《21世纪》：您认为开发商该如何应对这轮调整？

        王健林：开发商不能再以2004年-2005年那轮宏观调控的心态来应对了，这一次调控跟以往任何一次都不同。那一轮调控带来的是房价报复性的上涨。从2005年到2007年，卖房子就像卖白菜一样，那不是市场常态，肯定会遭到市场报复。泡沫会破裂，这就是事物的规律。万达从来不希望卖得太高，卖得太快。卖房子就要靠性价比、靠品牌、靠营销，有的企业盖了房子也不一定能卖出去，也可能死掉。

        我亲历过1989年和1994年的治理整顿，那时比现在难多了。那时候卖一套房子都很难，当时全中国1万多家房地产公司，连续3年全行业利润为负，赚钱的没超过100家。

        《21世纪》：有很多企业呼吁救市，您怎样看待这个问题？

        王健林：我是非常反对救市的。怎么救？行业需要调整来淘汰一部分企业。

        今年“两会”我曾经提交了《关于建立全国性政策性中小企业银行的提案》。我是做民营企业出身的，切身经历过融资的困难，希望中小企业能够获得贷款支持而壮大。而当时我没有说的是，恰恰对房地产行业来说，需要一些有品牌、有实力的大企业。这个行业的很多违规行为，通常都是打一枪换一个地方的小企业做出来的。中国目前有3万家房地产企业，调整到2万家是一个更合理的数量。

        “难说是福是祸”

        《21世纪》：当年为什么会选择与麦格理合作？

        王健林：那时候在四家投行的基础上，被麦格理的REITs（房地产信托投资基金）概念吸引了。当时麦格理说服我们的主要理由是国外发展较好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。并且上市公司不能连续三年增发，而只要有好的题材，REITs可以不受限制，每年不断增发。

        当时我们花费了很大力气，拿到了批准。我们几个高层还通过考试成为合格的管理人。当时第一期募集5亿多美元的资金已经入账，而且第二期7亿美元也已经签约，首期10%订金已经到位。我们当时的模式是将物业装入资产包后，直接转移到香港，但是国家忽然下令禁止了。只能说是时运不济吧。

        《21世纪》：如何评价这段合作？

        王健林：如果不是走REITs这条道路，我们可能很早就成为香港红筹上市公司了，万达也不会是今天的万达。但很难说是福是祸。和麦格理的合作让我们学习到了很多管理持有型物业的经验，但如果那时候就上市了，万达可能去年也会加入地王的争夺。

        《21世纪》：选择A股上市基于怎样的考虑？

        王健林：A股上市，不是为了圈钱。主要有两个原因，一是建立外部监管体制。我是万达的创业者，又是万达一个强势的领导者，人总有老的时候，总有出问题的时候，所以在完善内部监督机制的同时，需要建立一个外部监管体制，使公司真正建立现代企业制度。就像一个外国著名企业家所说的，“我一生最大的成就就是创立了一个百年以后依然优秀的组织。”二是为了员工的利益，使高管持有的股票具有流动性。公司上市以后，会有300多名高管，还有几十名老一点的部门经理，都会获得股份，而且大部分人会直接成为自然人股东，分享企业发展的成果。