谁也没想到，恒大地产上市受挫的多米诺骨牌效应如此深远。短短数月时间，影响面从恒大地产波及到随后即将上市的数十家房地产企业。而随之而来的房产股全面暴跌，更让开发商屡试不爽的“囤地——上市——融资——再拿地”理想生态链，开始出现裂痕。“钱荒”之下，开发商何以应对？
专业化发展
是必然的趋势
“开发商缺钱么？其实，如果不是因为过度扩张，开发商不缺钱。”湖南象屿置业有限公司总经理谢涛说。从某种层面上而言，谢涛所言折射的是开发商“钱荒”困局的本质所在。囤地＋高房价的开发模式，使得开发商大量的资金沉淀在土地储备之上——重资产（土地储备高、库存高），高负债（贷款高），低周转率（资产周转慢、现金周转慢），强调高毛利率（单个项目收益率高）。然而，在中央不断加大对房地产行业调控力度的现实背景下，房地产企业现行的这种商业模式正面临越来越严峻的挑战。
“不出意外，房地产商商业模式的拐点期，正在到来。”百家置业顾问机构吴昭闻说。继续，或暂停。在ｏｎ与ｏｆｆ之间，是一次关于商业模式的思考停顿。对于二三线城市的中小开发商而言，如何突围成了最关键的问题。一个正被验证的可能是，“寻求新的商业模式，摒弃以土地储备投资升值的路线，以轻资产的运营方式，走专业化路线。”2008年博鳌房地产论坛上，鑫苑（中国）置业有限公司董事长张勇如是说。这家毫不知名的房地产企业另一个身份是，中国首家在纽交所上市的房地产开发企业。
6月13日晚，从海口美兰机场到博鳌小镇的高速公路上。中凯房地产开发管理有限公司（下称“中凯开发”）总裁兼合伙人王谦，正在电话“操纵”千里之外的西安。“地块在100－200亩之间，位置好的可以考虑。”与其他面色沉重、郁郁寡欢的开发商相比，一身休闲装、背着一个偌大的高尔夫球杆的王谦，多少有些“格格不入”的味道。
在各地开发商们苦于资金与市场困局的现实语境下，王谦的“异样”更多体现在面对当下房地产局势的判断和应对之上，“对我们这种专业房地产项目管理开发公司来说，现在是个机会。”2006年，王谦与中凯集团合作成立中凯房地产开发管理有限公司，期间更引入美国私募基金华平投资，占公司股份25％。2年时间，中凯开发在西安、合肥等二线城市开发或待开发项目达11个，开发总建筑面积100万平方米左右。
与当下房地产商们心照不宣的游戏规则——“囤地＋高房价”（土地增值＋开发增值）的商业模式不同的是，王谦选择更多的是一种美国式的专业房地产项目管理模式。以华平投资等国内外资金为支撑，专门在二、三线城市发展，单宗地块规模不大，一般不超过200亩，在不同的城市与当地开发商进行项目合作，“我们不以土地储备作为企业发展的策略，而是通过项目运营的专业化路线来进行发展。”
突围之一：摒弃“土地为王”旧思维
行业困境：传统开发模式诱发“钱荒”
对于不少二三线城市的中小开发商而言，当下地产生态链的变化，资本权的困惑，使其所面临的生存压力可想而知。“中小房地产企业ｉｐｏ上市的可能性不大”。清华大学经济管理学院公司金融教授、博士生导师、金融系副主任朱武祥说。另一句话更为直白——上市是“优秀者”的游戏，如此而言，“钱荒”困局下的众多中小开发商如何突围？
在土地储备为主导的房地产企业现实语境中，“零库存”发展的可行性无疑是极具争议性的。鑫苑置业从区域地产开发企业迈向全国性的房地产开发企业之前，鑫苑置业用“零库存”的模式在郑州发展十年之久，2004－2006年的三年时间里成为郑州销售量第一的房地产开发企业。与此同时，鑫苑置业董事长张勇是第一个在纽交所敲钟的中国地产企业家，达成了六年之前潘石屹未曾实现的目标。接受采访中，张勇坦陈，纽交所上市的主要原因是“零库存”模式未必被香港资本市场所接受，因而选择在美国上市。“零库存模式对现金流向的控制以及企业风险控制，这是基本维持企业财务的健康的模式。”
