作为中央别墅区的标志性项目，龙湾别墅一直以其中西合璧的建筑意念下的原创精神，成为区域中不可多得的，居住投资两相宜的独栋别墅项目。目前，龙湾别墅的产品已经进入第三期，产品不断得到更新升级，产品的总体价值也在不断累增。尤其是现在最新的"和院"产品，将龙湾别墅的市场传奇推向了一个新的高度，不仅产品配置和设计上已经得到了极大地升级和拓展，而且在别墅越发珍贵的今天，龙湾别墅已经用实际回报率制定了一个中央别墅区独栋别墅的价值标准。

        最早就想用"和院"

        蓝春说："和院这个名字在一期时我就想用。就想实现一种新的、中西合璧的人居系统，但一期的设计师主要以国外团队为主，对于中国的院落文化还有很大欠缺，所以最终还是作罢，主要就是'和院'这个名字太中国了。"龙湾以往的产品在空间布局和平面印象上力求中国传统文化的印象，但总体建筑动线感觉还是具有国际精神的，这当然和产品的客群定位是相契合的。而现在，更加强调本土自住人文感受到和院产品，则需要从相对国际化的气质中，收敛而集中。用蓝春的话说，前两期的龙湾产品有中式意蕴但更现代，而现在的和院则更加传统，在空间构成上更偏向于中式的动线实体。

        市场竞争力来自精确的回报测算

        龙湾别墅一期有一半以上的住户为外籍租户的老外，这与当初的产品定位非常吻合。而在一半国内业主中又有20％~30％会租出去。单栋平均租金在人民币35000（当时约4000美金以上），大概六七年就可收回成本。这种价值复合型的别墅项目与其说是建造出来的，不如说是通过精心测量，精确计算而出，建造、推广就是水到渠成的事情了。

        到了二期基本还是维持这种高回报状态。随着二期价格的提高，回报在一定程度上还在攀升。

        "但是在三期可能租金回报会降低。"蓝春指出，"租金的增长和售价的增长不是完全成正比关系，当相较上升到一个临界点，售价继续上涨，租金便到达上限，于是，随着价格的上升，绝对的投资回报率便开始下降。"房价提高了以后，租金水平的提高没有跟房价同步，就像城里公寓，有的住完按揭款都回不了，现在是很普遍了，它更大程度是考虑物业的升值，而不是直接考虑租金的回报。

        "当初做一期的时候更大程度还是考虑投资回报。"蓝春说道，"所以在两年前租赁市场还不是很好的时候，龙湾一直市场反应良。我们第一期开盘时刚赶上'5.11调控'.但销售几乎不受影响，到了二期还是能够维持一期的水平。"随后，蓝春接着又给我们算了一笔账：三期产品，月租金差不多能抵消月供，且略有盈余，但要在一定时间内把首付款收回，就比较困难了。

        "但总体跟城市高端公寓比，投资回报还是明显高。"蓝春非常肯定地说，"在三期我们更大程度是考虑自住。就是要满足刚性需求。面积也比原来的更大一点，舒适度也更高。风格还在延续以往，但细节处理上会更有品质，居住功能也会明显增强。"

        城市发展对别墅区是把双刃剑

        作为城市规划硕士研究生的蓝春认为，城市发展、别墅区的发展，必然导致别墅区域的密度上升，这对别墅区来说有利有弊。有利就是它的成熟、方便，能更好地满足人们的日常生活需求。弊端则是影响别墅居住的基本环境准则：低密度、自然资源优越。

        "拿我们龙湾二期产品来说，"蓝春说，"要跟政府协商调高容积率，因为这个区域定位为绿色生态走廊，和新城建设不是一个概念，为了保护环境，密度是有上限的，这就可以看出合理规划的重要性。"当问及新国展对区域的影响时，蓝春表示："首先必须搞清楚一点，就是新国展其实是城市规划的一个元素，而非针对区域的个案，所以我们必须承认新国展给区域带来的活力和商机，它最大的好处是提升区域的品牌。同时也必须看到，新国展将不可避免地影响区域的人居密度，从而对区域的别墅属性产生负面影响。"

        可能是最后的独栋消费机会

        蓝春认为：如果想入住中央别墅区，今明两年还是不错的机会，从长远来看，甚至是最后的好机会。原因不言而喻，首先是独栋别墅的综合物业价值越来越显得珍贵；其次就是供需矛盾日益突出，尤其是独栋别墅，其入住门槛将随着数量的减少将迅速、持续上升。

        变形！一切为了舒适

        "我们在做和院的时候一直在反思，别墅看起来是一种小建筑形式，相对其地建筑形式，就仿佛一个点，但就是因为有了人的生活，所以别墅的建筑变化是无穷的。我们的目的就只有一个，要更舒适。"蓝春说道。

        龙湾别墅从开始的"凹"形建筑布局，过渡到"凸"形，是为了延展中国传统围合意念，并增加建筑的通透和采光效果，同时为户外布局创造更富变化的可能。

        "和院是在原来龙湾别墅的基础上再次做出建筑变化，实际是变成'十'字和'T'字形了。"蓝春解释道："构成结构不一样，里面的结构和布局也会变。现在我们在做的时候更注重它前后左右围合的关系。" "十"字形和"T"字形别墅建筑布局，有一个最大的特点就是每个房间都有两面采光。各方向上的通透性也得到了极大加强，别墅舒适性的提高不言而喻。"就是为了舒适，以前的更衣室都是没有采光的，现在连更衣室也全部有采光。两面采光通风会比较好。就像板楼讲南北通透。"蓝春说道。

        "和院产品和以往龙湾产品在建筑上还有一个很大差别，就是我们将原来的地上三层变成了两层，这么做的最根本目的即为了提高产品舒适度，这种修改来自我们和老业主的不断沟通。"蓝春表示，"在跟业主沟通中，有部分是拒绝三层的，觉得爬的太高。再加上地下室，所以就相当于住在四层小楼中。不是很方便，如果是老人就更不方便了。加电梯是一种解决方案，但我觉得还是降一层，增加单层面积来的更舒适和谐。"