主持人：各位领导，各位嘉宾，各位媒体的朋友们，大家上午好！我们第四届中国地产金融年会在这里隆重召开。我再次代表主办方对大家的光临表示欢迎，首先介绍一下今天到场的主要嘉宾。
今天出席会议的有主办方，也就是我们新地产及新地产的财讯传媒集团的领导，财经杂志的总编辑，也就是地产杂志的主编王波明先生。今年我们有一个首席合作的单位，是中国民生银行，所以现在把民生银行的领导和大家介绍一下。全国政协经济委员会副主任，中国证券市场研究设计中心总干事，中国民生银行董事长董文标先生，中国民生银行行长王浵世先生，今天很冷，今年我们第四届由中国知名的商业银行的参与，大家可能会觉得暖和一些。
另外还有一些嘉宾，四年以来一直和我们合作的思源集团的领导，还有幸请到万通集团董事局主席冯仑先生。下午还有前人民银行副行长，吴晓灵女士，还有华远的任志强先生，下午都会出席。
下面我们开始第一个议程，首先请主办单位的领导致开幕词，第一位请中国证券市场研究设计中心总干事王波明先生致开幕词，大家欢迎！
王波明：大家早上好，欢迎大家参加第四届地产金融年会。我在这里特别要感谢民生银行对大会的支持，同时大家也看到人民银行的各位领导也特意来参加我们这次年会。今天这个市场非常特殊，我简单讲两句。大家也都知道，我们正置身于全世界的金融危机当中。这次金融危机的深度广阔，都是可能在座的我们这个年代，我们这一代人可能也都想象不到的，因为到底有多深，多广，也不是我们这一生中能见到过的。
现在有很多的迹象显示，这次由美国次贷引起的金融危机正在转向经济危机，也在从美国向全世界蔓延。可能大家看到，这个金融危机对我国的影响面可能稍微小一点。虽然有些机构也都经历了有史以来最大的金融危机的挑战。但是好在和全世界一比，我们的损失还是微乎其微了。但是金融危机以后，由美国带来的经济危机带来的影响可能比金融危机的影响要深得多。至于这个经济危机对于中国带来多大的影响，我们都拭目以待。昨天我们看到人民银行再次降低利率，半年以内已经三次降息了。到目前为止政府出台的这些政策够不够？能不能应付中国目前面临的经济危机的冲击，这个大家也是要拭目以待。
中国经济实际上，大家看到从07年到08年，咱们的经济是大幅度扬头，但是短短不到半年的时间里，咱们的GDP增长就从11.9%一下到了第三季度的9%，下降速度之快，是改革开放35年来都是从来没有发生过的事。这里，基本毋庸置疑的是，07年到08年和08年进入09年是大不相同的了。房地产业也是经历了中国有地产以来的最严重的挑战。但是现在针对地产业的问题，大家的争论还一直存在，就是关于泡沫，到底怎么样对待这个泡沫。现在一谈论到地产，已经不是泡沫不泡沫的问题，而是中国的地产业，中央怎么出台政策，帮助地产业舒缓地产业的困境。但是这个地产业困境的本身不是地产本身。因为中国经济这次是否能力走出这次金融危机带来的冲击。地产业要扮演一个很重要的角色。因为中国地产业拉动经济的作用实在是太重要了，拉动的面也太大了。所以地产业不仅仅是地产泡沫的问题，而是中国经济是否能够成功走出这次金融危机。
地产业本身这个市场现在目前，能够走出金融危机，能够对中国经济在未来三两年走出这场危机，是一定需要政府出手的。而且这次出台政策，我们感觉按照过去传统思维出台政策的角度，可能都不见得力度会够。所以这次要做的话，一点一定的小政策出台可能是无法改变目前的房地产业的困境。现在看政府是否能够大幅度抵触出台各种各样的金融政策，看看有没有“组合拳”而且这个“组合拳”的力度要足够大。
我觉得《新地产》做了一个非常好的事情。因为大家现在对信息的需求是非常之大的，到底下面要发生什么问题。包括美国那边金融危机转经济危机，我们也和美国的一些大的经济学家进行了对话。从年初到现在，他们自己也没搞清楚这次有多深，多广，到底会出什么问题。所以，在中国来讲，这次有很多的经济学家在预测，金融危机我们可能没有受到什么影响，但是到经济危机这块，弄不好对世界的影响可能还要大于美国对世界的影响。所以这个时候举行地产金融年会，对大家一起分析明年到底是一个什么形式，非常有好处。所以感谢大会的赞助商，合作伙伴，同时也预祝，大家通过这次年会，能够对未来中国经济，最主要的是大家所处的房地产行业，下一步怎么样发展。希望今天的会议能够给大家带来丰富的信息资讯，也预祝本次会议取得圆满得成功，谢谢大家！
主持人：谢谢王总的发言，王总对世界经济形势的分析，也说明了我们这次会议的重要性。在地产行业里，银行的角色无疑是最重要的角色之一。我们现在请中国民生银行行长，王浵世。
王浵世：各位来宾，首先我代表中国银行欢迎大家参加中国地产金融年会。房地产是中国经济增长的一个重要推动力，对GDP的贡献，从4%升到7%左右，如果明年房地产增速下降到5%的话，相信会对GDP有更大的影响。银行上半年新增贷款中15%投放在房地产，如果房地产行业出现问题的话，会影响到金融的稳定。这个阶段我们看到成交量的萎缩，存量的增加。今年前三季度主要城市商品房交易量同比下降了50%。也是对这几年来房价上涨过快，房地产投资过猛的一些修正。房地产周期的波动本来是一个正常的现象，但是这次金融环境比较复杂。同时我国的经济也面对结构性的转型还有全球的经济衰退，各种原因，让局势更不明朗。这种共振的效应到底对我国的房地产有多大影响，我们应该如何应对。所以，金融危机也是本次年会的主要议题之一。
面对房地产市场的调整，国际国内复杂的金融环境，政府果断采取措施，积极应对。近期出台了放松按揭贷款，减免交易税等等购房优惠政策，各地政府也纷纷出台利好政策。从战略上来说，房地产永远应该以需求层面来思考，从而进行张弛有度的扩张和前瞻性的布局。大家可以看一下房地产过去十年全国商品住宅累计销售数，覆盖家庭达到15%左右。受过去投资增加和今年交易量的下降挤压，全国13的城市可售房源不断增长，如果加上施工建筑面积和投资客手上的二手房，我相信未来两年都是买房的市场。目前采取务实的保守策略，对行业有利，对银行也有利。作为银行来说，中国民生银行一直很关心中国地产行业的发展。我们的地产事业部成立以来，面对今年的市场变化，多次对提出相关部门建议，也建议科学区分住房的需求，对正常自住性和改善性住房需求加以鼓励，放宽消费贷款条件，积极刺激需求，也建议尊重区域消化差异，鼓励地方在中央制订的总原则前提之下，制定地方的鼓励房地产行业发展的措施。也建议加强房地产市场信息的规范性和透明性，形成对房地产市场长期和健康的发展等等。这表示了民生银行积极参与行业发展的热情，并立志把自己的地产事业部打造成为一个具有行业研究，产品研发，市场营销和风险管理的专业机构，为我国的房地产事业发展作出应有的贡献。
