利于提高廉租房的使用效率。
再一个是提高公职人员住房货币补贴的标准，同时将其纳入统一的经济适用房的建设和房屋出售、出租制度之内，防止产生新的社会不公。很多的房子周边已经是一万一平米了，大家政府公务员拿到的经济适用房只有四千，这就难免造成腐败。
再一个，改革土地供应制度，对廉租房和经济适用房的用地实行实行限房价，限户型面积的拍卖制度。
最后，要用按揭贷款利息税收抵扣制度和利息，补贴制度鼓励居民一定面积的住房自住需求。应该把住房优惠政策从信贷方面解放出来。如果有的人不够纳入条件，不够抵扣，怎么办呢？就给他按揭贷款的利息补贴。如果这个政策一出台，那么所有的人都会愿意到税务机关那儿去登记去。信贷绝对不能过度投入到房地产领域去的，房地产的泡沫谁能吹出来，只有银行给他贷款，他才能从本来只有十万块钱的购买力，而给他贷了100万，他就变成拥有110万的购买了。信贷的杠杆率是必须控制的。这次世界经济危机，就是金融业实行了过高的刚刚率。次贷就是百分之百的贷款，零首付。
居民住房首付比例20%应该是最低了，偿债率月供要低于他收入的50%，月债务比例应该小于你收入的55%。我们听到很多的人说现在是房奴了，就是他月供的量大于他收入的承受能力，而且生活也过得很不幸福。我想我们在消费上面，还是应该量力而行的。
对多套住房按揭贷款提高首付比例是控制房地产泡沫的关键。大家不要老在说，国家是不是放松第二套房的按揭比例了，政府不应该出台这个具体的比例数，这个比例数应该是商业银行出于风险控制自觉提出来的比例。而对于投资性购房应该视同企业，不低于30%的自有资本比例。对于投资性购房，应该就是和办一个个体户的性质是一样的。而且应该视同一个企业来对待。让利率回归市场利率，有利控制金融风险。大家很好地琢磨一下这次央行降低利率的文件，实际是把下限放到0.7，并不是一定都要用0.7倍的利率去放款。商业银行应该了解你的客户，应该知道你的客户有多大的风险，应该根据客户的风险确定利率。决定贷款利率和首付比例的因素，也应该是商业银行出于风险来决定的，利率的高低也应该是商业银行出于风险决定的。决定这些的因素是什么呢？你是否是首次购买？你是投资，还是自住？我反对很多人在说，我们等着商业银行出细则，商业银行没有细则！商业银行你应该根据你客户的情况自主来决定，不要拿着首付比例和利率去做恶性竞争。现在各家商业银行为什么不肯出手他的细则？就怕他的细则严了以后，把客户挤走了，松了呢，又不符合中央的政策规定。
在做了这些杠杆限定以后，我觉得应该给房地产企业开辟多种融资渠道和发展租赁并举的住房市场基础。房地产商的债券融资，这些渠道都应该开开。我们把房地产商就当做一个生活商品的普通企业，房地产企业生产的是住房。要调的不是这些个别的房地产商，中央要调的是银根的总量，至于总量上的结构怎么调整，那是市场的行为。如果政府想引导市场的话，可以用财政政策引导，而不应该通过信贷政策对企业有某种歧视。
结论是：运用好财政信贷政策，可以替代僵化的行政控制办法。
第五，房地产开发商要自爱自重，做有社会责任感的企业。各位老总也谈到了，我们应该用我们自己的行动重塑我们的形象，要用智慧致富。要对得起老百姓一生的储蓄，要用安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。应该用房屋的品质换得市场的尊重。现在是房地产市场低靡的时候，但是也是房地产商用你们的能力重整行业的时候。也是寻找一个新的增长点的最好时机。
最后，我们应该对中国的应该有信心，尽管世界出了那么多的问题。但是中国是一个有13亿人口的大市场。中国自己都可以完成自我循环。这个和其他国家是不一样的，我们国家还是一个发展中国家，我们要干的事情还多着呢。只要我们的政策是正确的，我们就能够启动内需，就能够让中国经济平稳发展。明年经济增长即使掉到7%，对于全世界来说也是最高的增长率。大家对此应该有信心，但是也要做一个艰苦的准备。谢谢！
李国平：谢谢吴晓灵女士，其实我们的问题可能是政府、地方政府、开发商我们共同带来的，解决也需要靠我们共同解决。
最后请大会主办方，思源经纪的总经理陶红兵做总结发言。
陶红兵：我们每年的话题都有所不同，但是有一个共同的是：每年我们的大会都受到各位嘉宾和各位朋友的热烈捧场。所以，我们也看到今天的大会，从头到尾都是坐无虚席。我们第四届中国地产金融年会到此闭幕，谢谢大家！