最近房地产市场整体态度比较悲观，我觉得大可不必，因为我更多看到了市场上积极面。

        首先从整体市场来看，去年整个房地产市场有将近3万亿的交易，住宅只占到1万亿，在一万亿当中开发商实际直接进入的大概是5千亿，也就是说我们现在只是在住宅领域局部地区出现了价格向下的压力，但整体房地产的行业发展还有成长，而且是不可阻挡、非常积极向上的成长。

        举例来说，在深圳、北京、上海这些住宅价格向下压力特别大的地区，恰好呈现出商用不动产价格、回报率、租金、供应量逐步上升的趋势。我们不能简单地说这个市场就是处于一个全面的不好，深入分析，有几个现象值得我们注意和思考。为什么越是经济水平高，过去几年发展快的地方，现在住宅市场价格向下的压力越大，而商用不动产在持续上升？作为我们行业来说要关注这两个问题。

        就我的理解而言，住宅这部分价格向下主要是两部分原因：

        一是随着城市化经济发展，整个需求面有一个自然缩量的过程，比如说在北京、上海、深圳，还有其他一些发达城市，经济超过GDP8000美金以后，原来4个需求变成一个半了，所谓4个需求就是拆迁导致的需求，改善性的需求，结婚、离婚需要的刚性需求，以及投资、投机的需求。这4种需求在GDP4000美金的城市几乎都存在，但在GDP8000美金的城市人们就只剩下刚性需求（结婚、离婚、移入的需求）和半个不确定需求（比如投资投机需求或改善性需求），改善性需求属于弹性最大的需求，随着市场宏观经济向好，股市、其他行业的发展，整个国民经济的向好，改善性需求会膨胀。如果股市或其他的宏观经济预期不好，改善性需求就会延后或缩小。由于经济自然的成长和城市化的完成，需求量本身在缩减，特别到GDP8000美金这个槛儿以后缩紧得很厉害，而我们的供应还是前几年自然的增长，今天的供应大约是3年前买的地。3年前这些城市的需求是4种需求都具备，现在需求在减少。房地产在住宅市场的博弈中，需求的变化永远领先于供应的变化，供应永远有滞后性。所以今天在GDP8000美金左右的市场上出现了供过于求，价格有向下的压力，这是再正常不过了。

        GDP4000美金的城市，比如贵阳、石家庄正在大拆迁，拆迁的需求还是很旺盛，三年前天津在拆迁，五年前北京、上海也在拆迁，那时候拆迁的需求很大，现在拆迁的需求没有了。住宅市场本身带来的需求变化快于供给的反应，容易导致供不应求或供过于求的情况。

        这几年导致住宅市场观望和低迷的另外一个原因是政府去年改变了保障用房的政策，由政府来负担将近70%的保障性住房，市场解决30%，在70%这部分里政府有一个弹性，可以做到30%、也可以做到40%，还可以做到70%，70%的保障面非常大，这样就使很多准备在市场上买房的人观望，让房地产市场进入无人喝彩时期，大家希望能够参与到双限房、经济适用房的购买行列中，而现在希望参与的人比较多，政府也开了很大的口子，比如把教师、把公务员都纳入到保障系统，这部分人经过原来的房改已经适应了商品化住宅，政府又把他们纳入到保障，这样一来市场的需求量进一步畏缩，由于去年政府把保障和市场分开的举措，有力保障了低收入人群，但也使中收入人群开始迷茫，开始不知道在哪边选择，甚至把成长的中收入阶层拉入到保障行列，抑制了商品房市场。这是造成目前整体上住宅领域价格始终低迷，交易量持续减少的原因。

        要解决这个问题，从两方面看。一方面从企业来看，应该承担过去多年快速发展，自己做出决策的后果，企业不能把市场萎缩归咎于外部原因或归咎于政府，而应该勇敢地承担自己的责任，因为你是企业，今天市场波动了，你就应该承担这个压力，否则你就不叫市场经济下的企业了。

        从政府来说，要维持房地产市场的充分竞争，就需要用市场的办法来解决，适当界定清楚保障的范围，不随意扩大保障的范围。因为把保障人群扩大到中产阶级事实上会伤害到正常的房地产市场，而且会使房改这么多年的成果所形成的住宅商品化意识、趋势、机制毁于一旦，所以从政府来说要特别注意保障范围。比如25、26岁的年轻人，大学毕业买不起房，不能把他算成是低收入人群，因为他还需要奋斗，如果把他们也保障了，谁还去奋斗呢？20多岁本应该鼓励流动，创业奋斗，但是为了房子他可能就拴着不想动了，对于社会的进步，对于改革都是巨大的伤害，所以我说企业要自强，要自己冒风险，自己承担后果。政府要维护房地产市场的健全竞争和市场化方向的改革，要尽可能准确界定保障范围，不要把中产阶级也纳入保障范围，这样才能完善整个住宅市场。

        另一方面，在GDP 8000美金的城市里出现了住宅市场向下，而商用不动产却向上的趋势，为什么？从世界银行的报告和我们的研究以及观察来看，全球房地产市场都呈现这样的规律，在GDP500—GDP4000美金这段时间房地产市场主要以住宅市场为核心，住宅市场呈现爆炸式的增长，到了GDP6000美金以后，商用不动产，特别是社区商业这部分增长的空间很大。到了GDP8000美金以后核心区的商用不动产开始大幅度增长，一直到今天GDP60000美金的纽约，这些纽约大地产商90%都是做商用不动产，比如写字楼、购物中心、酒店等等。这是完全符合房地产行业发展规律的，也是城市化进程的一个自然逻辑。比如从我们个人来说，假如经济不断发展，第一件事买个住房，第二件事希望住房附近的商业配套比较好，这些都完了就需要创业，要创业就需要有办公室，需要找律师，需要找会计师，所以写字楼的市场就开始向上了。于是我们就可以理解在北京，比如中关村、金融街的商用不动产的近几年的上升趋势，金融街去年租金涨了12%以上，CBD这边也是，租金、供应量都上涨，这和住宅方面量价齐跌形成了很好的对照。

        作为从业者要了解这个规律，要积极布局，适应安排，不可能在住宅这个市场上天天过年，夜夜结婚，做梦到永远，幸福到永远。而应该适当的时候起来活动活动，看一看，这边梦醒，换个思路或方向再寻找新的梦。