今天地产金融年会就是搭建一个平台，让参加的各个行业共同探讨我们这个行业面临的新的问题，新的挑战。希望加强地产界和金融界多交流，多合作，共同找到行业共同发展之路，在此我预祝大会取得圆满成功，谢谢大家！
主持人：谢谢王行长的致词，王行长的致词也表明了商业银行对于行业的长远发展，还是充满了信心，并且表达了长远的扶持和共同发展的心愿。我们也知道中国地产界内界外的人最关心的就是政策。下面开始主题演讲，我们有请中国的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士给我们讲讲这方面的一些看法。
秦虹：各位来宾早上好，这段时间，我们房地产市场有两个现象。第一个是困惑，我们很多的开发企业和市场的业内人士，大家对当前的房地产形势的低靡形势持续多久感觉不理解。因为大家不理解的是，为什么仅仅一年的时间，房地产市场就出现冰火两重天。去年这个时候我们的房地产企业是一片红火。但是仅仅隔了一年，我们很多的开发企业想尽办法，打折、促销、优惠还卖不出去房子，所以大家第一个是困惑。第二个就是是不是应该“救市”的争论。我想就这两个问题谈一下个人的看法。
应该说我们历年来，特别是今年我们对金九银十特别重视，为什么？因为我们每年在下半年要完成全年商品房销售面积的四分之三左右。所以大家对金九银十期望非常高，但是今年的表现，可能说市场的表现大大出乎我们对市场的预期。五月份的时候，大家还对金九银十抱有信心，但是今天可能已经不是这个态度了。怎么看待这个形势呢？当前房地产形势是由房地产市场的主动调整变为主动调整加上被动服从。主动调整是指我们今年很多的房地产开发或者销售的指标和07年相比都有很大的回落。07年是什么情况呢？07年是房地产市场不寻常的一年。07年全国房价普通上涨，无论是一二三线城市以及中小城市，个别的城市，特别是一线城市出现了房价暴涨。有的一些项目在一年之内价格上涨了50%，60%，70%的都有，这样上涨的速度大大超出普通居民的购房能力。市场的火爆带动了居民的购买行为，不断地使有购买能力的居民购买了房子，甚至有一些家庭透支了购买了能力，因为他怕再不买，这么涨下去以后更买不起了。
第二个，去年我们都知道是“地王”频现，去年下半年媒体报道出来的“地王”至少有14起。去年企业拍到“地王”的价格超出底价一倍以上都不稀奇，最高拍到的价格超过底价18倍，这就出现了房地产倒挂，这极大地刺激了人民对未来房价上涨的预期。因为楼面价格已经超过了商品房的价格。在这样一个情况下，房价上涨过快的城市诱导了大批投资客的介入。
再一个去年也是房地产市场资金特别充足的一年，比06年超过了40%。由于房地产市场的繁荣，我们其他的行业，家电、化工、煤炭、零售等等行业，纷纷涌入房地产投资。把房地产作为这些企业多元化投资的首选，甚至有一些企业把房地产投资的盈利作为他主业亏损的弥补。甚至他在房地产行业的盈利超过了主业的盈利。所以，去年房地产资金应是异常充足。
第四个，07年方面房地产市场是异常火爆，去年全年竣工商品房面积是4.7亿平方米，由于预售，我们去年卖了多少房子呢？一共了6.9亿平方米的房子，竣工比销售之比达到1：1.4，是历史最高水平。我们去年全年完成商品房销售额比06年增长了47%。供求关系可以说在去年严重失调。
第五个方面，我们去年个人住房贷款新增八千亿，个贷已经成为各大商业银行竞争的一个重要行业。这个竞争里必然也产生了一些违规的行为。
就这些情况来说，我们可以得出去年是一个非正常的表现。究其原因，我们进行深入的反思和研究。在今年，至少是上半年，我认为房地产市场是存在一个自我调整的要求的，让这非正常发展逐渐回归到理性的发展轨道上。今年快到年底的时候，我们再看房地产市场表现的时候，又加上一个被动服从的因素。就是房地产市场现在不得不服从于外围的宏观经济局势的变化。首先是国际金融动荡，对国内的房地产市场在心理上产生严重的影响。人们对这场经济危机影响时间多长，波及面多广心里都不清楚，我们的企业和消费者都非常的谨慎。而且我们的一些出口企业也受到了很大的影响，使这些企业的职工工资下降。
第二个是资本市场的低靡，我们的企业在资本市场融资的渠道基本断了。对于消费者来说，买房子毕竟是有钱人，或者是中高收入为主的。但是今年的资本市场低靡，使很多股市投资者，他的家庭受到了很大的影响。
第三个是经济指标的全面减速，如果说，国际金融动荡对我们心理影响是主要的，实际影响是次要的话。今年九月份，我们的经济指标全面下滑，GDP的增幅已经降到04年的最低水平，前天国家统计总局公布的城乡家庭可支配的收入已经降到05年的最低水平。所以，当前市场表现是信心不足，预期不定，消费能力受限，最终影响到了消费水平的萎缩。
我刚才也听到，希望政府出台政策，能够振兴市场。大家可以想想这样的环境下，什么样的政策可以把他们的信心提升呢？国际的金融市场动荡的话，怎么能期望房地产市场能够回到去年的状态呢？我们的房地产市场的表现已经不完全是由商品属性的供求关系来决定成交了。这个情况下实际上房地产的资产属性越来越明显，大家买涨不买落。我们所有的房地产企业都必须认清形势，积极主动地调整企业的发展战略是上策。要做好长期和短期发展的措施，我们马上到年底了，很多企业面临着结算，民工的工资要付，施工企业的工钱要付，材料商的货款要付，银行的贷款要还，面临很多的决算压力。所以，从现在就要开始做小应对短期结算预期的准备。我们不希望这些企业的民工把企业围了，从长期来看，大家还是应该充满信心。为什么呢？是因为我们至少有两条。
