我很意外，郭子威显得那么年轻，他的鼻梁上也戴着如同李嘉诚一样具有传奇色彩的黑框眼镜。手中的资料显示：这位长江实业地产投资有限公司董事已经于物业销售方面累积超过20年经验。
早晨9点的北京东方君悦酒店，城市刚刚醒来，这是面前的郭子威却告诉我，早在两个小时前，他就走出家门投入工作，他说自己是那种“因为工作，所以充满活力”的选手。一个小时后，他将重新坐在东方新天地W3的办公室里，为长江实业集团即将开盘的顺义别墅项目冲刺。
东方新天地，这一组建面600万平米的综合体建筑群，耗费了李嘉诚20亿美元和10年心血，而在建成之后的一长段时间里，它被评价为“一笔失败的投资“。然而，到今天，东方新天地已经成为长安街新面貌的表征之一。内部10万平米的东方新天地Mall，租金在整个北京数一数二。在这凝结着李嘉诚与长实的智慧和耐心的建筑中，顺义别墅开始起步。
在2008年3月13日长江实业集团展厅开幕仪式上，郭子威与集团其他几名同事一起，敲响了大钟，正式宣布启动顺义别墅大盘。这个李嘉诚手中的王牌企业，商业足迹已经遍及41个国家，是香港规模最大的地产开发商之一；不知不觉间，它的触角已经深深地扎进了内地，北京、上海、广州、成都等一二线城市都能看见它的衣香鬓影，公开的数据显示，长江实业在内地的土地储备已超过1000万平米。
踩盘出身的董事
2008年3月，北京顺义温榆河畔，这个与北京别墅中心区几乎画上等号的近郊平原，似乎与胶着于“房价”升跌的内城区截然分开。其中一片400余套的花园洋房尚未命名，却引来火热的注视与关切。
这就是郭子威和他的长江实业集团在顺义的别墅项目，今年3月之前，在公开的媒体上还极少能看到郭子威的名字。这位年仅42岁的长江实业董事，秉承了长和系稳重谨慎的作风。
他还能记起第一次来北京的情景。那是在1997回归之前，他和朋友来北京旅行，到了故宫、长城、颐和园，很是兴奋。“住在昆仑饭店，那时候觉得房间很大很不错，于是第二年又跟朋友来了一次。”那个时候，长江实业的东方新天地甚至还没有开始建造，但是他当时就解读出了，“改革正在发生，内地经济即将步入高速通道。”
然后是在两三年前，他在内地有了第一个项目。“我开发的第一个项目是在广州，一个综合发展的项目，以玩具及礼品作为主题的专业商城，是我们来做销售。”这个出生在郑州、在香港长大、1989年就进入长江实业集团的年轻人，最开始并不是从销售做起的。“进入公司时，我是一名普通的市场研究人员，每日里从踩盘做起，关注香港19个区每日楼盘的发售情况，我们几个年轻人每周还开会讨论，了解当时市场发展状况。”
这样在公司设立专门研究部门，这在当时的香港开发商里面，却属领先之举。1991年的香港房地产行业，还处于一个依靠经验营销的时代。长江实业在业内第一个开始对市场动态和楼盘详情进行跟踪研究，积累了扎扎实实的数据。年轻的郭子威也在这段时间内受益匪浅。他对住宅、商业和工业项目都有了整体切实的了解，这为他后来成为销售主管乃至更高的职位，打下了坚实的基础。
人们也相信，李嘉诚和长江实业对于市场和商业体制的熟悉，是他们过去40年成功的秘密之一，他知道如何从旧格局寻找变革，又如何从新世界寻找到可能性。而现在，环境改变了，长江实业的智慧还意义显著吗？尤其是在2008年的北京房地产市场，诸多不确定的因素弥漫，“拐点”与“百日剧变”的声音此起彼伏。
“我们很早就开始准备”
“我们长江实业做房地产，我们会把目光放长远。要知道，我们投资房地产也不是看一年或者两年的时间了，就算开发一个项目或者城市，我们也会看到5到10年的时间，这是我们投资的一个周期。所以我们对国家整体的经济发展是非常有信心的。最近国家是针对房地产出了很多压迫性政策，但是我们应该看到国家对房地产，它不完全是想打压，他知道现在房地产存在一定的需求，这对房地产的发展是很重要的。”郭子威如是回应质疑。
虽然今年才正式步入开发，但早在3年之前，郭子威和他的团队就开始著手运作这个项目。这家香港最大的开发商每次拿地时候，销售团队也会参与其中。“我们会跟工程部和设计部门沟通，估计市场在未来对房子有什么样的需求。我们先让团队有一个概念，然后对房地产分析，再去投地。在后期，我们销售团队还会跟设计师沟通，客户需要什么样的房子，配套如何，如果对小孩子有要求，他们就会多设计些儿童设备。在我们长实，销售团队会参与到房子开发的前期和后期当中，不是给个产品，就马上销售的。”
“这个项目，我们也很早就开始准备了，”从3年前开始，郭子威就成了北京与香港之间的空中飞人。从最开始的每两个月来一次北京，到每个月来次北京，再到现在每周来一次北京。“就算是这几年，北京变化也很大，道路不同，建筑也不同，那时候还没有鸟巢和水立方。后来来北京的时候，就去看了些楼盘，第一次看的项目就是优山美地，觉得观感很不一样，跟国外的别墅很相似很不错，就觉得北京市场还很好。”
