引言：2008年，中国经济进入“最困难的一年”，复杂的国际国内经济环境让中国地产面临变局。2008年7月6日在无锡举办的房地产高峰论坛邀请高端专家学者和房地产企业领导太湖论剑，共同深度解读复杂变局在本次论坛中，地产大腕无锡论剑自比“猪坚强”，新浪房产第一时间赶制专题，截至8日早8时，留言评论已经超过2211条。
地产大腕太湖论剑都把自比为猪，丑化自己，这样自比是一种无奈？是反抗？还是哀求？房地产经济与国家宏观经济微妙关系到底如何？
新浪房产7月8日约请著名经济学家赵晓做客新浪房产，从宏观经济角度评论国民经济与房地产的关系，厘清了房地产经济理性发展的规律。
赵晓认为，中国的经济虽然没有到萧条，但是已经开始衰退；不过，他相信中国的政府会有非常科学的调控能力，能把握好宏观调控的方向、节奏和力度，在经济增长和通货膨胀中找到光明的道路。只不过要能够把握好这种微妙的节奏，及时下决心，而他觉得现在是到了下决心的时候了。
以下为访谈实录：
“猪坚强”反应经济下滑态势下的自救意识
主持人：上次您参加无锡论坛的时候，开发商大腕也提出了一个观点，就说汶川地震的时候有一只猪经过36天顽强的存活，他们都自比“朱坚强”他们希望政府救市的时候，也需要自救的措施。您对这个“朱坚强”怎么看？
赵晓：这个是冯仑讲的，他是很有思想的。
在房地产大势不乐观的情况下，有三种现象。第一是“范跑跑”型，开发商什么都不管，撂挑子走人；第二个是谭千秋，救人型的，这些企业可以通过自己的能力并购其他开发企业。第三就是“朱坚强”，也表明了企业家的心态，企业家就要有这种精神，有应变的能力，也要有抗风险的能力。“朱坚强”是企业家在经济下滑的时候，应该有的一种责任意识和自救意识。从学者的角度是比较超脱的，学者看房市涨的太快的时候，会呼吁政府经济调控；整个市场也可能紧缩过度，从非理性的买到非理性的不买，非理性的暴涨到非理性的暴跌的时候，同样也呼吁政府停手，政府的宏观调控的目的是要经济稳定的发展。
稻草压垮骆驼
主持人：在无锡论剑中，您认为现在处于一个繁荣时期的危机时期，有必要重新来反省、反思宏观调控政策。中国经济基本面，依然是结构调整加快，内在发展动力强硬的形势。同时，您提出“稻草压垮骆驼”的理论。如何理解该理论？
赵晓：房地产调控是整个宏观经济调控的一个组成部分，可以占到20%到30%的比重。因此，房地产的兴衰关系到整个宏观经济的走向。我的建议很明确，对房地产的紧缩政策要有度，不能无节制的抑制和压缩。过去对房地产的调控从调控投资到调控需求，今年房地产出现了拐点现象，开发商自比“猪坚强”，不是空穴来风，而是企业经济的原声再现。
现在股市的调控已经让政府某些部门感到棘手，如果房地产调控力度不当或者过头，房地产有一天成为了今天的股市，我想其下滑的态势一贯千里，那时候影响到不仅是民工就业问题、开发商生死问题，更重要的是整个国民经济发展势头开始萎缩，甚至影响到国家的安定。这不是危言耸听。
衡量房地产调控得失的法则不是房价的暴涨和暴跌，而是经济持续稳定和社会安定和谐。解决居民住房问题，关注民生，既不希望房价暴涨达不到政策效果，也不希望暴跌，房价暴跌必然引起宏观市场的暴跌。吸取股市调控的教训，运用到房地产，这是当务之急。
房地产政府说稳定房地产市场增长，并且通过多层次的政策解决居民的住房问题，如果造成了暴涨，暴跌同样也是不理性的，进一步会引起宏观市场的暴涨暴跌，那么就从股市到房市调控完全失败了。
主持人：作为普通购房者，也有一个困惑，前几年一直加大房地产的宏观调控，但是一直在07年以前也没有很好的效果。但是在去年年，今年年初这种情况发生了变化，包括所谓的拐点出现，调整刚刚出现了效果，但是您感觉已经是最后的稻草了，您认为现在的调控已经是过头了吗？
赵晓：从宏观经济角度讲，一到五月份，出口顺差是780.2亿美金，跟去年同时期相比下降了73.2亿美金，幅度是8.6%。2007年贸易顺差对中国经济增长的贡献是2.7个百分点，11.4的经济增长里面2.7的百分点是出口带来的，那么出口当顺差变成负的以后，这个对增长的经济支撑就没有了。今年增长已经达不到9%，应该是8点多的水平。一季度政府公布GDP仍然超过了10%，这个是按生产法计算的，有一点问题。