第一条，尽管国际金融形势发生动荡很厉害，但是中国城市化推动经济发展的这台引擎没有熄灭。第二个中国是一个大国，说中国是一个大国都不能形容中国之大，应该说中国是一个巨国，我们有巨大的市场，我们的房地产发展还有长远的前景。就是现在这个情况下，我们的房地产市场也不是非常的差，今年一到九月全国商品房销售面积多少呢？四亿平方米，什么概念，比07年下降了15%，但是比06年一到九月份交易的总量还要高一些，这就说明我们市场巨大。面对市场急剧下滑的时候，我们有一些城市的销售量仍然是在上涨的。
第二个，关于政策，从我长期以来对政策的研究体会。看房地产政策要看两条，房地产政策历来与大局有关，我们的国民经济发展到这个阶段，一个重要转折期，现在已经从供给方转向需求方。支持消费结构升级的产业就是房地产业。还有一个是我们的城镇化和工业化，房地产是支持城镇化重要的一个产业第三个我们现在正在向小康生活过渡，房地产是居民小康生活的重要组成部分。房地产和金融是相依共存的关系，我们不仅有开发企业的开发贷款，而且在银行的贷款里还有大量的房地产抵押贷款，就是用房地产抵押做比的投资，所以房地产的金融安全也非常高。政府为什么坚持小户型政策，这个关系到我们国家的可持续发展战略的实施。所以我们都要综合考虑以上的各方面大局才能出台政策，不可能偏颇一点。
当前是什么形势？当前我们是要力保GDP的增长，房地产通过投资消费双重拉动，是拉动GDP效果最好的一个产业。所以最近出台了一系列政策，关于支持居民购房的政策。我对这个政策的理解有两条。第一个，这个政策既体现了政策的灵活性，又体现了连续性。比如第一个对首次购房，背后含义还是高度关注投机，第二个是小户型，我们的政策焦点没有离开小户型，第三个加大保障性住房，满足了低收入家庭的住房需求，同时可以弥补房地产投资下降产生的投资增速的缺口。这次政策确确实实比较关注民生，拉动内需，来保持房地产投资的增速，有利于经济的稳定健康运行。如果这次政策和98年亚洲金融危机的时候出台的政策相比，98年是通过制度的创新启动了这个市场，这次是挖掘住房市场的潜力和保障性住房的保证。这次政策是及时的，也是非常必要的。既对房地产市场的发展，也对整个经济大局的影响非常关键。我们在市场不好的时候，正是我们改革最有利的时机。我们更应该利用这样一个时机，抓住这样一个机遇解决影响我们房地产市场深层次的一些制度因素，这样才能维持我们房地产市场的长期稳定健康发展。以上纯属我个人的观点，谢谢！
主持人：谢谢秦主任，秦主任刚才讲到了，现在由于两个因素，一个是前所未有的外围因素，还有一个是考虑全局的社会的和谐稳定。刚才也说过了，银行非常重要，大家可能也有印象，面临这个大势，银行会不会简单地延长放贷情况呢？是不是简单恢复以前的做法，还是像秦主任讲的有一个非常新的符合这个行业发展的一个整体思考方案呢。现在请中国民生银行常务副行长洪崎，给我们讲地产金融的方向与路径。
洪崎：女士们先生们，地产界金融界的朋友们大家上午好！我不是主管部门，是从一个商业银行的角度谈一些对房地产金融的思考。我的演讲题目是地产金融的方向与路径。也借中国地产金融年会的机会探讨一下房地产金融的问题。推动对房地产金融的回顾，特别反思一下美国次贷危机，主要是探讨一下我国的房地产金融业，如何健康持续地发展。
我国的地产金融市场一直在借鉴西方发达国家的做法。上个世纪八十年代中期以来，在华尔街大型投行带动下，美国房地产抵押证券化，以及基金市场以及私募基金房地产市场迅速发展壮大，也标志着美国房地产金融业市场化。但是美国这次次贷危机给我们打了一针清醒剂。也使我们深入地反思美国的一些金融创新的问题。对照欧美发达国家，现在房地产金融市场。我国房地产金融目前所处的发展阶段还正处于现代化的前沿。房地产金融工具也比较单一，房地产行业的资金严重依赖于信贷融资，相当于美国上世纪七十年代和八十年代末的情况。这一时代我们知道最大的风险，美国不是次贷危机，而是房地产融资严重地依赖于银行信贷，给银行带来风险。房地产业周期性的危机也深远地影响了金融的文地。美国上世纪七十、八十年代中期的问题。当时正值二战时候出生的婴儿潮成年，里根政府出台了促进房地产行业的政策，促进了房地产业快速发展。到1989年，商业银行的房地产贷款余额高达7330亿美元，占全部贷款总额的39.7%。但是在国际国内一系列突发事件的影响下，美国市场发生了逆转。1989年房价开始下跌，房地产不良贷款增多。据资料统计，美国主要的商业银行总资产的净利润由85年的0.65%下降至89年的0.2%，与房地产相关的坏账占坏账总额的比例。89年达到31.29%，90年上升到43.41%。在商业银行发生困难的时候，储蓄与贷款协会也出现了严重的问题。89年老布什政府用了1660亿美元资金，相当于当年GDP的3%挽救了金融市场，包括政府出资成立清债公司，随后90年日本的银行危机，1997年亚洲金融风暴，甚至中国的海南房地产风暴，都隐含着房地产业危机导致了银行业巨大的损失。这之后，美国进行了反思，减少房地产对银行信贷的依赖，打通的房地产贷款的证券化，但是现在看来，美国犯了两个严重的错误。
一是1995年后逐步放开了次贷，就是向还款能力差的人发放按揭贷款，二是允许华尔街大投行将这些有问题的次贷作为基础资产进行证券化，创造出次贷证券，并且进一步衍生出担保债务凭证，以及信用违约互换。放贷价格指数ABSHE等市场价值惊人的金融工具。当次贷危机发生以后，次贷相关产品的价值大大缩水，整个市场重新定价。信用萎缩形成的信用危机，众多的金融机构因为资本不足，而重新洗牌。我们以史为鉴，充分认识到过渡的信贷，依赖银行支持，这种一条道走到黑的融资方式是不可取的也不现实的。我们必须推动金融创新建立一个更稳定更有效的房地产金融市场。同时，我们也必须吸取美国次贷危机的教训，处理好虚拟经济和实体经济的关系。所以我们应该加强金融创新，加紧市场的基础制度建设，完善创新本身带来的风险。最终建立一个多元化，专业化的市场。金融监管部门要着力于加强市场基础的制度建设，加强监管，积极推进金融创新和开发。在发达房地产金融市场要实现融资多元化，既也商业银行也有房地产公募基金和私募基金，还有股市。发达的房地产金融市场，既也贷款投资等金融衍生产品，也有证券化产品合理的金融衍生产品。我们预计，房地产金融市场还会朝专业化方向发展，专业的房地产基金公司会越来越多。综合经营机构将会投入内部体制变革，打造专门的房地产金融产品。市场份额将向专业机构集中，在当前阶段发展房地产金融市场，在做好市场基础和制度建设的同时，建议稳步推进以下两个方面房地产金融工具。