然而，面对前景一片看好的轻资产模式，备受争议的声音同样存在。“对于房地产企业而言，土地储备对于今后企业的可持续性开发非常重要，零库存模式极有可能对于企业未来发展带来限制。”湖南恒广集团副总经理柳佳认为。同时，此种快速销售模式，在萎靡的市场背景下，能否发挥同样的作用，同样得到质疑。“顺驰之前采取的，也是类似一种快速销售做法，而鑫苑是否能够维持现金流的平衡，对于企业的专业程度提出了极高要求。”湘域中央营销总监刘莲称。
“金融的本质在于企业。”朱武祥的看法是，对于轻资产的房地产企业来说，专业化程度要求和企业运营能力是一个相当重要的指标。“在现实背景下，开发商的商业模式发生变化已是必然。这就决定了今后房地产商的细化和专业化，将是一种大势所趋。”刘莲认为，“今后开发商细化程度将更高，如专门为住宅提供服务的住宅发展商。同时，考虑从整体开发商转移到投资商，分包给专业公司。”
“1994－1997年，深圳曾经经历这样一段时间，市场分化带来的必然是开发商的专业化程度日渐明晰。”吴昭闻也这样表示。
显然，无论是轻资产的运营型模式，或是重资产的投资型模式，单一的市场发展都将成为过去，“根本在于因地制宜，根据企业自身情况，有偏好地寻找适合自己的专业化路线，应当是市场竞争的突围之路。”柳佳说。
维持现金流平衡是关键
鑫苑的零库存之道
按照张勇的定价策略，鑫苑是拿了地，在建完卖完的模型下实现。“做生意和做企业是有区别的，做企业要考虑整个市场环境，未来五到十年之间的市场环境，需要对市场大环境、国民经济、宏观经济环境有准确的把握，这个把握能力要非常强。”
鑫苑的项目利润不完全取决于价格，而是取决于楼盘的建设速度、建设品质、成本控制能力、营销和供应商的有效合作，是通过生产运营获得连续性作业、连续性生产、连续性销售，取决于内部的生产能力。
目前鑫苑置业在六个城市进行发展，郑州、苏州、成都、昆山、安徽、济南六个城市七个公司，在郑州有两个公司。“拿地的标准就是根据市场调查有一定的毛利率和净利润测算。”
突围之二：轻资产运营强调“零库存”
如果说，中凯开发所走的专业项目管理模式多少还带有些依仗国外投资的“难以复制”意味，那么，鑫苑（中国）置业有限公司的“零库存”模式，对于二三线城市的中小开发商来说，或许更具现实意义。
“以未来5年将成长为中国二线城市轻资产运营ｎｏ。1”为目标的鑫苑置业，因其独特的商业模式，成为2008年中国房地产市场一个颇具意味的名词。2007年12月，鑫苑置业在美国纽交所敲响中国房地产开发企业的第一钟。与碧桂园、世茂集团等拥有大量土地储备的房地产商不同的是，鑫苑置业并没有大量土地储备，这家“不囤地、不捂盘、零库存”的轻资产运营企业，“连续三年，企业利润增长率都超过100％”。而更加耐人寻味的是，鑫苑置业的“零库存”模式，在上市前已进行十年之久。
“与传统开发商不同的是，轻资产的发展模式最重视的就是现金流。”张勇说。一个有趣的现象是，无论是王谦，抑或是张勇，一个共性在于：只在二线城市开发，土地既具有一定规模，又非大盘；瞄准中端市场，开发中档住宅产品；快速拿地，快速开发，不囤地，不囤房。
“我们只拿招拍挂土地，在中国每年在二三线城市有数千上万块招拍挂土地。这个市场非常大，我们企业在这个市场完全可以拿到所需要的土地。”张勇说，拿到土地后四到六个月开工，八到十个月实现销售，“建完卖完不存房子，不像有些开发商存土地、存房子去调节”。
一个显而易见的现实是，摆脱以土地资产增值收益的囤地模式，竞争的关键在于对于市场的准确定位和快速销售。“从某个意义上来说，这种模式更像是快速消费品，短平快的开发模式，迅速回款、单个项目利润率相对较低，但管理成本和财务成本相对较低。”吴昭闻说。
瞄准中档市场，通过专业化运营、成本控制，快速开发适合市场的性价比产品。显然，轻资产商业模式的特质，决定了这类开发商对于房价的预期，往往要低于以囤地＋高房价的开发商——“我们做的房子，性价比都很高。”张勇说。
对于二三线城市的发展商而言，张勇们的选择，显然开启了另一扇门。“事实上，在二三城市，中档市场是一个比重最大的市场，但在常规上都喜欢追求高利润的做法，使得真正符合市民需求的高性价比房子很少，而这往往又是最受市场青睐的产品。”吴昭闻说。