在出口大幅度下滑的情况下，中国经济增长主要靠消费和投资拉动，但是要特别警惕一个假象，就是民意的投资和民意的消费增长。因为在物价上升比较快，物价大幅度波动的情况下，民意指标会欺骗人。我们发现投资实际增长只有15%多，比去年、前年实际投资增长20%已经大幅度回落了，另外消费增长还是保持了跟07年大体相当的水平，但是我们注意到居民的收入，尤其是城镇居民的收入出现了大幅度的下滑，一季度城镇居民的实际收入增长只有3.4%。而去年，前年城镇居民实际收入增长11.2%，这样的大幅度下滑，预示着消费的增长不会持续了。
去年中国经济增长11.4%，跟消费的贡献拉动是密不可分的，消费达到4.4%，第一次超过了投资，以前都是投资充大头的。还有一个原因，去年股票收入房地产收入都比较高，有财富效应，所以去年的消费增长甚至超过了居民收入增长的幅度，按理说这是不正常的，因为去年大家的财富增长很高，所以去年的消费对整个经济拉动超过了投资对整个经济的拉动。今年的财富效应已经没有了，无论是房市还是股市。
今年的经济已经会从11点多回落到8点多，如果按照这个态势发展下去，因为经济本身有一个惯性，经济的运行、包括紧缩的效应，“最后一根稻草就会压垮骆驼”，我们的经济会继续下滑。
赵晓：今年经济因素变动会变成产业变局的变动，房地产表现形态跟股市完全不同，股市会暴跌50%，房市不一样，三年内下跌50%，那就是整个房市的红牌，这种情况可能性不是很大。如果真的发生，就是对楼市毁灭性的打击。我们知道香港从50年代以后经济一直很好，90年代经济开始出现转折。房地产泡沫，即透支了未来的房地产经济，但是通过稳定，通过调控，抑制增长速度，经过几年的时间，过去的泡沫自然被市场消化掉，这是最好的方法和结局。
第一，立刻停止人民币汇率政策，保持经济的内外平衡，因为顺差在下滑，一到五月份顺差下降了8.6%。顺差应该是有所增长，或者说稳定增长，但是不能是大幅度的下滑，这说明人民币已经升值过头了；
第二，银行的存款准备金率不仅不应该上调，还应该下调。 上调是一个普通的政策，为什么要下调，下调的目的相当于印花税，原来是双边收，现在是单边收。今年我们调了印花税，但是那时候已经是败局已定，为时晚矣。现在中国的市场整个不稳定，看空中国的经济已经从股市到房市，甚至到中国的经济，这样的局面形成之后，再调控，时局已晚。就像我们的印花税，调的太晚了，最佳的时间是6000到5000点的时候，然后把大小非限定一下，那么股市会成现在的样子吗？现在的股市已经是稀里哗啦的，现在政府是在救市，又写文章，但是事与无补。
警察的天职是保护人民生命财产安全；证监会的职责是监督股市稳定发展。假如，一个人一只脚掉进水里，拉他一把可以得救；假如人都掉进水里淹死半天了，再人工呼吸打针吃药，成本花了很多，人能得救吗？股市如此，房市亦如此；下调存款准备金率，停止人民币汇率升值，稳定人民币升值，这是最好的救市方法。如果继续上条存款准备金率，整个中国经济就完蛋了，再拽回来就要费很大劲。
这个现象指的是在经济的微妙变化的时期，任何一个新的政策的效果可能会使得整个经济发生逆转。银根紧缩了四年，再加一个紧缩的效果，就可能整个经济会由过热变成过冷，最后可能就是“稻草压垮骆驼”的效果。整个中国经济也便面临这样的问题，2005年到目前，利率经过了7次的上调，从5点多到7点多，幅度接近50%，这个就说明什么呢？消费者愿意不愿意借钱去买房？政府不鼓励买第二套房的政策，利率很高，房价由涨变跌了，大家一定不会贷款，除非可以从买房的收益里面获得补偿，房价的上涨除非超过利率，这么高的利率意味着房价每年的上涨应该在10%以上大家才愿意借钱。
金九银十或许是买房时机
赵晓：我建议今年不要买房，房价在下跌你干吗要买，如果你有钱，可以先租房。长期投资也不是好时机，政策存在不确定性，我个人看应该是今年的金九银十，我赌政府会吸收我们的宏观调控的教训，政府通过吸取宏观经过调控的经验，通过吸取在股市的失败教训，避免房地产市场成为第二个股市。如果按照目前的态势，紧缩继续，今年的经济就是9%，明年就是8%，接下来哭都来不及，要多少驾马车可能都拉不回来。房地产的刚性需求不是绝对的，因为信息的不对称，纯居住和纯投资是无法绝对的分开的。很多开发商的房子都不是诉求于产品，只是告诉你买不买，不买下期再加价一千，买的人可能买了很多不该买的，但是到今年，我们看到的情况转成另外的非理性了，该买的也不买了，自住需求的人也天天在问什么时候买房，但是也是整天在观望，只要他认为房价还在下跌，就不会买，这也是非理性的。