第一房地产抵押贷款证券化，建立证券化市场，打通银行系统与资本系统的直接关系。证券化市场不仅可以解决房地产信贷长期存在的问题，还可以推动市场引导资金双方理性决策。第二加快推进专业化房地产信托基金，房地产作为资金密集的重资产行业。与此相适应，房地产金融市场也应该大力发展资产公司，弥补当前银行、股市、债市主要凭企业信用，鼓励私募基金在配套条件成熟时发展公募基金，以及相类似的产品。在这个过程中，政府部门应逐渐淡化房地产带动投资和消费，刺激经济方面的作用。加强房地产发展的规划，加强房地产市场信息沟通发布管理等等。减少非理性的追涨下跌，实现房地产理性发展，避免周期性的大起大落。在向房地产金融市场迈进的过程中，我们商业银行也有理由承担更大的责任，推进房地产金融业的发展，促进房地产金融行业健康发展。在当前，商业银行还应该发挥金字招牌的银行业信誉，以及强大的前后台专业的服务，整合信托市场，房地产投资基金等专业机构，为房地产提供专业化，全过程的资金解决方案。
我们民生银行目前在近期，我们的组织体系构架的改革过程中，我们对各个行业进行了事业部改造，房地产业作为第一批的经营事业部。目前看来专业的地产经营事业部更有利与加深对房地产金融的理解，为房地产行业客户提供全面专业、更有价值的服务。推动我国房地产金融现代化，我们也期待与房地产企业与金融同业共同发展，谢谢大家！
主持人：谢谢洪行长，希望在我们房地产金融中出现洪行长说的那几种新的模式。大家都知道我们现在面临一个前所未有的外部因素。下面我们有请长江商学院房地产研究中心主任梅建平教授给我们讲讲欧美金融危机对全球资产价格的影响。有请梅博士！
梅建平：女士们，先生们，首先感谢主持单位对我的邀请。在纽约穿了18年的西装以后，今天我换了一套。今天我原来想讲讲全球金融风暴对全球资产价格的影响，我觉得比较负面，因此我把题目换了一下：化危机为基于，用创新求发展。
次贷风险从去年爆发以后，很多的金融机构产生了很大的困难，今年第一季度很多的金融企业产生了流动性不足，导致了美国和欧洲的金融监管机构对整个系统进行了注资，注资以后对整个次贷市场还没有产生很大的影响，因为泡沫在继续破灭，就导致了美国雷曼公司的接近破产，因此美国政府宣布对雷曼公司宣布接手，因为雷曼公司倒闭。这个倒闭导致全球的银行，商业票据市场，整个市场几乎完全处于不能运转的情况。就导致了美国政府的救市，这一波已经波及到新兴市场，很多的东欧国家经济情况都很糟糕，也波及到一些发达国家。我个人认为下一波就是所谓对冲基金的清盘，因为次贷导致了很多的资产都产生缩水和连带资产，可能使得全世界相当大的对冲基金可能要清盘，造成资产价格进一步下跌。而且下一步，美国所谓的个人信用市场，就是信用卡市场的问题，这个也是几万亿的资产。以前有一些不应该有信用卡的人，这部分可能也要进行清理。因此，今后两三年，可能出现所谓很痛苦的美国的机构、个人都面临所谓的减轻负债的减负过程。因此，我个人认为会出现1975年以来最严重的一次经济箫条。
但是，我们也应该看到，实际上还是有曙光的。我认为两三年的调整以后，整个世界经济还是会恢复的。因为，我认为美国的核心竞争力并没有根本动摇，在危机很深重的时候，盖茨最近做过一次对媒体的访谈，他认为虽然华尔街是有核心竞争力，但是美国最重要的竞争力实际是在硅谷，硅谷的核心竞争力还是非常强的。实际上下一波科技创新的曙光已经可能看见了。我最近从美国回来，我已经看到美国最新款的用电池驱动的新型汽车，非常的节能。我认为下一波的科技革命很可能就是由这些所谓的新能源，或者是刚性的能源带来的科技革命。这个科技革命已经波及到中国，最近大家看到巴菲特花了20亿美金入股比亚迪，这个已经是很重要的一个迹象了。
另外一个原因，是全球的生产力逐渐提高，第四个原因是流动资金非常充足。这个图是从1948年到现在美国失业率的情况，最近几次都没有超过4.5%。这一次的箫条，可能会使美国的失业率达到8%左右。这是美国三年国债，应该是过去七十年的走势图，为了挽救金融市场和刺激经济，美联储已经把利率降到历史上基本最低水平。上次这样的水平是格林斯潘在2001年911出现的时候降的，那次的降息给这次房地产泡沫埋下了伏笔。对于中国有什么影响呢？
首先，我认为这次全球金融风暴使得人民币可兑换的日程大大提前，我个人认为这个事情晚做不如早做，而且人民币高估的时候做比低估的时候做风险更加可控。全球的金融风暴可能短期内，我们可能会出现通胀，但是有巨大的流动性。大家知道地产是抗通胀最好的一个资产类别，短期内全球的流动性会减缩。但是长远来看，两三年以后，当全世界的机构投资者，有钱的人进行全球资产重新配制的时候，他们打开全球GDP表格，打开全球资产回报率的话，很有可能发现中国是过去几年表现最好的国家。因此，全球资产配制会向中国产生一个倾斜，因为这是一个历史机会。前些年我们对外资采取了限制的态度，但是我认为，现在我们不能限制，应该把门打开，吸引更多的外资。印度在过去三年他们的GDP达到9%以上，他们的外资投入达到980亿美元，如果我们还是采取关门策略的话，我们可能会在“龙象之争”中处于不利的地位。
今天我不讨论政策，从长远的角度我提这三点建议，供大家进行参考。问题我也没有思考很深入，但是我想提出来，供大家讨论。
首先，中国到今年年底将会成为第三经济大国，出口第二大国。作为一个大国我们应该有大国的气度，既然我们到巴黎，到伦敦，到纽约买房子都不会受到限制，那么到中国买房子为什么要首先限制呢？第一个，我认为要取消这个限制。第二个，这波金融危机导致了华尔街大量的工作人员失业，这是我们吸引人才的重大机会。第三个，我认为给外籍人民待遇，我们现在很缺所谓的高消费人群，现在既然外面的消费来了，我们为什么不引进呢？第四个，我们可以提升服务业的水平。第五个，现在我们知道我们土地所有权年限。现在我们是发展内需，提高就业，但是我们对办公楼和商业物业却给予比较短的年限，因此我们是不是把商业地产和住宅的土地年限都延到70年。再一个，二手房也可以按照一手房进行按揭贷款。对土地出让金和有关费率是不是可以考虑分期付款。