而他们现在开发的顺义别墅项目，总建筑面积78万平方米，主要物业类型为双拼和联排别墅等。预计将分为5期开发，总投资很可能达到100亿元人民币。有意思的是，和其他项目不同，土地成本在长江实业此番百亿投资中占比例很小。
“这块土地我们十多年前就拿到了，因此，长期的人力成本和资金成本，是投资成本中相当重的一块。这地块从一开始规划的就是别墅，因为之前是旧的居住区，一边按照政府规定的步骤进行项目规划一边拆迁，直至今日才推出。”
这样的回答如果出于其他开发商之口或显搪塞，但结合东方新天地在北京所经历的重重波折，郭子威所说出来倒也合情合理。长江实业的东方广场的圈地早于1992年，这个位于北京长安街与王府井、东单交汇处的地块可谓“黄金中的黄金”。1995年前后，项目启动，但随之而来的是外界对项目规划的多番诟病，政府也要求公司不断地修改设计，项目一度处于胶着状态。及至1998年方重新启动，2003年才全部完工。历数东方广场的开发经历，竟横跨了10年，当中曲折恐怕只有长实自己才了解，这也导致了长江实业长时间对于内地市场，尤其是北京市场的“忌惮”。
不过在东方广场最终为长江实业赢得声誉的时候，已经“捂”了十几年的顺义别墅项目终于决定被释放出来。好在十几年时间过去了，北京的房价也足以回报长实漫长的等待。
拐点里也有大机会
在顺义温榆河北岸的项目，仅仅是长实集团在内地拉开的序幕一角。“我们长实集团的长期目标是，从内地获得的地产收入比重和在香港获得的地产收入能各为一半。”郭子威这样告诉记者。作为香港最大的开发商之一，长江集团土地储备几乎是悄无声息地超过了1000多万平方米，但在波涛汹涌的地产浪潮中，他们并不显眼。
“我们公司的运作方式是，我们开发任何项目也不会特意拉长，或者是按照当时的经济情况做一些协调。”但他也承认，奥运会也带给地产商很多机会，“我感觉提前5年就把这个城市的道路建设、商业进行了发展，这个城市未来的上涨空间还是很多的，北京的制度化也是最好的城市之一，这对于我们这些外来开发商的信心来说很重要。”
而作为一家立足香港地区的开发商，香港和国外的开发经验，带给长实的，是在无论何种市场情况下，都游刃有余，凡事以我为主，从长远着眼的气质。“现在在内地大家谈论拐点比较多，要知道，这在香港十几年前我们也遇到过。1997年以前也出现过房地产危机，很多房地产商被打压下去，造成了泡沫。”
对于长实来说，在超过20年的地产开发过程中，并不是第一次遇到拐点了，李嘉诚在地产界掘的第一桶金，当时也正处于逆市中。而对于郭子威个人来说，最让他得意的，是在SARS期间他还卖掉了很多房子。“那时候很多开发商不敢卖房子，觉得SARS期间没有购买力，卖的话房价也太便宜了。但是我们为了确保资金流动，照卖不误。在SARS期间，我们卖3000多套房子，销售超过100多亿元。”
“我们觉得开发商很重要的是手中有现金流，所以长江实业一直追求的，也是资金流转。就算是房地产低潮期，我们仍会按计划去卖房子，不会觉得卖便宜了。大不了就卖房的时候加些优惠，对房价进行战略性调整，过些日子，自然会产生购买力。”
“我们不会因为去年房地产特火，然后在北京急着推出项目；或者需要因为今年是奥运年，我们今年就要加快推出项目；我们开发的项目一般要开发5年，5年时间，有没有奥运会，市场好或者坏，也看不出有很大不一样。”这就是李嘉诚和长江实业做地产的主旨，在地产圈超过30年的经验告诉他们，做企业目光要放长远些，不能盲目跟着市场行情走。
“无论在什么情况下，房子卖得贵当然好，但是卖得便宜也不怕，要坚持卖，因为公司的资金流动是最重要的，没有资金流动，公司便没有机会找别的土地了。就算在SARS期间卖便宜了，但是在同样的情况下，在市场上又能找更便宜的土地，等整体市场有了好转，你的优势自然又能看出来，拿的利润会更多。”
而回首2007年的内地房地产，在房价涨势如潮之季，内地众多开发商都选择捂盘惜售，希望能获取高额利润。郭子威对此评论到：“他们没有想到，如果来年一旦行情出现变化，资金链就会有很大影响。所以我们在市场好的时候也卖，差的时候也想办法去卖，房地产发展到现在，每个阶段都会有机会的。卖得贵的时候，买地也就相应贵点，卖的便宜的时候，买地的时候也相应便宜。”
“我们现在为什么在市场低迷的情况下投资内地，开发顺义的别墅项目呢，因为内地本身有足够的需求，14亿的人口，别墅项目又是稀缺资源，刚性需求是肯定存在的。”