刚才对洪行长的讲话我表示认同，我觉得应该不失时机地开展地产基金的业务。我个人认为，如果你让我说一个产业效率是最低的，我不得不说金融行业，实际上是效益最低的行业。因为我们的储蓄回报是很低的，大量的钱被锁在银行里拿很低的利息。相对风险比较低，回报又比较高的，就是地产金融业，这是非常好适合长期投资的。而且在私募基金，地产基金方面如果有很大的发展，也可以为基金的发展做好准备，谢谢大家！
主持人：谢谢梅教授给了我们新兴的观点，不管大的形势怎么发展，我们的每个企业日子还要正常过。所以他们最关心企业的日常经营。所以我们请来清华大学经济管理学院博士杜丽虹博士，给我们讲讲地产企业过冬术。
杜丽虹：大家上午好！我每次讲话都是比较泼冷水的。今天我跟大家讨论的一个题目就是地产企业过冬术，先上来还是给地产企业泼冷水。然后说说地产企业应该怎么办？从07年美国经历了一次地产危机，今天还处在危机之中截止到2008年6月美国新房销售两下降到60%以上，销售额会减少50%以上。假如同样的危机发生在今天的中国，会怎么样？财务的安全永远是地产行业竞争的第一法则，地产行业是绝对的现金为王。我总结了一下这个叫：短期风险头寸。反应了企业一年内到期，到期要支付的先进，与手头的现金与当年经营产生现金流的差。假如未来一年房屋销售额萎缩30%的话，会有半数的地产公司出现资金缺口，如果延续的话，会有六成企业面临资金压力，假如销售额萎缩到50%的话，会有六成企业第一年就出现资金的缺口，有七成企业第二年就会出现资金缺口。面临这么大的资金缺口，企业应该怎么做呢？我想先和大家讨论一下，什么样的地产企业在冬天会比较好过？在行业低谷到来的时候，以往那些周转快，利润率高的企业，他们的优势是不是可以延续，是不是所有的企业都是面临房屋卖不出去的困境呢？我的研究结果显示，我比较了美国地产危机的一些上市公司周转的变化，在危机到来第一年地产企业周转率平均下降30%，第二年会达到50%，但是原来那些周转率比较高的公司，在低谷中依然可以保持相对的优势，原来周转率比较低的公司，在低谷中周转率会进一步下降。香港的地产公司也是如此，尽管香港地产公司，因为他们一般是出租和开发物业混合经营的，因为他们的周转率要慢于美国的地产公司和大陆的地产公司。但是，新鸿基在整个亚洲金融危机期间，他成功地将周转资金保持在1.1倍的水平。所以，我们说周转率，尤其是存量资产的周转率是公司持续能力的一个反应，包含了一个公司的产品定位，设计开发能力和品牌影响力，这些因素即使在低谷阶段仍然发挥作用。
但是利润率就不一定了，对美国地产上市公司危机前后利润率的比较，一些危机前利润率高的公司，在危机优势并不明显。通过这个图，我们可以看到各个地产公司利润率的水平与他们之前的利润率的幅度是没有什么显著关系的。香港也是如此，我们可以看到除了这几大公司，除了新世界由于多元化战略导致亏损以外，其他几家地产公司的利润率都是比较接近的，无论以前利润率的高低。日本更是如此，在八十年代末的时候，最高价是均价的三倍多的水平，但是随着危机的延续，到危机最深的时候，最高价已经与均价基本一致了，也就是说在危机过程中最高价下降幅度要比均价下降幅度大得多。所以低谷中，利润率的波动比较大。在大陆也是，我们看到不断有“地王”退地的现象。在低谷中所有的公司都会面临销售量下降，但是以前高周转的公司依然保持相对优势，以前低周转的公司销售速度会更慢。不过，利润率就不一定了，尤其在低谷延续到第二年的时候，几乎是所有的公司都面临亏损的威胁。因此我个人的观点是，在低谷中周转率比利润率重要，尤其是危机延续到第二年的时候。尽管大家都希望危机第二年可以结束，但是从历史来看，地产危机从来都是要延续几年的。对于中国，如果危机延续到第二年，会有六到七成企业出现资金缺口，应该怎么办？我推荐一个公司的战略，就是新鸿基。
新鸿基是香港最大的地产公司，84到07年的24年间公司一直保持正的经营现金流，年均可以产生33亿港元的现金，而且从未出现过融资前现金流负的现象。除了他们出租物业的贡献外，更重要的是他们的货如轮转效应。亚洲金融危机期间，尽管当时香港房价下降六成多，但是新鸿基仍然每年保持每年将近四百万平的新盘推出。通过不断消化开发物业的土地存量。如何实现货如轮转的策略呢？如何加速周转率呢？
我们一起看几个美国的地产公司在这次地产危机中他们采用的一些策略以及结果。首先是帕尔迪，他的做法很简单，就是卖房子，卖房子是产生现金渡过危机的唯一可靠方法。他也采用了包括降价，促销等各种手段。其他两家是每个上市公司力排名第七第八位的地产公司，他们是采取积极价格战的策略，他们的价格战发起比较早，他们在07年三季度的时候就开始发起促销。其实美国的地产行业去年第三季度和中国的地产行业第三季度是相似的，已经出现房地产低靡气氛，但是大多数企业相信低靡是短期的，他们主动地把营业利润率降到2.5%，目前新房价同比下降11%，周转率下降幅度也不大，远高于行业平均水平。他的土地储量相当于当前的销售速度大概是3.1年的土地储备量。我们看这个图，在07年四季度的时候，他的订单下降幅度要明显少于行业平均的降幅。其他的一些企业的做法呢，比如KBH，他是美国第四第五大地公司，他是属于先知先觉的，他在06年的时候就开始大幅度降低价格。07年危机到来的时候，他并没有采取积极的促销策略，但是进入08年的时候，由于主要的竞争对手在现金流压力下，都采取积极的促销策略。公司第二季度采取了调价策略，使他的新订单变相降价25%，目前公司土地2.8年，这样给他在低谷中廉价买地留下很多的自由度。
根据美国一个独立的地产研究公司研究显示，在地产危机时期，现在买房人对低端房产兴趣价格更浓。另外一个地产企业是勒纳，他把房屋价格降得幅度比较小，利润率也保持比较高的水平，因此他的订单下降幅度比较大，超过行业平均水平。但是勒纳开始大刀阔斧地卖地，他的策略被业界称为是燃烧土地的策略，并且大幅度折价卖地，实际上这个折价水平现在来看，是美国低价的正常水平。一系列大胆的举措，也让公司得到分析师的肯定，有些分析师还在地产危机中调高了勒纳的投资指数。因为在危机中大量的土地储备已经没有意义了，只有手里有现金才可能抄底地产行业的低谷。总之，在美国的地产危机中，地产商各显神通，无论是降价，无论是卖地，目标只有一个就是加速周转，这个过程中抢占先机者赢。对于中国企业来说，提高周转率也有不同的办法，降价以及开发更多的低端住宅。问题是如何在危机到来之前，提前采取措施。把握危机升华前那个短暂的机会收获现金，为危机后期东山再起做好准备。
最后，国家在不断出台地产新政，一些地产公司可能觉得，这可能会给地产商一个喘息的机会。假如地产新政遏制了地产交易量进一步萎缩，对于多数地产开发商来说话资金链可以延续。但是由于市场需求多数在低端，这个增长速度也是大为受限。
谢谢大家！
主持人：谢谢杜博士，我们知道有一个话题在去年很热，就是上市。我相信这个事情在未来仍然是大事。今天我们仍然请来最近一个成功上市的案例。这个公司有两个特点，第一个是特点，他是一个区域的企业，第二个，他上市机遇也非常不好。今天我们请来建业地产股份有限公司行政总裁王天也。有请王总。
王天也：各位早上好，我们公司说大不大，说小不小。河南省去年的销售均价是2070元，我们是在河南是算高端的项目，也就是三千多块钱。但是今天面对这么多优秀的大型房地产商，为什么主办方让我们来呢？我们是从今年一月到现在，我们是唯一一家在香港上市的内地地产企业。从六月份到现在，恰恰经历了美国次贷危机。
我先把公司的情况简单介绍一下，然后重点谈谈这段时间我对资本市场的感受。建业六月份上市到现在为止市场也很关注，这样一个企业怎么样在这样一个困难的时期上市，而且是真上市，什么是真上市，就是投资人是象样的，很多大型的投资人都入股建业，像新加坡的JIC都入股建业。另一方面，面对一个市场，你还要得到市场的认同，我们上市之所以可以取得成功是基于市场对于我们的认可。认可什么？我感觉有几个，虽然我们是在一个区域市场，但是我们是区域的龙头。第二个，我们公司是有十几年的开发历史，扩张的速度也是比较快的。企业有40多个不同开发阶段的项目，现在进入到20多的城市，包括没有取得土地证和在建的土地，大概有三年左右的开发量。很重要的一点，今年成功上市，就是投资人对这个企业认可，认可我们的战略。实际上我们是一个区域战略，我们是根据自己的管理能力考虑我们的管理半径。如果我们管理能力继续发展的话，也许我们会把扩张半径扩大到350公里到400公里，可以对周边的三线四线城市进行覆盖。建业的历史就不多说了，从92年成立一直发展到今天到六月成功上市。公司的业绩不断增长，今年中报出来以后，今年上半年销售额增长了111%，销售面积增长67%，利润增长了将近50倍。
从上市以后到现在，不用说了，所有的市场都是往下走的。整个香港上市的中国地产企业从高峰跌下来基本都是60%到70%的情况。现在我们面临的外围情况也不好，河南还算不错的，但是同比增长，从量来讲，也下降了13%左右。售价原来还涨着呢，现在基本是停下来了。
下面重点谈谈，路演的感受。基本上是这几个感觉，在和投资人交谈过程中，我们在上市中或者上市前那一段时间的感受，总体来讲资本市场对我们的房地产市场担心有几个方面，一个是政策的忧虑，一个是长期看好短期看淡。另外对于企业的资金链，现金流和负债情况。还有成本的问题，最后一个是对一般企业不在意的，但是对上市企业很在意的，就是财务情况。主要一个是对政策，一个是对银行贷款。一个是银行对我们的贷款，一个是银行对客户的贷款。另外还有资金流入的问题，这个是投资者相当关心的问题。另外一个，所谓长期看好的，刚才各位专家都讲了，中国的财富积累，人均收入的增加，虽然现在下降了，但是增幅还是不错的。特别是我们的城市化，像河南是中国第一农业大省，人口大省，城市化率才百分之三十几。未来最后城市化率不断提高，城市住房需求一定会增加的，所以长期看好，但是短期不行，而且现在政策开始救市了。
投资者对于房地产开发商的忧虑就是我的负债比，如果不用外面的概念和定义来约束的话。说实话超过100%又怎么样，但是我们现在讨论的是净负债，把你有息的负债减带现金和你的资本比较。另外一个现金流量各个方面的指标要求。
土地储备方面，过去是有土地储备越多越好，现在不是，因为土地储备带来的问题是你的负债问题，现金流的问题，另外一个是成本问题。现在更重要的是上市以后，最近的两个月大家怎么看的。
一个是流动性的忧虑，第二是对盈利性的忧虑，特别是对于成长的忧虑。原因很简单，房地产商现在都大大减低开发速度，减少土地储备，当然投资者对发展前景产生忧虑。另外一个，市场期待一个理性回归，中国的房地产市场所谓的不成熟性，有一个很强的政策性，前一段时间基本上政策是一边倒地在压。人们都在说价格在上升，甚至引起了政治上的忧虑了，如果政府很踏实地相信，我自己有多少他不是属于买中高端房子的，他应该是住廉租房的，应该住经济适用房的，以前我们这个方面不是很清晰。如果我们的市场面和非市场面，如果政府控制得非常好的话，这个问题就解决了。比如90/70，以及第二套住房的问题。有些人不是买二套房，买一套房也买不起，我们看新加坡，香港也有大量的人买不起住房。另外一个，现在市场不太好了，但是还有一些项目是非常优质的，银行对你进行审查的时候，各个方面都不错，但是对不起，现在就是不能贷给你。还有一个，未来整合的速度可能会加快，可能会有一些企业经营困难，必然会加速整合的速度。
还有一个是来自企业的思考。我们是这样想的，一个快速的增长以后，也是确实该调整了。特别是快速增长以后，你的预期也要调整。
最近我们的董事长也在讲，我们要长征，面对艰苦的市场。市场是这样的，我们自己的期待，当市场回归理性的时候，我们应该逐渐地市场化和规律化。对于中高档的房子是属于市场的部分，应该交给市场。
谢谢大家！
主持人：下面是对话阶段，有请各位参加对话的嘉宾！他们是：
杨 毓 中国民生银行地产金融事业部总裁
梅建平 长江商学院房地产研究中心主任
丁长峰 万科股份有限公司副总经理
谢苏明 北京金泰房地产开发有限责任公司副总经理
高 靓 金融街控股股份有限公司常务副总经理
王天也 建业地产股份有限公司行政总裁
李晓林 北京林达集团董事长
还有杜博士！主持人是陶红兵 思源经纪董事长兼总经理。
陶红兵：今天的对话部分由我来主持，今天上午有几位嘉宾都做了精采的发言。几位嘉宾从金融到地产，从国际到国内跟我们分享了很多观点。今天的论坛有做地产的，有做金融的，有研究地产和金融的。我们常常说一句话，只有潮水退去以后，我们才能看到谁没有穿泳裤，虽然大潮的退去，现在寒流也来了，现在大家不是在乎谁没有穿泳裤的问题了，而是能不能活命。
首先有请中国房地产行业的头老大，万科地产副总裁丁长峰先生谈谈房地产行业对我们的危险与机会。
丁长峰：大家好，我在集团里面是分管工程和采购。感谢大会给我机会向大家报告一下万科的思考和采取的一些策略。今天上午听取了大家很精彩的观点。
其实从去年年底到金融危机爆发这段时间，万科采取的行动，可能大家不是很理解，甚至社会上有很多质疑的声音。我们非常高兴十月份之后，越来越多的人还是非常理解万科过去一年里采取的行动，实际上这段行动中我们预计到整个市场在下行的一个轨道里。我们公布了万科上一季度的季报，应该说万科是中国地产里今年第一个销售额超过三百亿的，但是这个没有达到我们年初的目标，可能所有的公司都没有达到去年的目标。
过冬！安全肯定是第一位的，降低我们的存货，降低开工面积。第二件事呢，刚才王总说得非常好，这个市场绝对销量数量在下降了，但是我们是不是能跑赢占有率。第三件事，就是要思春，有了冬天，我们要看到冬天之后的春天。问题是你熬过一个冬天的时候，春天来了你还能否发展。房地产投资在过去三年内靠的是外延式的增长，我们现在要思考的是做到内延式的增长，这个也是万科正在思考的。
陶红兵：刚才丁总谈了万科的思考。房地产行业都在说向万科学习。下面我们请北京当地的一个代表谈谈，就是北京金泰房地产公司副总经理谢苏明先生，金泰我很有印象，上半年他们推出一个无理由退房。当时我们想是不是因为判断跟我们不一样呢？到今天，我们是不是还可以坚持无理由退房呢？
谢苏明：我是连续参加了四届的年会，每年都有新的话题。尤其是今年的年会，各位老总可能都跟我的心情是一样的，更多是学习和交流。通过这种形势，即便不能让我们看清未来的形势，至少可以相互有一个心理的安慰。今天上午听了各位的精采演讲，对我们的启发也是很大的。丁总刚才也谈了万科的判断，万科是我们学习的一个标杆，他对市场的判断也是我们很关注的一个对象。
作为我们金泰地产来说，我们是立足北京，面向全国。主要是关注环渤海地区，像三亚这些地方。对我们公司来说，作为一个中型公司来说，首先是求发展，但是同时作为国有控股企业来说，我们是非常注重资金安全，注重稳健发展。同时，也注重我们的社会责任，刚才主持人提到无理由退房活动。实际上是金泰丽湾推出的时候，我们是向市场传达的一个信心，因为我们是入住期间给客户一个选择机会，也取得了非常好的效果，也获得了客户的认可，也获得业内同行的高度评价。我们对市场的判断呢？依然是充满信心。既然对话的主题是危与机，我们很幸运，在去年北京市“地王”评选的时候，我是负责营销这块的时候，做市场分析的时候，每一块地根据我的价格判断，我也试图把价格多涮下来一些，但是确实涮不下来。所以去年我们也没有获得很好的土地储备，所以今年有很多的朋友前来祝贺我。由于我们去年在北京的土地储备比较少，我们今年获得了相对充裕的现金流和资金。同时也基于我们对城市化的看好，以及地产业的看好，现在我们逐步加大对北京市的土地储备。以求得公司渡过危机之后还有一个更大的发展基础。
陶红兵：刚才谢总谈了金泰地产对北京房地产市场长远看好。尤其金总最后提到很多同行在祝贺他，因为去年没有拿到太多的土地。那么我尤其要向下面一位嘉宾祝贺了，就是金融股控股的常务副总经理高靓。我们知道去年的中国第一块高价地，是在长沙，那块地92亿，也是我们北京的一个开发商拿到的，举牌到最后的时候，也有金融街，但是最后金融街没有拿到，所以我现在也向金融街表示祝贺。我听说金融街今年有很大的动作，请高靓女士给大家做一个讲解。
高靓：大家都是做这个行业的，现在媒体也讲了很多，给大家出招的，给政府出招的，给企业出招的，我经常看，招数的说法也很多。我觉得有一个基本的共识，大家都在一条船上，不管某一个企业在之前碰到了什么样的困难或者是困境，有些企业也可能是因为偶然的原因可能是错过了危机，但是大局是我们大家都在渡过一个难关。现在对于每个企业无非是考虑三件事，第一个是如何保证现金流，第二个是如何降低土地储备，第三件事就是怎么去优化你的产品，实现精确管理。其实在这个里面可能还有一个不同的说法，现在大家看到住宅的市场有一个很大的销量萎缩，很多的企业都在转向商业地产。在所有的这些公司里，做商业地产比较多的可能我们公司算是一个。在现有的市场经济形势下，商业地产和住宅地产有什么不同。
第一个，从去年十月份以来整个地产市场出现下滑以后，我们公司主要的两大块持有性物业板块，其中包括金融街，在金融街很多持有性物业，包括出了这个酒店我们看到一个商场，包括公寓，一些写字楼，这些是我们长期出租经营的物业。这些物业从去年十月份住宅市场不好的形成下，他们的表现是比较稳定的，而且是持续上升过程中。现在有很多的企业老板可能会考虑，住宅市场不好，要不要做商业地产。商业地产确实不错，刚才杜博士也讲到了。商业地产相对来说可以给公司带来稳定的现金流，给股东形成稳定的回报。但是首先建议大家考虑三个问题。第一个，商业地产周期是非常长的，回报率比以往大家感觉到的住宅地产，相对是低很多的。你是不是能够有足够的钱，或者是不是有足够的钱来做项目。否则的话就会陷入周转不过来的怪圈里。主办方一直推金融地产，就是如何能把地产和金融结合起来。千万不要把你用者周转的资金用到商业地产的投资里去。第二个，做商业地产项目之前，千万不要想得太简单，一定要准备好你的商业地产的管理人才。这个项目怎么规划，怎么定位，今后找什么人来租你的房子，所有的问题都要提前考虑清楚。第三个问题，在做商业地产过程中也要考虑变现能力。不是我做了商业地产就是不卖的，也要给自己一个合理的规划，在什么时间之内把这个项目变现一些，给股东带来一个更好的回报。也希望我们所有的地产公司的老板，越是困难的情况下越要冷静，理智，想清楚。
所有的专家对你出了很多的招，但是适用于自己的方法还要考虑自身的情况。首先一个是把持好现金流，如果没有现金流的话，所有的都没法讲。机会还是有很多的，现在成本在下降，因为市场紧缩了，有很多的人才也流入到市场了。机会是有的，大家没有必要一味地特别悲观，跟刚才丁总讲到的，冬天已经来了，春天也一定不会远的，谢谢！
陶红兵：刚才高总谈了目前她对市场的看法，同时也给了大家很多的忠告。去年不管是股市还是楼市，都是红火一片，我们经过一年的节能减排和绿色环保，现在我们看到无论是股市还是楼市都是一片绿色。接下来请北京林达集团董事长李晓林先生谈谈他的看法。
李晓林：谢谢主办单位。现在宏观经济形势非常严峻，美国人挺讨厌的，他把全球经济捅了一个大窟窿，然后让我们全世界的人民都不好过。现在来讨论这个问题，也很及时，很有意义。现在正处在一个振荡和调整期。这个调整现在进行得比较深入了，我觉得可能也是一个机遇，现在虽然房价往下降。但是现在材料也在降，钢铁七八月份是6200到6400，现在是三千七到三千八，水泥也是。不但开发商的房要降，大家都在降，因此不能说救市是为了救开发商。所以，第二个，政府出台了一些救市政策，这个确实是好消息。其实把去年和前年，前两年房地产市场红火的时候出台的那些打压的政策取消了，可能过去了。我想，在振荡和调整期过去以后，该卖的地就卖了，该降就降了。因为整个金融形势对中国的影响，政府一定会拉动内需，他们可能还会像98年一样想起房地产企业，可能会对这个行业的发展是有利的，所以，这个时候希望大家要坚强。生产钢铁的企业要坚强，卖建材的企业也要坚强，我们一同迎来下一轮的曙光。
陶红兵：谢谢，接下来有请中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓先生谈一下地产金融的情况。
杨毓：美国的次贷危机，他的地产贷款在整个银行贷款的比重以及房地产行业在GDP中占的比重都是非常高的，所以次贷危机引起美国的经济衰退是必然的。对于中国来说，有危有机。危是什么呢？一个是盲目冲动形成的，就像刚才演讲嘉宾讲到的，过去的一年里“地王”频现。“机”也同样存在，像SOHO这样。另外一个危和机是时间上讲的，短期内不可避免有许多的危险，我们也注意到有一些举行拿地比较多的企业现在在甩地。短期内市场进入一个新的平衡点，这个是很明显的。从长期看，机会还是很大的。随着中国的城市化进程，机会还是很大的。我们现在诸多的迹象和美国一年前的迹象有些相似，但是还是有区别的。目前，我想首先是政府层面，从中央到地区，有很多的政策出台。企业在危向机的转化过程中不能等待，要积极行动起来。我们银行也是一个重要的参与者。作为民生银行，我们的领导在演讲中也讲到了，我们有可能也非常希望在这里发挥一个作用。在这里我想讲一条，之所以出现这样的危点。这里有一个重要的原因，我感觉是理性的缺失。之所以出现地王价，就是我们这个行业缺少一个行业自律的意识，有一个合理的行业利润。所以，我们呼吁地产企业，在拍地的时候不是一味地竞争，而是要看到与实际的偏离程度。再一个是对行业的利润追求。我们参与的过程中会积极地支持，希望能够在危转化为机贡献我们的一些力量。
陶红兵：我想请问杨总一个问题，现在很多银行已经停止对开发企业提供贷款，民生银行还会继续对地产企业开发贷款支持吗？
杨 毓：会的，实际上我们对地产业的支持还在增加。可能我们的方向会有一些变化。
陶红兵：下面我们请刚才已经发言过的，建业集团的老总王天也给我们讲讲。我们都知道建业今年六月份成功上市了，而且王总说的真上市了。
王天也：我实际说一句话就行了，国家领导人也在讲，就是：把自己的事情好！
陶红兵：我们长江商学院房地产研究中心主任梅教授对美国的金融地产也很有研究，请梅教授听了我们开发商的发言以后，对市场的判断有没有变化呢？
梅建平：从塞翁之马的角度看看地产商的话，其实现在我们有更多的时间去思考。我们政府要创造就业，创造国内的消费，所有的这些都离不开地产。我想政府这一方面还有从企业这一方面，还是有能量的。能不能利用机会，从各方面呼吁政府对商业地产创造一个比较好的发展环境。中国人效率最低的就是金融行业，商业地产实际上是一个非常好的资产。我们在严冬的时候需要练功，抓住时机，把一般的老母鸡变成一个能下金蛋的鸡。
陶红兵：下面请最后一位，刚才做过发言的女士，杜丽虹博士给我们讲两句。我想杜博士在做研究的时候，有大量的数据，而且注明了来源。因为你不是直接做房地产工作，而是做研究。我们现在的房地产市场的形势是比现在数字反应的形势严重呢？还是正像数字反应的那样严重？
杜丽虹：我知道现在政府出台了一些救市的措施，但是由于美国金融危机的影响，大家对自己收入的预期是在下降。大家贷款的都是二十年，三十年，如果预期每年的收入下降5%的话，那么对于房价的影响可能就不是5%了。所以救市的政策可能会在很大的程度上这个效应被，人们对未来收入预期的下降给抵消掉。但是这个危也有机，这个机就是现在手里有现金流的。这些开发商不但可以活下来，还获得了抄底的机会。所以，我觉得危是肯定的，机是给有准备的开发商的。
陶红兵：我非常同意你的观点。现在在出台各种各样的政策，其实如果整个经济体出现问题的话，单纯针对其中某一个行业出台什么政策，恐怕效应也是可想而知的。
1：希望大家都能够关心和爱护房地产行业。
2：面包会有的，一切都会有的。
3：在理性下，各方携手，寻找机会，实现地产的暖冬。
谢苏明：借用巴菲特的一句话，在别人贪婪的时候我们应该恐惧，在别人恐惧的时候我们应该贪婪。
4：请大家略微多穿一点衣服，我是比较同意梅教授的观点。不要对明年抱有任何的幻想。
5：今天我们是在一个危机里面讨论如何拯救自己，我想下一步，如何避免危机是在泡沫的时候讨论如何拯救自己。
6：中国房地产业现在开始长征，我相信和几十年前的长征非常相似，那就是非常艰苦，但是一定成功。
陶红兵：感谢各位嘉宾的参与！有一个结论是大家共同认同的，现在已经进入房地产的冬天，这个冬天还会很长，但是只要我们相信有春天，再冷的冬天也会过去的。